Grundschulden in der Teilungsversteigerung: Was bleibt, wer zahlt

Warum erlischt die Grundschuld in der Zwangsversteigerung?

In der Zwangsversteigerung betreibt die Bank das Verfahren selbst aus ihrer Grundschuld. Rechte, die dem Anspruch der Bank nicht vorgehen, fallen nicht in das geringste Gebot und erlöschen mit dem Zuschlag (§ 44 Abs. 1, § 52 Abs. 1 Satz 2, § 91 Abs. 1 ZVG).

Die Zwangsversteigerung leitet ein Gläubiger des Eigentümers ein, typischerweise die Bank, deren Kredit eine Grundschuld sichert. Banken bestehen auf dem ersten Rang im Grundbuch. Betreibt die Bank die Versteigerung aus diesem besten Rang, löscht das Versteigerungsgericht nach dem Zuschlag ihre Grundschuld und alle nachrangigen Rechte, gleichgültig, ob deren Inhaber etwas aus dem Erlös erhalten.

Für alle Beteiligten ist das ein überschaubarer Vorgang: Der Ersteher erhält ein in Abteilung III lastenfreies Grundbuch und zahlt sein Gebot an das Versteigerungsgericht, dazu Zinsen und die Zuschlagsgebühr. Die Bank wird aus dem Erlös befriedigt.

Warum bleibt die Grundschuld in der Teilungsversteigerung bestehen?

Die Teilungsversteigerung betreibt ein Miteigentümer, die Bank ist daran nicht beteiligt. Das Gericht nimmt deshalb alle Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, in das geringste Gebot auf (§ 182 Abs. 1 ZVG). Eine Grundschuld auf der ganzen Immobilie bleibt damit bestehen und wird vom Ersteher übernommen (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG).

Die Bank stellt keinen Antrag und kann dem Verfahren auch nicht beitreten. Finanzielle Not spielt selten eine Rolle. Meist können sich die Miteigentümer über Verkauf oder Nutzung nicht einigen, etwa nach einer Scheidung, oder einer von ihnen möchte die Immobilie selbst ersteigern.

Oft steht die Grundschuld noch im Grundbuch, weil der Kredit noch läuft oder weil sie nach der Rückzahlung nie gelöscht wurde. Eingetragen ist sie in beiden Fällen mit dem vollen Nennbetrag. Ob der Kredit noch besteht, zeigt das Grundbuch nicht.

Im Grundsatz gilt: Eine Grundschuld, die bei Beantragung der Teilungsversteigerung schon im Grundbuch steht, bleibt nach dem geringsten Gebot bestehen und ist vom Ersteher zu übernehmen. Anders als in der Zwangsversteigerung hat diese „bestehen bleibende Grundschuld“ erhebliche wirtschaftliche Folgen für Bieter, Miteigentümer und Bank.

Was muss der Bieter bei Abgabe seines Gebots beachten, wenn die Grundschuld bestehen bleibt?

Der Bieter muss den vollen Nennbetrag der bestehen bleibenden Grundschuld als Teil seines Kaufpreises einrechnen. Ob die früheren Miteigentümer den Kredit ganz oder teilweise zurückgezahlt haben, darf ihn nicht interessieren.

Wer den Zuschlag erhält, zahlt zweimal: das Bargebot an das Versteigerungsgericht (§ 49 Abs. 1 ZVG, ab dem Zuschlag mit 4 % verzinst, § 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB) und den Nennbetrag der Grundschuld an die Bank, damit die Grundschuld gelöscht werden kann. Einen Zahlungsanspruch gegen den Ersteher hat die Bank zwar nicht. Sie kann aber nach Kündigung der Grundschuld (Frist sechs Monate, § 1193 BGB) die Zwangsversteigerung der gerade ersteigerten Immobilie betreiben. Wer die Immobilie behalten will, löst die Grundschuld also ab.

Wie weit der Kredit getilgt ist, betrifft allein das Verhältnis zwischen der Bank und den früheren Miteigentümern. Wer sein Gebot in der Annahme abgibt, er müsse nur die Restschuld des Kredits übernehmen, macht einen schweren wirtschaftlichen Fehler.

Berechnungsbeispiel 1: Das Höchstgebot richtig berechnen

Ein Bieter will für ein Haus insgesamt höchstens 900.000 € ausgeben. Im Versteigerungstermin weist das Gericht darauf hin, dass eine Grundschuld über 400.000 € bestehen bleibt. Der Bieter hat gehört, dass die Eheleute der Bank nur noch 150.000 € schulden.

