Kosten und Zahlung bei Zuschlag in der Teilungsversteigerung
Wenn Sie in einer Teilungsversteigerung den Zuschlag für ein Haus oder eine Wohnung erhalten, kommen neben Ihrem Gebot weitere Zahlungen auf Sie zu. Hier erfahren Sie, welchen finanziellen Aufwand Sie als Käufer (Ersteher) unbedingt einplanen müssen, um das versteigerte Objekt auch wirklich Ihr Eigen nennen zu können.
Das Bargebot: Ihr erfolgreiches Bargebot - das, was Sie in der Versteigerung als Geldbetrag bieten - muss bis zum Verteilungstermin beim Versteigerungsgericht eingegangen sein. Dieser Termin findet in der Regel 6 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag statt.
Die Zinsen auf das Bargebot: Zusätzlich zum Bargebot müssen Sie Zinsen in Höhe von 4% für den Zeitraum vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zahlen ((Bargebot minus Bietsicherheit) x 4%). Diese Verzinsungspflicht können Sie jedoch deutlich reduzieren. Gemäß § 49 Abs. 4 ZVG ist dies durch die gerichtliche Hinterlegung des Bargebots (abzüglich einer eventuell schon geleisteten Bietsicherheit) möglich.
Die Grundschuld ablösen: Falls nach den Versteigerungsbedingungen eine Grundschuld bestehen bleibt, müssen Sie als Käufer einige Zeit nach dem Zuschlag eine Zahlung auf die Grundschuld leisten, und zwar an den Inhaber der Grundschuld, meist eine Bank. Die Zahlung setzt sich zusammen aus einem Betrag in Höhe des Kapitalwerts (Nennbetrag) der Grundschuld und möglicherweise einem Betrag für die dinglichen Zinsen auf das Kapital (siehe dazu Für Dummies: Grundschulden in der Teilungsversteigerung).
In welcher Höhe entsteht für den Ersteher eine Gerichtgebühr für den Zuschlag?
Dem Ersteher stellt das Versteigerungsgericht eine Gebühr für den Zuschlag in Rechnung. Die Höhe dieser Gebühr richtet sich nach dem Bargebot und den sogenannten bestehen bleibenden Rechten.
Das Bargebot und der Wert der bestehen bleibenden Rechte werden addiert.
Die Gebühr ergibt sich aus § 54 GKG in Verbindung mit KV, Nr. 2214 des Kostenverzeichnisses. Es entsteht eine 0,5 Gebühr nach dem zu errechnenden Wert.
Bei einem zugeschlagenen Bargebot von € 850.000,00 errechnet sich eine Zuschlagsgebühr in Höhe von € 2.804,00, wenn der Ersteher nach den Versteigerungsbedingungen keine Rechte in Abteilung III des Grundbuches (z.B. eine Grundschuld - siehe auch Für Dummies: Die bestehenbleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung) übernimmt.
Hat der Ersteher nach den Bedingungen des Zuschlagsbeschlusses eine Grundschuld mit einem Kapitalwert von z.B. € 200.000,00 zu übernehmen und ein Bargebot von € 650.000,00 an das Versteigerungsgericht zu zahlen, werden beide Werte zusammengerechnet und wieder errechnet sich ein Gebührenwert von € 850.000,00 und somit eine Zuschlagsgebühr von € 2.804,00.
Die Höhe der Zuschlagsgebühr (0,5) kann der Anlage 2 des GKG entnommen werden, einen Auszug finden Sie in dem Blogbeitrag (Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?) über die Gerichtskosten für die Eigentümer.
Die Gerichtsgebühr für den Zuschlag zahlen mithin nicht die betreibenden oder ehemaligen Miteigentümer der Immobilie, sondern diese Gebühr wird ausschließlich vom Ersteher bezahlt.
Generell kann man sagen, dass die für den Ersteher in der Teilungsversteigerung anfallende Zuschlagsgebühr deutlich geringer ausfällt als die
Notarkosten, die für einen Käufer mit der Beurkundung und Abwicklung eines Kaufvertrages verbunden sind.
Mit welchen Kosten hat der Ersteher für die Eigentumsänderung beim Grundbuchamt rechnen?
Der Ersteher zahlt auch eine Gebühr an das Grundbuchamt, damit er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Diese Gebühr berechnet das Grundbuchamt gegenüber dem Ersteher.
Das ist nicht anders als bei einem Erwerb über einen Notar, auch dort muss der Käufer die beim Grundbuchamt anfallenden Gebühren der Eigentumsänderung tragen.
Für den Ersteher (wie auch den Käufer bei einer Notarabwicklung) fällt für die Eigentumsänderung im Grundbuch eine Gebühr (Tabelle B) gemäß §§ 46, 47 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) in Verbindung mit dem Kostenverzeichnis Nr. 14110 (siehe linke Tabelle Tabelle B) an.
In der Teilungsversteigerung werden für die Berechnung der Gebühr für die Eigentumsveränderung das Bargebot und der Wert der etwa bestehen bleibenden Grundschuld addiert.
Bei einem Bargebot (wenn keine Rechte bestehen bleiben) von beispielsweise € 850.000,00 entspricht eine Gebühr (Tabelle B) einem Betrag von € 1.495,00.
Löst der Erwerb in der Teilungsversteigerung Grunderwerbsteuer aus?
Der Ersteher trägt die Grunderwerbsteuer gemäß § 23 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz. Die Höhe ist je nach Bundesland verschieden.
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Meistgebot: Dabei werden das Bargebot und der Nennwert (Kapitalwert) der bestehenbleibenden Rechte werden addiert (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz).
Beispiel: Beträgt das Bargebot € 300.000,00 und muss der Ersteher nach dem Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts eine Grundschuld in Höhe eines Nennbetrages von € 150.000,00 übernehmen, errechnet sich eine Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer von € 450.000,00.
Falls einer der bisherigen Miteigentümer das Grundstück
selbst ersteigert, kann unter Umständen ein Befreiungstatbestand z.B. gemäß §§ 3, 4 Grunderwerbsteuergesetz in Betracht kommen, insbesondere wenn bisher Eheleute oder Verwandte in gerader Linie Miteigentümer waren oder wenn ein Miterbe das Grundstück der Erbengemeinschaft erworben hat.
Falls ein Miteigentümer selbst ersteigert und kein Befreiungstatbestand eingreift, wird die Grunderwerbsteuer nach dem Meistgebot unter Abzug des Betrages ermittelt, der danach auf seinen eigenen bisherigen Miteigentumsanteil entfällt.
War der Miteigentümer z.B. zu 50% Eigentümer, dann zahlt er nur die Hälfte der Grunderwerbsteuer, die ein fremder Käufer zahlen müsste.
Bereits das Meistgebot löst Grunderwerbsteuer aus, wenn darauf ein Zuschlag erteilt wird. Das ist der Grund, warum bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot vor Zuschlag (§ 81 Abs. 2 ZVG) oder bei verdeckter Vertretung bei Abgabe des Gebots (§ 81 Abs. 3 ZVG) die Grunderwerbsteuer zweimal anfällt, nämlich einmal für den Meistbietenden und einmal für den Ersteher.
Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?
Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung sowie die Auseinandersetzung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts, denen nur eine Immobilie gehört.
Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de
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