Das den Eheleuten zu gleichen Teilen gehörende Haus geriet in die Teilungsversteigerung. Die zu Gunsten der Bank eingetragene Grundschuld valutierte - wie häufig in diesen Fällen - nicht mehr. Deshalb wollte sich die Bank die Sache einfach machen, indem sie jedem Ehepartner eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aushändigte - Fehler Nr. 1. Doch ein Bankmitarbeiter mit tiefen Grundbuchkenntnissen erkannte das Risiko und forderte die Dokumente zurück. Während die Frau der Aufforderung nachkam, behielt der Mann seine Löschungsbewilligung, um die Immobilie selbst zu ersteigern und die Grundschuld nach dem Zuschlag einfach löschen zu lassen – und zwar ohne Ausgleichszahlung an seine Ex-Frau.  

Weil der Mann die Rückgabe der Löschungsbewilligung verweigerte, hatte die Bank Sorge, gegenüber der Ehefrau schadensersatzpflichtig zu werden. Deshalb erklärte die Bank nun – was sie gleich hätte machen sollen – den Verzicht auf die Grundschuld und ließ diesen im Grundbuch eintragen. Dadurch wurde die Fremdgrundschuld (Recht zugunsten der Bank) zu einer Eigentümergrundschuld (Recht zugunsten der Eigentümer). Und damit war die Bank eigentlich auf der sicheren Seite, musste sie doch nicht mehr die missbräuchliche Verwendung der im Umlauf befindlichen Löschungsbewilligung befürchten. Es kam aber anders.

Als der Ehemann tatsächlich im Versteigerungstermin den Zuschlag erhielt und damit Alleineigentümer des Hauses wurde, beauftragte er unter Verwendung seiner Löschungsbewilligung einen Notar mit der Löschung der Grundschuld - Fehler Nr. 2. Und das Grundbuchamt löschte dann tatsächlich die Grundschuld im Wert von 100.000 EUR - Fehler Nr. 3.

Weil sich das Grundbuchamt beharrlich weigerte, den eigenen Fehler einzusehen und zum Schutz der Frau zumindest einen Widerspruch gegen die Richtigkeit der Löschung eintragen zu lassen, musste die Frau tatsächlich noch eine einstweilige Verfügung bis hinauf zum OLG Schleswig (Beschluss vom 15.04.2025, 2x W 22/25) erwirken, um zu ihrem Recht zu kommen. 

Lehrreich war in diesem Verfahren die Auffassung, die zur fehlerhaften Löschung der Grundschuld geführt hatte. Die Bank – so dachten wohl der Notar und auch das Grundbuchamt - habe durch Hergabe der Löschungsbewilligung ihr Recht an der Grundschuld aufgegeben. Die Löschungsbewilligung habe die Bank auch nach dem Eigentumswechsel nicht widerrufen können, das Grundbuchamt sei daher bei der Beantragung der Löschung der Grundschuld an die vorgelegte Löschungsbewilligung gebunden gewesen.

Solchen oder ähnlichen Auffassungen begegnet man gerade in Teilungsversteigerungen häufig. Nach Erteilung einer Löschungsbewilligung habe man – so die nicht seltene Haltung der Banken - doch mit der Grundschuld nichts mehr zu tun, diese stünde doch nun den Eigentümern zu. Man solle sie doch bitte nicht mehr behelligen.

Diese Sichtweise begünstigt nicht selten den Missbrauch, wenn ein Eigentümer die Immobilie ersteigert und dann die früher erteilte Löschungsbewilligung zum eigenen Vorteil für die Löschung nutzt. Denn wenn die Bank nicht wie im oben geschilderten Fall noch rechtzeitig die Notbremse zieht und einen Verzicht eintragen lässt, funktioniert das missbräuchliche Löschen lassen der Grundschuld und dann wird es für den benachteiligten Miteigentümer schwer, an das ihm zustehende Geld zu kommen.

Erfolgreich war das Vorgehen der Ehefrau nur deshalb, weil die Bank einen Verzicht auf die Grundschuld hatte eintragen lassen. Erst damit – und nicht bereits mit Erteilung der Löschungsbewilligung – hatte die Bank ihr Recht an der Grundschuld verloren. Notar und Grundbuchamt hätten also erkennen müssen, dass die Löschungsbewilligung zu dem Zeitpunkt der Einreichung beim Grundbuchamt nicht mehr von der Berechtigten i.S.v. § 19 Grundbuchordnung stammte und deshalb für die Löschung nicht mehr verwendet werden durfte. Nach dem Verzicht waren nämlich die beiden Eheleute Berechtigte und durften die Löschung nur gemeinsam beantragen. Daran änderte auch der zwischenzeitliche Eigentumserwerb des Ehemannes nichts.

Wie sollte man sich also auf Bankenseite verhalten, wenn die Miteigentümer erkennbar zerstritten sind und eine Teilungsversteigerung droht oder schon eingeleitet wurde?

Zunächst einmal ist klar, dass Löschungsbewilligung niemals nur einem von mehreren Miteigentümern ausgehändigt werden dürfen. Solche gehören vielmehr in die Hände aller Miteigentümer. Aber oft ist – wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert – aus Sicht der Bank der Verzicht auf die Grundschuld und die Eintragung des Verzichts im Grundbuch der bessere, sicherere und weniger arbeitsintensivere Weg. Denn nach dem Verzicht hat die Bank mit der Grundschuld tatsächlich nichts mehr zu tun. Solange die Bank aber – wenn sie nur Löschungsbewilligungen erteilt hat – noch als Berechtigte im Grundbuch steht, ist sie Inhaberin dieses Rechts und davon abhängig, dass die Eigentümer irgendwann einmal das Recht löschen lassen. 

Und das kann manchmal Jahrzehnte dauern.