Zinsen auf die Grundschuld und Erwerbsnebenkosten sind in diesem Beispiel nicht berücksichtigt.

Wohin fließen die 400.000 €, die der Ersteher an die Bank zahlt? Die Bank verrechnet 150.000 € auf den Kredit. Die übrigen 250.000 € stehen den früheren Miteigentümern zu. Wer falsch rechnet, beschenkt also die Alteigentümer. Wie Sie den Kauf finanzieren, lesen Sie im Beitrag zur Finanzierung des Meistgebots.

Warum ist die bestehen bleibende Grundschuld für die Miteigentümer von Bedeutung?

Eine hohe Grundschuld kann die Teilungsversteigerung scheitern lassen, auch wenn der Kredit längst bezahlt ist. Jedes Gebot muss das geringste Gebot erreichen, und dieses umfasst neben dem Nennbetrag der Grundschuld auch deren dingliche Zinsen und die Verfahrenskosten.

Die dinglichen Zinsen gehören zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1, § 12 Nr. 2 ZVG). Die laufenden Zinsen berücksichtigt das Gericht ohne Anmeldung der Bank (§ 45 Abs. 2 ZVG): den letzten vor der Beschlagnahme fälligen Betrag und alle späteren bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin (§ 13 Abs. 1, § 47 ZVG). Meldet die Bank auch Rückstände an, kommen bis zu zwei weitere Jahre hinzu (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Bei Zinssätzen von 15 % und mehr wächst das geringste Gebot dadurch erheblich.

Der antragswillige Miteigentümer muss deshalb schon vor dem Antrag prüfen, ob ein Bieter voraussichtlich einen Gesamtpreis zahlen wird, der den Nennbetrag der Grundschuld deutlich übersteigt.

Berechnungsbeispiel 2: Wenn die Grundschuld die Versteigerung blockiert

Ein Haus hat einen Marktwert von 450.000 €. Eingetragen ist eine Grundschuld über 400.000 € mit 15 % Jahreszinsen. Der Kredit ist vollständig zurückgezahlt. Bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin sind laufende Zinsen für rund zweieinhalb Jahre zu berücksichtigen. Für die Gerichtskosten und sonstigen Verfahrenskosten nehmen wir 10.000 € an.

Kein vernünftiger Bieter zahlt 560.000 € für ein Haus, das 450.000 € wert ist. Die Versteigerung bleibt ohne Gebot. Erklärt die Bank, dass sie keine Zinsen beansprucht (Minderanmeldung), sinkt das geringste Gebot auf 410.000 €. Ist die Grundschuld vor dem Antrag gelöscht, bleiben nur die Verfahrenskosten.

Solche Fälle sind häufiger, als man annehmen möchte, vor allem bei mehreren Grundschulden. Wer die Versteigerung einleiten will, sollte vorher prüfen lassen, ob der andere Miteigentümer notfalls gerichtlich gezwungen werden kann, an der Reduzierung oder Löschung der Grundschuld mitzuwirken.

Warum ist die bestehen bleibende Grundschuld für die Bank von Bedeutung?

Nach dem Zuschlag nimmt die Bank vom Ersteher den Nennbetrag der Grundschuld entgegen und muss das Geld treuhänderisch im Interesse der früheren Miteigentümer verwenden.

Der Ablauf nach dem Zuschlag:

1. Der Ersteher zahlt den Nennbetrag an die Bank und erhält eine Löschungsbewilligung.

2. Die Bank verrechnet das Geld mit Zustimmung der früheren Miteigentümer auf den Kredit und eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung. Ohne Zustimmung bleibt der Kredit bestehen, und das Geld dient der Bank als Ersatzsicherheit für die gelöschte Grundschuld.

3. Was die Bank darüber hinaus erhalten hat, zahlt sie an die Alteigentümer aus, sobald diese übereinstimmend erklären, an wen und in welchem Verhältnis.

4. Ohne Einigung hinterlegt die Bank den Übererlös beim Amtsgericht. Die früheren Eigentümer müssen die Auszahlung dann selbst betreiben, notfalls durch Klage gegeneinander (siehe Blockade der Erlösverteilung).

Warum muss die Bank vom Ersteher den vollen Nennbetrag der Grundschuld verlangen?

Zahlt der Ersteher zur Ablösung einer in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld weniger als den Nennbetrag, darf die Bank die Löschung der Grundschuld ohne Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 285/14, Leitsatz und Rn. 11).

