Wenn ein Miteigentümer die Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern möchte, gilt auch für ihn grundsätzlich, dass er sein Gebot, für welches er den Zuschlag erhalten hat, in voller Höhe an das Versteigerungsgericht zahlen muss. Denn bei der Teilungsversteigerung wird nicht nur der Anteil des anderen Miteigentümers, sondern die Immobilie im Ganzen versteigert.

Mit professioneller anwaltlicher Beratung kann ein Miteigentümer jedoch die eigene Immobilie selbst ersteigern  und ausnahmsweise weniger als 100% des gebotenen Kaufpreises zahlen. 

Warum sollte ein Miteigentümer die Zahlung des vollen Gebotes vermeiden?

Die vollständige Entrichtung des Bargebots bindet beim Ersteher erhebliche liquide Mittel. Insbesondere im Rahmen einer streitigen Teilungsversteigerung erstreckt sich diese Kapitalbindung über einen unkalkulierbaren Zeitraum, da es im Nachgang des Versteigerungstermins oftmals zu einer Blockade bei der Erlösverteilung kommt.

Basiert der Erwerb auf Fremdkapital, drohen dem Ersteher signifikante Liquiditätsengpässe, sofern die Finanzierung auf einer kurzfristigen Auskehr des eigenen Erlösanteils zur anteiligen Kredittilgung aufbaut.

Da Kreditinstitute vor der Darlehensvergabe belastbare Prognosen zum Zeitpunkt der gerichtlichen Erlösauskehr an den Miteigentümer fordern, scheitern Finanzierungen ohne präventive Maßnahmen häufig an der mangelnden Planbarkeit dieses Ereignisses.

Für den erwerbenden Miteigentümer ist es demnach wirtschaftlich geboten und für die Sicherstellung der Bankfinanzierung  oftmals unabdingbar, den eigenen Erlösanteil bereits im Vorfeld von der Zahlungspflicht gegenüber dem Versteigerungsgericht in Abzug zu bringen.

Ausnahmsweise das Gebot nur anteilig zahlen 

Entgegen dem allgemeinen Sprachgebrauch bedeutet der Begriff „grundsätzlich“ in der juristischen Fachsprache nicht „ausnahmslos“, sondern lediglich „in der Regel“. Er impliziert folglich das Vorhandensein von Ausnahmen.

Die Komplexität der Thematik und die erforderliche Einzelfallprüfung sprengen den Rahmen dieses Blogbeitrags. Wie das genau funktioniert, erfahren Sie in meiner anwaltlichen Beratung.

Schlechte anwaltliche Beratung, oder wie man es nicht machen sollte

Die weitreichenden Konsequenzen einer lediglich anteiligen Zahlung durch einen unzureichend rechtlich beratenen Ersteher im Rahmen einer eskalierten Teilungsversteigerung illustriert das nachfolgende Fallbeispiel (Sachverhalt vereinfacht nach Bundesgerichtshof, Beschluss v. 13.11.2013, Az.: XII ZB 333/12):

Auf Antrag des Ehemannes wurde die Teilungsversteigerung über das je zur Hälfte im Miteigentum der Eheleute stehende Haus durchgeführt. Der Ehemann stellte im Versteigerungstermin eine Sicherheit in Höhe von 18.000 € und erhielt für ein (Bar-)Gebot von 134.000 € den Zuschlag. Mit dem Zuschlag wurde er Eigentümer. Die Bietsicherheit wurde vom Gericht auf die vom Ehemann bis zum Verteilungstermin zu leistende Zahlung angerechnet, es blieben noch 116.000 € zu zahlen. Der Ehemann zahlte jedoch nichts mehr. Das Versteigerungsgericht ließ im Grundbuch zugunsten beider Eheleute eine Sicherungshypothek in Höhe von 116.000 € eingetragen, aus der die Ehefrau die Wiederversteigerung des Grundstücks betrieb.  Der Ehemann bot der Ehefrau eine Zahlung von 58.000 € - also den der Ehefrau wirtschaftlich zustehenden hälftigen Erlösanteil - an und verlangte von ihr die Zustimmung zur hälftigen Teilung der Sicherungshypothek, sodann die Bewilligung der Löschung der allein zugunsten der Ehefrau zu bildenden Sicherungshypothek und Zurücknahme des Wiederversteigerungsantrages, alles Zug um Zug gegen Zahlung des auf den Anteil der Ehefrau entfallenden halben Versteigerungserlöses. Die Ehefrau erwartete vom Ex-Mann jedoch die Hinterlegung des vollen Gebotsbetrages. Ihre Vorstellung: Sie wollte nach Einzahlung des vollen Betrages ihren hälftigen Erlös kassieren, um sodann die Auszahlung der dem Ex-Mann zustehenden Hälfte zu blockieren, um darauf mit Forderungen aus dem beendeten Eheverhältnis zuzugreifen. Damit konnte sich die geschiedene Ehefrau jedoch vor dem Bundesgerichtshof nicht durchsetzen.

Aus den Gründen  der Entscheidung des BGH (sinngemäß):

• Wenn kein Verkauf über einen Notar möglich ist, erfolgt die Aufhebung der an der Immobilie bestehenden Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung. Der in der Versteigerung verbleibende Überschuss wird zwischen den bisherigen Miteigentümern entsprechend der Anteile an der Immobilie verteilt.

• Da sich die an der Immobilie bestehende Gemeinschaft mit dem Zuschlag an dem Versteigerungserlös fortsetzt, steht den Miteigentümern die Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Beteiligungsverhältnis zu. 

