Teilungsversteigerung als Lösung während der Scheidung
Befindet sich eine Ehe in der Auflösungsphase, avanciert die gemeinsame Immobilie oftmals zum zentralen Konfliktherd.
Verweigert ein Ehepartner konsequent die Zustimmung zum regulären Verkauf, entsteht eine rechtliche sowie wirtschaftliche Pattsituation. Insbesondere bei einer hochkonflikthaften Scheidung bietet die Teilungsversteigerung einen juristisch fundierten Ausweg, um derartige Blockadehaltungen zu durchbrechen.
Dieses Verfahren fungiert als effektives Druckmittel, um eine außergerichtliche Verhandlungslösung auch schon vor der Scheidung herbeizuführen. Zugleich eröffnet es die notwendige rechtliche Handhabe, die Veräußerung des Objekts gerichtlich zu erzwingen oder die Immobilie im Rahmen der Versteigerung selbst zu ersteigern.
Nachfolgend wird dargelegt, wie sich die Teilungsversteigerung bei einer Scheidung strategisch nutzen lässt.
Wann ist die Teilungsversteigerung während der Scheidung zulässig?
Zulässigkeit: Eine Teilungsversteigerung ist in den meisten Fällen auch während einer laufenden Scheidung zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH Beschluss vom 16.11.2022 -XII ZB 100/22) hat hierfür klare Regelungen festgelegt. Grundsätzlich kann ein Ehepartner bereits vor der Scheidung eine Teilungsversteigerung beantragen. Wenn der andere Ehepartner damit nicht einverstanden ist, kann dieser mit einem Drittwiderspruchsantrag die Zulässigkeit der Versteigerung im Einzelfall vor dem Familiengericht prüfen lassen.
Interessenabwägung: Das Familiengericht nimmt, wenn es um eine Entscheidung gebeten wird, bei der Teilungsversteigerung während der Scheidung eine Interessenabwägung vor. Dabei können verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Dazu gehören die Dauer der Trennungszeit und der Dauer der Ehe, das Alter der Ehepartner, der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs, die wirtschaftlichen Interessen und die Gesundheit des in der Immobilie lebenden Ehepartners sowie das Wohl der Kinder. Meist ergibt die Abwägung, dass die Teilungsversteigerung nicht verhindert werden kann.
Wesentliches Vermögen: Wird die Ehe im gesetzlichen Güterstand geführt und macht der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehepartners sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen aus, kann die Teilungsversteigerung ohne die Einwilligung des anderen erst gar nicht vor der Scheidung durchgeführt werden (§ 1365 BGB). Das ist der Fall, wenn der Anteil etwa 90 % oder mehr des Vermögens ausmacht. Dann ist die Teilungsversteigerung vor der Scheidung nicht zulässig.
Die 5 häufigsten Irrtümer bei der Teilungsversteigerung während der Scheidung
Kein Vorkaufsrecht: Aus der Ehe allein kann kein Ehepartner ein Vorkaufsrecht ableiten. Auch hat kein Ehepartner einen Anspruch darauf, dass der andere ihm seinen Miteigentumsanteil zum Verkehrswert verkauft.
Keine Schadensersatzpflicht: Es ist ein Irrtum anzunehmen, dass sich ein Ehepartner schadensersatzpflichtig macht, wenn der Versteigerungserlös geringer ausfällt als bei einem regulären Verkauf. Wer sich in der Scheidung für die Versteigerung entscheidet, macht sich nicht schadensersatzpflichtig. Denn: Die Teilungsversteigerung ist der gesetzlich vorgesehene Weg der Auseinandersetzung einer Immobilie.
Keine automatische Verteilung: Es ist ein Irrtum anzunehmen, dass der Erlös nach der Versteigerung automatisch verteilt wird. Das Versteigerungsgericht hinterlegt den den Eheleuten verbleibenden Übererlös lediglich. Eine Auszahlung erfolgt ausschließlich dann, wenn beide Eheleute übereinstimmend eine rechtsverbindliche Erklärung zur Erlösverteilung abgeben. Verweigert ein Ehepartner die Zustimmung, bleibt der Erlös blockiert, bis eine Einigung erzielt oder die Auszahlung im Rahmen eines Rechtsstreites erstritten wird.