Der Fall, vereinfacht: Eine Bank betrieb die Zwangsversteigerung aus einer nachrangigen Grundschuld. Drei erstrangige Grundschulden über zusammen rund 220.000 € blieben deshalb bestehen. Vor dem Termin hatte die Bank mit dem späteren Ersteher vereinbart, dass er das Grundstück für insgesamt 200.000 € erhält: 175.000 € als Gebot und weitere 25.000 € an die Bank, die ihm dafür die Löschung der erstrangigen Grundschulden bewilligte. Die frühere Eigentümerin verlangte Schadensersatz.

Der BGH gab ihr dem Grunde nach recht. Die Bank hatte ihre Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld verletzt, weil sie die Löschung trotz einer Zahlung weit unter dem Nennbetrag bewilligte (Rn. 7, 14). Ihre Absprache mit dem Ersteher musste die Eigentümerin nicht gegen sich gelten lassen (Rn. 16, 18). Über die Höhe des Schadens hat das Berufungsgericht neu zu entscheiden.

Rechtlicher Hintergrund: Die Grundschuld ist vom Kredit unabhängig

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht und vom Kredit, den sie sichert, unabhängig (§ 1191 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Sie steht der Bank auch dann weiter zu, wenn der Kredit ganz oder teilweise zurückgezahlt ist (BGH, V ZR 285/14, Rn. 8).

Ist der Kredit getilgt, können die Sicherungsgeber, hier die Miteigentümer, nach dem Sicherungsvertrag die Grundschuld zurückverlangen: durch Abtretung, Aufhebung oder Verzicht (BGH, V ZR 285/14, Rn. 8). In der Praxis erteilt die Bank meist eine Löschungsbewilligung. Verzichtet sie, wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld. Behalten oder anders verwerten darf die Bank sie nicht.

Nach einer Teilungsversteigerung haftet der Ersteher mit der ersteigerten Immobilie dinglich für den Nennbetrag, auch für den nicht valutierten Teil (BGH, V ZR 285/14, Rn. 9). Für den Kredit haften der Bank weiterhin die Alteigentümer persönlich.

Profi-Tipp

Dass der Ersteher auch die persönlichen Kreditverbindlichkeiten der Alteigentümer übernimmt, können diese nur mit geschicktem Vorgehen und einem in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt erreichen. In der Praxis geschieht das aus Unkenntnis in 999 von 1.000 Fällen (!) nicht. Dann haftet der Ersteher mit der Immobilie für die Grundschuld, und die Alteigentümer haften der Bank weiter persönlich für den Kredit, ein ungutes Ergebnis.

Warum ist die Höhe des Darlehens für das Gebot in der Teilungsversteigerung unbedeutend?

Der Ersteher haftet für den Nennbetrag der Grundschuld unabhängig davon, ob sie im Zeitpunkt des Zuschlags noch valutiert. Das Bargebot und die übernommene Grundschuld ergeben zusammen den Preis, den er für die Immobilie zu zahlen hat (BGH, V ZR 285/14, Rn. 9).

Löst der Ersteher die Grundschuld in voller Höhe ab, geht sie kraft Gesetzes auf ihn über (§§ 1142, 1143 BGB analog). Soweit sie nicht mehr valutierte, tritt an die Stelle des Rückgewähranspruchs der Übererlös, den die Bank an die früheren Eigentümer auskehren muss. So wird ausgeglichen, dass das Bargebot um den vollen Nennbetrag niedriger ausgefallen ist (BGH, V ZR 285/14, Rn. 10). Zahlt der Ersteher weniger, wird die Grundschuld nur in Höhe seiner Zahlung zur Eigentümergrundschuld; im Übrigen steht sie weiter der Bank zu (Rn. 11).

Muss der Ersteher nach der Teilungsversteigerung auch die dinglichen Zinsen ab dem Zuschlag zahlen?

Er muss damit rechnen. Vom Zuschlag an trägt der Ersteher die Lasten der Immobilie (§ 56 Satz 2 ZVG), dazu gehören die dinglichen Zinsen der bestehen gebliebenen Grundschuld. Die Bank kann sie bis zur Ablösung verlangen. Gegenüber den früheren Miteigentümern ist sie dazu nicht verpflichtet, wenn schon der Nennbetrag den Kredit vollständig tilgt (BGH, Urteil vom 04.02.2011 – V ZR 132/10, BGHZ 188, 186, Rn. 8 und 13).