• Deshalb wurde die Sicherungshypothek für die unbeglichene Forderung von 116.000 € zugunsten beider Eheleute gemeinschaftlich eingetragen.

• Nun musste die mit der Hypothek gesicherte gemeinsame Forderung auseinandergesetzt werden. Der Bundesgerichtshof bejahte den Anspruch des Ehemanns auf Zustimmung zur Teilung und Änderung der den früheren Eheleuten übertragenen Forderung in Höhe von 116.000 Euro in zwei den Ehegatten jeweils als Alleingläubiger zustehende Forderungen in Höhe von je 58.000 Euro. Eine vorherige vollständige Bezahlung des Bargebots durch den Ehemann war hierfür nicht erforderlich. 

• Auch wenn das Haus durch einen der früheren Miteigentümer ersteigert wird, muss die Aufhebung der fortbestehenden Gemeinschaft grundsätzlich dadurch herbeigeführt werden, dass die Forderung von den ehemaligen Miteigentümern realisiert wird (also der Geldbetrag eingezogen wird) und der Erlös entsprechend der quotalen Berechtigung zwischen den Teilhabern aufgeteilt wird. Erst mit der Aufteilung des Erlöses ist die Gemeinschaft aufgehoben.

• Wird die Gemeinschaft an der Forderung nicht durch Zahlung des vollen Betrages an das Versteigerungsgericht realisiert, kann die Aufhebung der an der Forderung gegen den Ersteher bestehenden Gemeinschaft jedoch auch herbeigeführt werden, indem der Ehegatte, der das Haus ersteigert hat, den auf den anderen Ehegatten entfallenden Erlösanteil bereitstellt und zugleich von diesem die Zustimmung zur Teilung der unverteilt übertragenen Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses verlangt. Denn nach § 749 Abs. 1 BGB kann ein Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie verlangen.

• Die Aufhebung einer an einer Forderung bestehenden Gemeinschaft kann ausnahmsweise auch durch Teilung ohne vorherige Einziehung erfolgen, wenn die Verfahrenskosten bezahlt sind, keine Gemeinschaftsverbindlichkeiten (keine Bankkredite) mehr bestehen und die Beteiligungsquoten der Teilhaber feststehen. Ist gewährleistet, dass der vom Verlust des Eigentums an der Immobilie betroffene Miteigentümer dann den auf ihn entfallenden Erlösanteil erhält, wird auf diese Weise die Auseinandersetzung der Gemeinschaft lediglich vereinfacht, ohne dass berechtigte Interessen des anderen Miteigentümers beeinträchtigt werden.

• Steht die Beteiligungsquote des anderen Teilhabers fest – was der Fall ist, weil sich  die Beteiligungsquote zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergibt -, steht ihm auch nur ein dieser Quote entsprechender Anteil am Versteigerungserlös zu. Diesen Anteil erhält er, wenn er die Zustimmung zur Aufteilung der übertragenen Forderung nur erteilen muss, wenn gleichzeitig sichergestellt ist, dass ihm ein entsprechender Geldbetrag auch zufließt.

• Ein weitergehendes schutzwürdiges Interesse daran, dass der Miteigentümer, der das Haus ersteigert hat, zunächst das Meistgebot vollständig an das Versteigerungsgericht zahlt, besteht nicht. Denn der Miteigentümer, der sein Eigentum an dem Haus verloren hat, könnte auch nach der gemeinsamen Einziehung der Forderung nur einen seiner Beteiligungsquote entsprechenden Anteil an dem Übererlös verlangen. Gleichzeitig müsste er seinerseits der Auskehrung des Anteils am Übererlös an den bisherigen Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, zustimmen.

Fazit: Der auf den Versteigerungstermin nicht gut vorbereitete Ehemann bekommt den Zuschlag und zahlt außer der Sicherheitsleistung danach gar nichts an das Versteigerungsgericht. Dann belastet natürlich das Versteigerungsgericht das Grundbuch mit einer Sicherungshypothek für die beiden Eheleute. Und es entsteht zugleich auch ein Vollstreckungstitel, aus dem die Ehefrau in das gesamte Vermögen des Ehemannes hätte vollstrecken können (➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung - Ersteher zahlt Gebot nicht). Dann streiten sich die Eheleute auch noch über drei (!) Instanzen vor Gericht. Jahrelanger Streit. Hohe Gerichts- und Anwaltskosten.  All das könnte vermieden werden. Und zwar bei guter Beratung.

Eine rechtssichere Reduzierung der Zahlungsverpflichtung des erwerbenden Miteigentümers ist realisierbar!

Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeigt, dass ein Miteigentümer seine Immobilie ersteigern kann, ohne den vollen Betrag an das Versteigerungsgericht zahlen zu müssen. Der von dem schlecht beratenen Ehemann gewählte Weg war jedoch viel zu kompliziert sowie zeit- und kostenaufwändig.

Um das gewünschte Ziel zu erreichen, nämlich zum einen weniger zu zahlen und zum anderen seinen Anteil am Erlös nicht blockieren zu lassen, muss man nicht über mehrere Instanzen bis zum höchsten deutschen Zivilgericht streiten und dabei viel Geld für Gerichte und Anwälte aufwänden. 

Dazu muss man vielmehr rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin mit spezialisierter anwaltlicher Beratung die Weichen stellen, um einem Streit über die Höhe der an das Versteigerungsgericht zu leistenden Zahlung von Anfang an die Grundlage zu entziehen.

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