Wichtige (Vor-)Überlegungen zur Teilungsversteigerung in der Scheidung

• Zulässigkeit: Eine Teilungsversteigerung ist in den meisten Fällen auch während einer laufenden Scheidung zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH Beschluss vom 16.11.2022 -XII ZB 100/22) hat hierfür klare Regelungen festgelegt. Grundsätzlich kann ein Ehepartner bereits vor der Scheidung eine Teilungsversteigerung beantragen. Wenn der andere Ehepartner damit nicht einverstanden ist, kann dieser mit einem Drittwiderspruchsantrag die Zulässigkeit der Versteigerung im Einzelfall vor dem Familiengericht prüfen lassen.

• Interessenabwägung: Das Familiengericht nimmt in solchen Fällen eine Interessenabwägung vor. Dabei können verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Dazu gehören die Dauer der Trennungszeit und der Dauer der Ehe, das Alter der Ehepartner, der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs, die wirtschaftlichen Interessen und die Gesundheit des in der Immobilie lebenden Ehepartners sowie das Wohl der Kinder. Meist ergibt die Abwägung, dass die Teilungsversteigerung nicht verhindert werden kann.

• Wesentliches Vermögen: Wird die Ehe im gesetzlichen Güterstand geführt und macht der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehepartners sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen aus, kann die Teilungsversteigerung ohne die Einwilligung des anderen erst gar nicht vor der Scheidung durchgeführt werden (§ 1365 BGB). Das ist der Fall, wenn der Anteil etwa 90 % oder mehr des Vermögens ausmacht. Dann ist die Teilungsversteigerung vor der Scheidung nicht zulässig.

Teilungsversteigerung: Den Erlös in der Scheidung sichern und den Gerichtsstreit vermeiden

Die Teilungsversteigerung löst während der Scheidung die Immobilien-Blockade, indem sie das gemeinsame Haus in teilbares Geld umwandelt.

Doch Vorsicht:  Können Sie sich nicht über die Aufteilung des Erlöses einigen, wird dieser vom Gericht eingefroren. Es folgt dann zusätzlich zum Scheidungsverfahren ein zeit- und kostenintensiver zweiter Streit  vor dem Familiengericht über die Verteilung des Geldes.

Das ist vermeidbar: Mit einem in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite und einer durchdachten Strategie können Sie bereits vor dem Versteigerungstermin die Erlösverteilung zu Ihren Gunsten beeinflussen und die Blockade Ihres Geldes verhindern.

Vorsicht Falle: Unberechtigte Blockade des Versteigerungserlöses in der Scheidung

Manche Partner beantragen die Teilungsversteigerung, um anschließend die Auszahlung des Erlöses an den Ex-Partner zu blockieren – oft mit der Begründung vermeintlicher Gegenansprüche aus der Ehe (wie Zugewinn oder Unterhalt) oder weil er sich davon ein starkes Druckmittel in der Scheidung verspricht.

Diese Strategie ist riskant und oft unwirksam: In den meisten Fällen ist die Blockade mit diesen Gegenansprüchen unzulässig.

Eine unberechtigte Verweigerung der Erlösverteilung kann erhebliche wirtschaftliche Risiken nach sich ziehen (Verzugszinsen, Verfahrenskosten, Schadensersatz). Blockieren Sie den Erlös also nur, wenn Sie dazu berechtigt sind. Ohne die verbindliche Einschätzung eines in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalts setzen Sie sich unnötigen Kosten und Risiken aus. Denn nur er kann verbindlich einschätzen, ob man die Zustimmung zur Aufteilung des Erlöses mit guten Gründen verweigern darf oder nicht.

Nur die Erlösverteilung blockieren, weil man das eben kann, ist keine gute Strategie. Die Erlösverteilung blockieren sollte man nur, wenn man dazu auch berechtigt ist.

Das Haus während der Scheidung selbst ersteigern

Eine durchdachte Strategie hilft Ihnen bei der Teilungsversteigerung während der Scheidung auch, wenn Sie die Immobilie selbst ersteigern und dann die Zahlung an das Versteigerungsgericht nicht in voller Höhe leisten wollen, weil Ihnen die Immobilie ja schon teilweise selbst gehört. 

Weitere wichtige Aspekte der Teilungsversteigerung während der Scheidung

• Kein Vorkaufsrecht: Aus der Ehe allein kann kein Ehepartner ein Vorkaufsrecht ableiten. Auch hat kein Ehepartner einen Anspruch darauf, dass der andere ihm seinen Miteigentumsanteil zum Verkehrswert verkauft.

• Versteigerung des Miteigentumsanteils: Wer nur den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners versteigern lassen möchte, kann dies nur tun, wenn er vom Gericht bestätigte Zahlungsansprüche (z.B. Urteil, Vollstreckungsbescheid) gegen den anderen hat und damit vollstreckt. Eine solche Forderungsversteigerung kann eine wirtschaftlich interessante Alternative zur Teilungsversteigerung sein. So kann man den Miteigentumsanteil des anderen günstig selbst ersteigern und Alleineigentümer werden.

• Keine Schadensersatzpflicht: Es ist ein Irrtum, anzunehmen, dass sich ein Ehepartner schadensersatzpflichtig macht, wenn der Versteigerungserlös geringer ausfällt als bei einem regulären Verkauf. Wer sich in der Scheidung für die Versteigerung entscheidet, macht sich nicht schadensersatzpflichtig. Denn: Die Teilungsversteigerung ist der gesetzlich vorgesehene Weg der Auseinandersetzung einer Immobilie.