Der BGH begründet das damit, dass den Miteigentümern die Zinsen auch dann nicht zugestanden hätten, wenn sie die Grundschuld vor der Teilungsversteigerung selbst abgelöst hätten (Rn. 15). Etwas anderes kann sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben.

Um welche Beträge es gehen kann, zeigt der vom BGH entschiedene Fall selbst: Grundschulden über rund 5,3 Mio. € mit 18 % Jahreszinsen, für die knapp drei Monate zwischen Zuschlag und Ablösung errechneten die Kläger rund 220.000 € Zinsen (Rn. 1, 3). Der Bieter sollte dieses Risiko bei seinem Gebot einkalkulieren und früh mit der Bank über die Ablösung sprechen.

Welche Bedeutung hat die Löschungsbewilligung für eine Grundschuld?

Mit einer Löschungsbewilligung allein verliert die Bank die Grundschuld nicht. Händigt sie die Bewilligung nur einem von mehreren Miteigentümern aus, lädt sie zum Missbrauch ein, vor allem wenn es zur Teilungsversteigerung kommt. Aus Sicht der Bank ist der Verzicht auf die Grundschuld oft die bessere Wahl.

Ein Fall aus meiner Praxis: Wie man es nicht machen sollte

Das Haus gehörte Eheleuten je zur Hälfte und geriet in die Teilungsversteigerung. Die Grundschuld der Bank über 100.000 € valutierte, wie häufig in solchen Fällen, nicht mehr.

1. Fehler Nr. 1 – die Bank: Um es sich einfach zu machen, händigt sie jedem Ehegatten eine eigene Löschungsbewilligung aus.

2. Ein Bankmitarbeiter mit guten Grundbuchkenntnissen erkennt das Risiko und fordert die Bewilligungen zurück. Die Frau gibt ihre zurück. Der Mann behält seine: Er will das Haus ersteigern und die Grundschuld danach ohne Ausgleich an seine Ex-Frau löschen lassen.

3. Die Notbremse: Aus Sorge, der Frau gegenüber schadensersatzpflichtig zu werden, erklärt die Bank den Verzicht auf die Grundschuld und lässt ihn im Grundbuch eintragen. Aus der Fremdgrundschuld wird eine Eigentümergrundschuld beider Eheleute.

4. Der Mann erhält im Versteigerungstermin den Zuschlag und wird Alleineigentümer.

5. Fehler Nr. 2 – der Notar: Er beantragt mit der alten Löschungsbewilligung der Bank die Löschung der Grundschuld.

6. Fehler Nr. 3 – das Grundbuchamt: Es löscht die Grundschuld über 100.000 €.

Die Lösung

Das Grundbuchamt weigerte sich beharrlich, seinen Fehler einzusehen und zum Schutz der Frau wenigstens einen Widerspruch gegen die Richtigkeit der Löschung einzutragen. Die Frau musste eine einstweilige Verfügung erwirken, die sie erst beim Oberlandesgericht Schleswig erhielt (Beschluss vom 15.04.2025 – 2x W 22/25).

Notar und Grundbuchamt meinten, die Bank habe mit der Löschungsbewilligung ihr Recht aufgegeben und könne die Bewilligung nicht mehr widerrufen. Dieser Auffassung begegnet man in Teilungsversteigerungen häufig, auch bei Banken („Mit der Grundschuld haben wir nichts mehr zu tun“). Sie begünstigt den Miteigentümer, der die Immobilie ersteigert und die alte Bewilligung zu seinem Vorteil einsetzt. Zieht die Bank nicht rechtzeitig die Notbremse, gelingt die Löschung, und der benachteiligte Miteigentümer kommt nur mühsam an sein Geld.

Was bedeutet der Verzicht auf die Grundschuld?

Mit dem Verzicht gibt die Bank die Grundschuld endgültig auf. Er wird mit der Eintragung im Grundbuch wirksam; die Grundschuld steht dann den Eigentümern als Eigentümergrundschuld zu (§ 1168 Abs. 1 und 2, § 1192 Abs. 1 BGB).

Im geschilderten Fall war die Frau nur deshalb erfolgreich, weil die Bank den Verzicht hatte eintragen lassen. Erst damit hatte die Bank ihr Recht verloren, mit der Löschungsbewilligung noch nicht. Notar und Grundbuchamt hätten erkennen müssen, dass die Bewilligung bei Einreichung nicht mehr von dem Berechtigten stammte, dessen Recht von der Löschung betroffen war (§ 19 GBO). Berechtigt waren nach dem Verzicht beide Eheleute gemeinsam, und daran änderte der Zuschlag an den Mann nichts.

