Insbesondere in den folgenden Konstellationen benötigen Sie einen erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite:

• im Grundbuch ist noch eine Grundschuld eingetragen (auch wenn der Kredit schon ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde!), oder
• Sie wollen die Immobilie selbst ersteigern, oder
• Sie vermuten, dass Ihr Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern möchte, aber dann das Gebot nicht zahlen wird, oder
• Sie haben Sorge, dass Ihr Miteigentümer bei einem Zuschlag die Auszahlung des Geldes blockieren möchte, oder
• Sie haben eigene Zahlungsansprüche an Ihren Miteigentümer und möchten aus diesem Grund die Auszahlung des Geldes blockieren, oder
• Sie befürchten erhebliche Gegenwehr, weil Ihr Miteigentümer die Immobilie noch bewohnt, oder
• Sie möchten die Teilungsversteigerung vor der Scheidung beginnen, oder
• Sie trauen Ihrem Miteigentümer zu, unfaire "Tricks" in der Versteigerung anzuwenden.

Wodurch zeichnet sich ein für die Teilungsversteigerung geeigneter Rechtsanwalt aus?

Tipp: Wenn Sie einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, dann nehmen Sie nicht den Erstbesten oder automatisch den, mit dem Sie schon in anderen Angelegenheiten gute Erfahrungen gemacht haben.

Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass dieser Rechtsanwalt noch nie eine Teilungsversteigerung (erfolgreich) durchgeführt hat. Wenn Sie nicht gezielt nach einem Spezialisten suchen, ist die Wahrscheinlichkeit gering, an einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt zu geraten.   

Ein versierter Fachanwalt für Familienrecht und Erbrecht hat einmal in einer Fachzeitschrift geschrieben, dass von in der Teilungsversteigerung unerfahrenen Rechtsanwälten "haarsträubende Fehler gemacht würden, nur blieben sie meist folgenlos, weil keiner da sei, der sie bemerken könnte".

Ich ergänze:  Die Teilungsversteigerung ist so kompliziert, dass die Mandanten die Fehler ihres eigenen Anwaltes nicht bemerken, obschon diese Fehler in der Teilungsversteigerung meist unnötig Geld und Zeit kosten. Zudem erschweren sie den günstigen Erwerb der anderen Miteigentumsanteile sowie die reibungslose Verteilung des Erlöses unter den früheren Miteigentümern.

Ein anderer Anwalt hat folgende zutreffende Meinung geäußert: "Die Teilungsversteigerung ist ein noch abgelegeneres Rechtsgebiet als die Vollstreckungsversteigerung, so dass sich hier außer den Rechtspflegern bei den Amtsgerichten nur sehr wenige Personen wirklich auskennen; das gilt ausdrücklich auch für Rechtsanwälte, die nur ausnahmsweise mit solchen Verfahren in Berührung kommen."

Leider allzu oft wagt sich ein Anwalt  für einen "langjährigen Mandanten" oder weil der Auftrag am Anfang lukrativ erscheint an ein solches gerichtliches Verfahren, weil er meint, das werde schon irgendwie klappen. 

Mein Tipp:  Machen Sie es nicht alleine, suchen Sie sich einen spezialisierten Anwalt, der Ihnen wirklich helfen kann.

Ich beschreibe hier kurz (!)  und ohne Anspruch auf Vollständigkeit, was ein in der Teilungsversteigerung erfahrener Anwalt zu dem von Ihnen gewünschten optimalen Versteigerungsergebnis beitragen sollte. 

Welche Fragen müssen vor der Versteigerung vom Anwalt geklärt werden?

Die erste rechtliche Prüfung des Anwalts beinhaltet zwingend die Beantwortung folgender Fragen: Ist der Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung überhaupt zulässig? Ist ausnahmsweise der Auseinandersetzungsanspruch im Grundbuch ausgeschlossen oder liegt eine mögliche (unzulässige) Verfügung über das Vermögen im Ganzen bei der Scheidung vor oder wird eine Mitwirkung eines Nießbrauchers oder Testamentsvollstreckers erforderlich? Sind die Unterlagen für den Versteigerungsantrag vollständig oder fehlt z.B. eine Heiratsurkunde, eine Sterbeurkunde oder das Eröffnungsprotokoll eines Testaments? Liegt ein aktueller Grundbuchauszug vor?

Und dann geht es schon an die wirtschaftliche Betrachtung, bei der Ihnen nur ein erfahrener Anwalt helfen kann:

Führt die Teilungsversteigerung wirtschaftlich auf der Grundlage des angenommenen Verkehrswerts der Immobilie mit einer ausreichenden Wahrscheinlichkeit zu einem Zuschlag, auch wenn im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen ist? Bleibt diese Grundschuld in der Versteigerung bestehen? Valutiert diese Grundschuld noch oder kann man diese Grundschuld ganz oder teilweise löschen oder in einen Eigentümergrundschuld umwandeln lassen, um die Versteigerung und Erlösverteilung zu vereinfachen? Wie wird sich die Bank, zu deren Gunsten noch eine Grundschuld eingetragen ist, wahrscheinlich verhalten und wie beeinflusst dies den Erfolg in der Teilungsversteigerung? Und ganz wichtig: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? Der Anwalt berät Sie über den voraussichtlichen finanziellen Aufwand der Teilungsversteigerung, insbesondere mit welchen Gerichtskosten Sie zu rechnen haben.

Ein erfahrener Anwalt entwickelt mit Ihnen die Strategie  für die Durchführung der Teilungsversteigerung, vom Antrag  bis zur Erlösverteilung  und der Abwicklung  der etwa noch bestehenden Bankenbeziehungen (Darlehen, Grundschulden).

