Ein Miteigentümer kann in der Teilungsversteigerung die eigene Immobilie, Wohnung oder Haus, selbst ersteigern  und ausnahmsweise nicht den vollen gebotenen Kaufpreis zahlen. Dafür ist jedoch eine fundierte anwaltliche Unterstützung notwendig.

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Wenn ein Miteigentümer das Haus oder die Wohnung in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern möchte, gilt auch für ihn grundsätzlich, dass er den Kaufpreis, für den er Zuschlag erhalten hat, in voller Höhe an das Versteigerungsgericht zahlen muss. Das ist standardmäßig so vorgesehen, da bei der Teilungsversteigerung nicht nur der Anteil des anderen Miteigentümers, sondern das Haus oder die Wohnung im Ganzen ersteigert wird. 

Für den Miteigentümer, der die Immobilie selbst ersteigert, ist es deshalb vorteilhafter oder sogar notwendig, wenn er den Betrag, den er später - nach Monaten oder Jahren - sowieso zurückerhält, gleich von der Zahlung an das Versteigerungsgericht abziehen kann. Das erleichtert oder ermöglicht ihm auch eine Finanzierung bei der Bank.

Ausnahmsweise das Gebot nur anteilig zahlen 

Zunächst möchte ich Ihnen etwas zum Juristendeutsch erklären, was dem allgemeinen Sprachverständnis widerspricht. Wenn ein Anwalt schreibt, dass etwas „im Grundsatz” so funktioniert, dann entsteht leicht der Eindruck, dass es immer so sein muss. Das ist aber nicht so. Bei einem Anwalt bedeutet „grundsätzlich” etwas anderes als „immer”.  „Grundsätzlich” bedeutet in diesem Fall „in der Regel” oder „meistens”. Es gibt also Ausnahmen! 

Nicht alles, was Sie dafür wissen müssen, kann ich Ihnen in diesem Blogbeitrag vermitteln. Dafür ist das viel zu kompliziert und die Vorgehensweise muss auch individuell auf den Fall abgestimmt sein.

Wie das genau funktioniert, erfahren Sie deshalb nur in meiner anwaltlichen Beratung. Rufen Sie mich unverbindlich an!

Ein komplizierter und vermutlich teurer Scheidungsfall zur anteiligen Zahlung nach dem Zuschlag ohne gute anwaltliche Beratung

Wie die nur anteilige Zahlung eines Erstehers in einem völlig aus dem Ruder gelaufenen Fall ausging, der in der Teilungsversteigerung nicht gut anwaltlich beraten war, möchte ich Ihnen an dem folgenden Beispielsfall erklären (Sachverhalt vereinfacht nach Bundesgerichtshof, Beschluss v. 13.11.2013, Az.: XII ZB 333/12):

Auf Antrag des Ehemannes wurde die Teilungsversteigerung über das je zur Hälfte im Miteigentum der Eheleute stehende Haus durchgeführt. Der Ehemann stellte im Versteigerungstermin eine Sicherheit in Höhe von 18.000 € und erhielt für ein (Bar-)Gebot von 134.000 € den Zuschlag. Mit dem Zuschlag wurde er Eigentümer. Die Bietsicherheit wurde vom Gericht auf die vom Ehemann bis zum Verteilungstermin zu leistende Zahlung angerechnet, es blieben noch 118.000 € zu zahlen. Der Ehemann zahlte jedoch nichts mehr. Das Versteigerungsgericht ließ im Grundbuch zugunsten beider Eheleute eine Sicherungshypothek in Höhe von 118.000 € eingetragen, aus der die Ehefrau die Wiederversteigerung des Grundstücks betrieb.  Der Ehemann bot der Ehefrau eine Zahlung von 59.000 € - also den der Ehefrau wirtschaftlich zustehenden hälftigen Erlösanteil - an und verlangte von ihr die Zustimmung zur hälftigen Teilung der Sicherungshypothek, sodann die Bewilligung der Löschung der allein zugunsten der Ehefrau zu bildenden Sicherungshypothek und Zurücknahme des Wiederversteigerungsantrages, alles Zug um Zug gegen Zahlung des auf den Anteil der Ehefrau entfallenden halben Versteigerungserlöses. Die Ehefrau erwartete vom Ex-Mann jedoch die Hinterlegung des vollen Gebotsbetrages. Ihre Vorstellung: Sie wollte nach Einzahlung des vollen Betrages ihren hälftigen Erlös kassieren, um sodann die Auszahlung der dem Ex-Mann zustehenden Hälfte zu blockieren, um darauf mit Forderungen aus dem beendeten Eheverhältnis zuzugreifen. Damit konnte sich die geschiedene Ehefrau jedoch vor dem Bundesgerichtshof nicht durchsetzen.

Aus den Gründen  der Entscheidung des BGH (sinngemäß):

• Wenn kein Verkauf über einen Notar möglich ist, erfolgt die Aufhebung der an der Immobilie bestehenden Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung. Der in der Versteigerung verbleibende Überschuss wird zwischen den bisherigen Miteigentümern entsprechend der Anteile an der Immobilie verteilt.