Empfehlung für Banken bei zerstrittenen Miteigentümern

•   Eine Löschungsbewilligung gehört in die Hände aller Miteigentümer, nie nur in die Hand eines einzelnen.

•   Valutiert die Grundschuld nicht mehr, ist der eingetragene Verzicht meist der bessere, sicherere und weniger aufwendige Weg. Danach hat die Bank mit der Grundschuld tatsächlich nichts mehr zu tun.

•   Wer nur Löschungsbewilligungen erteilt, bleibt im Grundbuch Inhaber des Rechts, manchmal über Jahrzehnte. Kommt eine Teilungsversteigerung dazwischen, steckt die Bank mitten in der Abwicklung: mit Aufwand ohne wirtschaftlichen Nutzen und mit Haftungsrisiken.

Hinweise für Miteigentümer, Bieter und Banken

Für Bieter

•   Gesamtpreis = Bargebot (an das Versteigerungsgericht) + Nennbetrag aller bestehen bleibenden Grundschulden (an die Bank).

•   Rechnen Sie zusätzlich mit den dinglichen Zinsen vom Zuschlag bis zur Ablösung.

Für Miteigentümer

•   Überschlagen Sie vor dem Antrag das geringste Gebot: Nennbetrag plus dingliche Zinsen plus Verfahrenskosten.

•   Der Übererlös bei der Bank steht Ihnen gemeinsam zu. Dass die Bank auch die Zinsen ab Zuschlag einfordert, können Sie nicht verlangen, wenn schon der Nennbetrag Ihren Kredit tilgt.

Für Banken

•   Löschung erst nach Zahlung des vollen Nennbetrags bewilligen; eine nicht mehr valutierte Grundschuld durch eingetragenen Verzicht zurückgeben.

Häufige Fragen zur Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Bleibt die Grundschuld in der Teilungsversteigerung immer bestehen?

In der Regel ja. Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, werden in das geringste Gebot aufgenommen und bleiben mit dem Zuschlag bestehen (§ 182 Abs. 1, § 52 Abs. 1 ZVG). Das gilt insbesondere für eine Grundschuld auf der ganzen Immobilie.

Muss der Ersteher die Restschuld des Kredits oder den Nennbetrag der Grundschuld zahlen?

Den Nennbetrag, wenn er die Grundschuld löschen lassen will. Die Restschuld des Kredits betrifft nur das Verhältnis zwischen der Bank und den früheren Eigentümern.

Darf die Bank die Grundschuld gegen eine geringere Zahlung löschen lassen?

Ohne Vereinbarung mit den früheren Eigentümern nicht. Bewilligt sie die Löschung trotzdem, haftet sie ihnen auf Schadensersatz (BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 285/14).

Wie viel muss ein Bieter mindestens bieten?

Das geringste Bargebot, das das Gericht im Termin bekannt gibt. Es deckt vor allem die Verfahrenskosten und die dinglichen Zinsen der bestehen bleibenden Rechte. Wirtschaftlich kommt der Nennbetrag der bestehen bleibenden Grundschulden hinzu.

Lässt sich eine Teilungsversteigerung trotz hoher Grundschuld durchführen?

Ja, wenn die Grundschuld vorher gelöscht oder herabgesetzt wird oder die Bank auf die Zinsen im geringsten Gebot verzichtet. Verweigert ein Miteigentümer die nötige Mitwirkung, kann sie unter Umständen gerichtlich erzwungen werden.

Disclaimer

Ich habe versucht, dieses komplexe Thema so einfach wie möglich für diejenigen Leser zu beschreiben, die keine oder nur geringe Kenntnisse im Grundbuch- oder Versteigerungsrecht haben, aber gleichwohl von der Teilungsversteigerung betroffen sind oder die Einleitung einer solchen speziellen Versteigerung selbst in Betracht ziehen oder im Rahmen einer Teilungsversteigerung ein Gebot abgeben wollen.

Der rechtlich versierte Leser möge mir an der ein oder anderen Stelle nachsehen, dass ich mich aus Gründen der besseren Verständlichkeit nicht immer juristisch präzise und vollständig ausgedrückt habe.

Insbesondere ersetzt dieser Blogbeitrag keine qualifizierte rechtliche Beratung in der Teilungsversteigerung, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist oder eine Grundschuld bestehen bleibt.

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