Sie sehen schon: Mit nur ein paar Tricks kommt man in der Versteigerung nicht weit. Und nur einen Versteigerungsantrag stellen kann auch jeder, das ist noch keine Strategie!

Was erledigt Ihr Anwalt von der Antragstellung bis zum Versteigerungstermin?

• Entwicklung der bestmöglichen Strategie für das Verfahren

• Beantragung der Teilungsversteigerung und Führung der Teilungsversteigerung bis zum Versteigerungstermin

• Bewertung und Behandlung von Verzögerungsmaßnahmen des Gegners und der Reaktionsmöglichkeiten des Antragstellers

• Beratung zum Umgang mit dem Sachverständigen für die Ermittlung des Verkehrswerts (Vor- und Nachteile der Duldung der Begehung durch den Gutachter)

• Vorbringen von Einwendungen gegen die Richtigkeit des Verkehrswertgutachtens und die Stellungnahme zu Einwendungen gegen das Gutachten, die durch den Antragsgegner vorgebracht werden

• Besprechung der Auswirkungen des Beitritts zur Teilungsversteigerung
  

• Verhandlung mit dem anderen Miteigentümer über den Verkauf oder den Ankauf zur Vermeidung des Versteigerungstermins

• Beratung zu notwendigen Sicherheiten bei eigenem Bietinteresse

• Anmeldung von Forderungen (sinnvoll bei einem bestehenden Bankkredit, der über eine bestehenbleibende Grundschuld abgesichert ist) 

• Beratung zur Minderanmeldung für dingliche Zinsen und Nebenleistungen der Grundschuld

• Korrespondenz mit der Bank, wenn eine Grundschuld im geringsten Gebot bestehen bleibt und der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist

• Vermeidung, dass der andere Miteigentümer die Auszahlung des Erlöses blockieren kann

• Beratung zum geringsten Gebot, wenn Sie selbst ersteigern wollen

• Beantragung abweichender Versteigerungsbedingungen, z.B. bezüglich einer im Grundbuch noch eingetragenen Grundschuld

• Vorbereitung auf den Versteigerungstermin

• Teilnahme am und Beratung im Versteigerungstermin (bei Bedarf nach Vereinbarung)

Was macht der Anwalt nach dem Versteigerungstermin bis zur Erlösverteilung?

In dieser Phase - im Schach würde man von einem Endspiel sprechen - zeigt sich, wie gut die Teilungsversteigerung von Ihrem Anwalt von Beginn an durchgeplant wurde oder eben nicht. Hier erntet ein auf die Teilungsversteigerung spezialisierter Anwalt die Früchte seiner guten Arbeit, und zwar zu Ihrem Vorteil.

• Anmeldung von Forderungen und Rechten zur Optimierung der Erlösverteilung bei Gericht

• Verhandlung mit dem Miteigentümer mit dem Ziel einer einvernehmlichen Erlösverteilung (sofern erforderlich - bei guter Vorbereitung ist das meist entbehrlich, weil Blockademöglichkeiten frühzeitig vermieden werden können)

• Beratung und Verhandlung mit der Bank bei einer bestehenbleibenden Grundschuld, die vom Ersteher bei den Kreditinstituten abzulösen ist

• Einwirkung auf den Ersteher mit dem Ziel, die nach dem Zuschlagsbeschluss bestehenbleibende Grundschuld bei der Bank abzulösen

• Mitwirkung bei der Abwicklung des über die Grundschuld abgesicherten Darlehns bei einer bestehenbleibenden Grundschuld sowie Verhandlung über die Verteilung des bei der Bank verbliebenen Erlöses

• Beratung zu eigenen Blockademöglichkeiten an dem Erlös des anderen Miteigentümers zur Sicherung eigener Zahlungsansprüche

• Korrespondenz mit dem Versteigerungsgericht zur Vorbereitung der Aufstellung des Teilungsplans

• Prüfung des Teilungsplans

• Mitwirkung am Vollzug des Teilungsplans

• Erörterung der Auswirkungen der Nichtzahlung des Bargebots durch den Ersteher

• Beratung bei der richtigen Vorgehensweise für die Finanzierung des Meistgebots

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Wer sich mit der Teilungsversteigerung nicht auskennt, macht unweigerlich Fehler. Und diese Fehler kosten Geld, und zwar unverhältnismäßig mehr als Sie für eine gute rechtliche Beratung durch einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt aufwenden müssen.

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

Wie nehmen Sie am besten den ersten Kontakt zu mir auf und mich welchen Kosten können Sie kalkulieren?

Rufen Sie mich an   oder   schreiben Sie mir eine E-Mail.

Wir klären in einem ersten kostenfreien ca. 15 minütigen Telefonat ➡️ (0049 40 35 53 200), ob Sie mit meiner Hilfe die Teilungsversteigerung optimal vorbereiten und führen können und welcher voraussichtliche finanzielle Aufwand für meine anschließende Beauftragung anfällt. Gern rufen Sie auch spontan an. Falls ich einmal vorübergehend nicht verfügbar bin, rufe ich zeitnah zurück.

Falls Sie zunächst eine etwas ausführlichere Beratung  bevorzugen, vereinbaren wir dazu einen Termin für ein Treffen bei mir im Büro, für ein Telefonat oder für einen Videocall. Dazu senden Sie mir gerne einen Grundbuchauszug sowie Ihre Adresse mit Kontaktdaten. Ich schlage dann einen Termin für die Erstberatung  vor, für die ich eine Erstberatungsgebühr  in Höhe von 226,10 EUR (190 EUR zzgl. Umsatzsteuer) in Rechnung stelle.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de