Kein beschränkter Bieterkreis: Nicht nur die Eheleute können mitsteigern und ein Ehegatte kann die Immobilie im Versteigerungsverfahren auch nicht stets weit unter dem Marktwert selbst erwerben. Die Versteigerung ist öffentlich zugänglich. Dritte Interessenten können unbeschränkt mitbieten, was den Zuschlagspreis oft auf das reguläre Marktniveau anhebt. Ein Erstehen zu einem Bruchteil des Verkehrswertes ist nicht garantiert.
5. Der Irrtum über die Schuldbefreiung
Keine automatische Darlehenstilgung: Es ist ein Irrtum anzunehmen, dass die Immobilie mit dem Zuschlag schuldenfrei ist und die Ehegatten automatisch aus ihrer Darlehenshaftung gegenüber der finanzierenden Bank entlassen werden. Grundschulden fallen in der Regel in das sogenannte "geringste Gebot" und bleiben bestehen. Sie müssen zunächst noch von dem Ersteher abgelöst, das heißt bezahlt werden. Und dazu ist dieser nicht immer freiwillig bereit. Zudem bleibt die persönliche Haftung aus den zugrunde liegenden Darlehensverträgen von der Versteigerung unberührt, auch wenn der Ersteher die übernommene Grundschuld ablöst.
Wie kann man den Erlös in der Scheidung sichern und den Gerichtsstreit vermeiden?
Die Teilungsversteigerung löst während der Scheidung die Immobilien-Blockade, indem sie das gemeinsame Haus in teilbares Geld umwandelt.
Doch Vorsicht: Können Sie sich nicht über die Aufteilung des Erlöses einigen, wird dieser vom Gericht eingefroren. Es folgt dann zusätzlich zum Scheidungsverfahren ein zeit- und kostenintensiver zweiter Streit vor dem Familiengericht über die Verteilung des Geldes.
Das ist vermeidbar: Mit einem in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite und einer durchdachten Strategie können Sie bereits vor dem Versteigerungstermin die Erlösverteilung zu Ihren Gunsten beeinflussen und die Blockade Ihres Geldes verhindern.
Wann ist die Blockade des Versteigerungserlöses in der Scheidung sinnvoll?
Manche Partner beantragen die Teilungsversteigerung, um anschließend die Auszahlung des Erlöses an den Ex-Partner zu blockieren – oft mit der Begründung vermeintlicher Gegenansprüche aus der Ehe (wie Zugewinn oder Unterhalt) oder weil er sich davon ein starkes Druckmittel in der Scheidung verspricht.
Diese Strategie ist riskant und oft unwirksam: In den meisten Fällen ist die Blockade mit diesen Gegenansprüchen unzulässig.
Eine unberechtigte Verweigerung der Erlösverteilung kann erhebliche wirtschaftliche Risiken nach sich ziehen (Verzugszinsen, Verfahrenskosten, Schadensersatz). Blockieren Sie den Erlös also nur, wenn Sie dazu berechtigt sind. Ohne die verbindliche Einschätzung eines in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalts setzen Sie sich unnötigen Kosten und Risiken aus. Denn nur er kann verbindlich einschätzen, ob man die Zustimmung zur Aufteilung des Erlöses mit guten Gründen verweigern darf oder nicht.
Nur die Erlösverteilung blockieren, weil man das eben kann, ist keine gute Strategie. Die
Erlösverteilung blockieren sollte man nur, wenn man dazu auch berechtigt ist.
Fazit
Eine Teilungsversteigerung vor der Scheidung ist auch gegen den Willen des anderen Ehepartners möglich, sofern die Immobilie nicht das nahezu gesamte Vermögen des die Versteigerung beantragenden Ehepartners darstellt. Ein spezialisierter Anwalt kann dieses Verfahren strategisch nutzen, um die Vermögensauseinandersetzung zu erzwingen oder einem Lebenspartner zu ermöglichen, die Immobilie selbst zu ersteigern.
Planen Sie während der Scheidung eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?
Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger, bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.
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