• Da sich die an der Immobilie bestehende Gemeinschaft mit dem Zuschlag an dem Versteigerungserlös fortsetzt, steht den Miteigentümern die Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Beteiligungsverhältnis zu. 

• Deshalb wurde die Sicherungshypothek für die unbeglichene Forderung von 118.000 € zugunsten beider Eheleute gemeinschaftlich eingetragen.

• Nun musste die mit der Hypothek gesicherte gemeinsame Forderung auseinandergesetzt werden. Der Bundesgerichtshof bejahte den Anspruch des Ehemanns auf Zustimmung zur Teilung und Änderung der den früheren Eheleuten übertragenen Forderung in Höhe von 118.000 Euro in zwei den Ehegatten jeweils als Alleingläubiger zustehende Forderungen in Höhe von je 59.000 Euro. Eine vorherige vollständige Bezahlung des Bargebots durch den Ehemann war hierfür nicht erforderlich. 

• Auch wenn das Haus durch einen der früheren Miteigentümer ersteigert wird, muss die Aufhebung der fortbestehenden Gemeinschaft grundsätzlich dadurch herbeigeführt werden, dass die Forderung von den ehemaligen Miteigentümern realisiert wird (also der Geldbetrag eingezogen wird) und der Erlös entsprechend der quotalen Berechtigung zwischen den Teilhabern aufgeteilt wird. Erst mit der Aufteilung des Erlöses ist die Gemeinschaft aufgehoben.

• Wird die Gemeinschaft an der Forderung nicht durch Zahlung des vollen Betrages an das Versteigerungsgericht realisiert, kann die Aufhebung der an der Forderung gegen den Ersteher bestehenden Gemeinschaft jedoch auch herbeigeführt werden, indem der Ehegatte, der das Haus ersteigert hat, den auf den anderen Ehegatten entfallenden Erlösanteil bereitstellt und zugleich von diesem die Zustimmung zur Teilung der unverteilt übertragenen Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses verlangt. Denn nach § 749 Abs. 1 BGB kann ein Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie verlangen.

• Die Aufhebung einer an einer Forderung bestehenden Gemeinschaft kann ausnahmsweise auch durch Teilung ohne vorherige Einziehung erfolgen, wenn die Verfahrenskosten bezahlt sind, keine Gemeinschaftsverbindlichkeiten (keine Bankkredite) mehr bestehen und die Beteiligungsquoten der Teilhaber feststehen. Ist gewährleistet, dass der vom Verlust des Eigentums an der Immobilie betroffene Miteigentümer dann den auf ihn entfallenden Erlösanteil erhält, wird auf diese Weise die Auseinandersetzung der Gemeinschaft lediglich vereinfacht, ohne dass berechtigte Interessen des anderen Miteigentümers beeinträchtigt werden.

• Steht die Beteiligungsquote des anderen Teilhabers fest – was der Fall ist, weil sich  die Beteiligungsquote zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergibt -, steht ihm auch nur ein dieser Quote entsprechender Anteil am Versteigerungserlös zu. Diesen Anteil erhält er, wenn er die Zustimmung zur Aufteilung der übertragenen Forderung nur erteilen muss, wenn gleichzeitig sichergestellt ist, dass ihm ein entsprechender Geldbetrag auch zufließt.



• Ein weitergehendes schutzwürdiges Interesse daran, dass der Miteigentümer, der das Haus ersteigert hat, zunächst das Meistgebot vollständig an das Versteigerungsgericht zahlt, besteht nicht. Denn der Miteigentümer, der sein Eigentum an dem Haus verloren hat, könnte auch nach der gemeinsamen Einziehung der Forderung nur einen seiner Beteiligungsquote entsprechenden Anteil an dem Übererlös verlangen. Gleichzeitig müsste er seinerseits der Auskehrung des Anteils am Übererlös an den bisherigen Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, zustimmen.

Was für ein kompliziertes, teures, langwieriges und planloses Vorgehen!

Jahrelanger Streit. Hohe Gerichts- und Anwaltskosten.  All das könnte vermieden werden. Und zwar bei guter Beratung. 

Als Miteigentümer nach dem Zuschlag weniger als das Gebot an das Gericht zahlen, geht auch rechtssicher ohne Prozesse! 

Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeigt, dass Miteigentümer die gesamte Immobilie ersteigern können, ohne den vollen Betrag an das Versteigerungsgericht zahlen zu müssen. Der von dem schlecht beratenen Ehemann gewählte Weg war jedoch zu kompliziert sowie zeit- und kostenaufwendig.

Um das gewünschte Ziel zu erreichen, muss man nicht über mehrere Instanzen bis zum höchsten deutschen Zivilgericht streiten und dabei viel Geld für Gerichte und Anwälte aufwenden. 

Denn zu diesem BGH-Urteil kam es nur, weil es der Ehemann versäumt hatte, rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin die Weichen zu stellen, um einem Streit über die Höhe der von ihm an das Versteigerungsgericht zu leistenden Kaufpreiszahlung von Anfang an die Grundlage zu entziehen.