Viele Miteigentümer einer Immobilie, die sich in einer Scheidung befinden, kennen dieses Problem:

Der Ehepartner will das gemeinsame Haus weder verkaufen noch seinen Anteil an den anderen übertragen.

Dies führt oft zu einer langwierigen Blockade.

Gerade in einer konfliktreichen Scheidungssituation ist die Teilungsversteigerung ein Ausweg, um den Stillstand zu durchbrechen. Sie ist dann ein geeignetes Druckmittel, um zu einer Verhandlungslösung zu kommen, den Verkauf zu erzwingen oder das Haus selbst zu ersteigern.

Wichtige (Vor-)Überlegungen zur Teilungsversteigerung in der Scheidung

• Zulässigkeit: Eine Teilungsversteigerung ist in den meisten Fällen auch während einer laufenden Scheidung zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH Beschluss vom 16.11.2022 -XII ZB 100/22) hat hierfür klare Regelungen festgelegt. Grundsätzlich kann ein Ehepartner bereits vor der Scheidung eine Teilungsversteigerung beantragen. Wenn der andere Ehepartner damit nicht einverstanden ist, kann dieser mit einem Drittwiderspruchsantrag die Zulässigkeit der Versteigerung im Einzelfall vor dem Familiengericht prüfen lassen.

• Interessenabwägung: Das Familiengericht nimmt in solchen Fällen eine Interessenabwägung vor. Dabei können verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Dazu gehören die Dauer der Trennungszeit und der Dauer der Ehe, das Alter der Ehepartner, der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs, die wirtschaftlichen Interessen und die Gesundheit des in der Immobilie lebenden Ehepartners sowie das Wohl der Kinder. Meist ergibt die Abwägung, dass die Teilungsversteigerung nicht verhindert werden kann.

• Wesentliches Vermögen: Wird die Ehe im gesetzlichen Güterstand geführt und macht der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehepartners sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen aus, kann die Teilungsversteigerung ohne die Einwilligung des anderen erst gar nicht vor der Scheidung durchgeführt werden (§ 1365 BGB). Das ist der Fall, wenn der Anteil etwa 90 % oder mehr des Vermögens ausmacht. Dann ist die Teilungsversteigerung vor der Scheidung nicht zulässig.

Den eigenen Erlösanteil in der Teilungsversteigerung sichern

Die Teilungsversteigerung wandelt die unteilbare Immobilie in einen teilbaren Geldüberschuss um. Wenn sich die Ehepartner nicht über die Verteilung des Erlöses einigen können, wird das Geld vom Versteigerungsgericht beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt. Dann müssen sich die zerstrittenen Ehepartner in einem neuen Verfahren vor dem Familiengericht über die Erlösverteilung streiten. Das kostet Nerven, Zeit und Geld. Mit einer durchdachten Strategie ist dies jedoch vermeidbar. Sie können während der Scheidung und rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin mit einem erfahrenen Anwalt die Erlösverteilung zu Ihren eigenen Gunsten beeinflussen und so ein Einfrieren des Ihnen zustehenden Geldes vermeiden.

Die Auszahlung des Erlöses an den Ehepartner in der Teilungsversteigerung blockieren

Nicht selten beantragt ein Ehepartner die Teilungsversteigerung während der Scheidung in der Absicht, nach einem Zuschlag die Auszahlung des auf seinen Ehepartner entfallenden Erlöses zu blockieren.

Etwa weil er meint, er habe aus der Zeit der Ehe noch Zahlungsansprüche an den anderen, mit denen er aufrechnen könne oder die ihn berechtigen würden, die Auszahlung an den anderen zu verweigern oder weil er sich davon ein starkes Druckmittel in der Scheidung verspricht.

In der Mehrzahl der Fälle ist aber weder eine Aufrechnung zulässig noch kann darauf erfolgreich die Blockade der Erlösverteilung gestützt werden. Z.B. kommt diese für Ansprüche auf Zugewinnausgleich oder Unterhalt nicht in Betracht. Nur die Erlösverteilung blockieren, weil man das eben kann, ist keine gute Strategie.

Die Erlösverteilung blockieren sollte man nur, wenn man dazu auch berechtigt ist.

Ohne einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt sollte man die Erlösverteilung nicht verhindern, will man sich nicht erheblichen wirtschaftlichen Risiken aussetzen (Verzugszinsen, Kosten für weitere Gerichtsverfahren, Schadensersatzansprüche). Denn nur er kann verbindlich einschätzen, ob man die Zustimmung zur Aufteilung des Erlöses mit guten Gründen verweigern darf oder nicht.

Das Haus während der Scheidung selbst ersteigern

Eine durchdachte Strategie hilft Ihnen bei der Teilungsversteigerung während der Scheidung auch, wenn Sie die Immobilie selbst ersteigern und dann die Zahlung an das Versteigerungsgericht nicht in voller Höhe leisten wollen, weil Ihnen die Immobilie ja schon teilweise selbst gehört. 

Weitere wichtige Aspekte der Teilungsversteigerung während der Scheidung

• Kein Vorkaufsrecht: Aus der Ehe allein kann kein Ehepartner ein Vorkaufsrecht ableiten. Auch hat kein Ehepartner einen Anspruch darauf, dass der andere ihm seinen Miteigentumsanteil zum Verkehrswert verkauft.

• Versteigerung des Miteigentumsanteils: Wer nur den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners versteigern lassen möchte, kann dies nur tun, wenn er vom Gericht bestätigte Zahlungsansprüche (z.B. Urteil, Vollstreckungsbescheid) gegen den anderen hat und damit vollstreckt. Eine solche Forderungsversteigerung kann eine wirtschaftlich interessante Alternative zur Teilungsversteigerung sein. So kann man den Miteigentumsanteil des anderen günstig selbst ersteigern und Alleineigentümer werden.

• Keine Schadensersatzpflicht: Es ist ein Irrtum, anzunehmen, dass sich ein Ehepartner schadensersatzpflichtig macht, wenn der Versteigerungserlös geringer ausfällt als bei einem regulären Verkauf. Wer sich in der Scheidung für die Versteigerung entscheidet, macht sich nicht schadensersatzpflichtig. Denn: Die Teilungsversteigerung ist der gesetzlich vorgesehene Weg der Auseinandersetzung einer Immobilie.