Nicht selten stellen unerfahrene Anwälte aus purer Routine oder um Engagement zu demonstrieren, Anträge, die das Verfahren verlängern. Oft fehlt eine klare Strategie, was die betroffenen Miteigentümermit erreichen wollen. Sie verzögern, weil sie Zeit benötigen, um sich mental auf die Situation einzustellen oder weil sie die Versteigerung komplett blockieren möchten. Doch ist das der richtige Weg?

Eine bloße Verzögerung ohne konkretes Ziel ist keine Strategie. Sie verschiebt das Problem nur, ohne es zu lösen, und kann unnötige Kosten verursachen. Eine komplette Blockade des Verfahrens ist nur in den seltensten Fällen realistisch.

Kluge Strategien statt blinder Verzögerung

Für den erfolgreichen Ausgang der Teilungsversteigerung – egal ob als Antragsteller oder Antragsgegner – benötigen Sie von Anfang an einen erfahrenen Anwalt. Gemeinsam legen Sie eine passende Strategie fest, die auf Ihr individuelles Ziel zugeschnitten ist. 

Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG

Einer der häufigsten Anträge zur Verzögerung ist die vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG. Ein Miteigentümer kann innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Gerichtsbeschlusses eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, mit der Option auf eine einmalige Verlängerung.

Dieser Antrag ist nur erfolgreich, wenn der Antragsgegner stichhaltig belegen kann, dass der zugrundeliegende Konflikt in diesem Zeitraum gelöst wird. Das kann eine kurz bevorstehende Einigung oder eine bereits gesicherte Finanzierung sein, um den anderen Miteigentümer auszuzahlen. Ohne eine überzeugende Begründung wird das Gericht den Antrag ablehnen. Erfahrungsgemäß sind diese Anträge meist ohne Aussicht auf Erfolg.

§ 180 Abs. 3 ZVG: Kindeswohl bei Scheidung

Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 3 ZVG

Eine besondere Rolle spielt die Teilungsversteigerung oft im Rahmen einer Scheidung. Wenn gemeinsame Kinder in der Immobilie wohnen und das Verfahren ihr Wohl erheblich gefährden würde, greift § 180 Abs. 3 ZVG.

Diese Regelung dient dem Schutz der Kinder und kann die Versteigerung sogar für längere Zeit blockieren. In Ausnahmefällen, etwa bei schwer kranken Kindern, sind sogar mehrere Jahre denkbar. Um hier erfolgreich zu sein, muss der Antragssteller in enger Zusammenarbeit mit Erziehungsberatern, dem Jugendamt oder Psychologen nachweisen, dass die Versteigerung dem Kindeswohl massiv schadet. Eine bloße Behauptung reicht nicht aus.

Einspruch gegen den Verkehrswert

Ein weiterer Weg, das Verfahren zu verlangsamen, ist die Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes. Nachdem ein Gutachter den Wert der Immobilie ermittelt hat, können die Eigentümer Einwände erheben und eine Neufestsetzung beantragen.

Solche Einwände können das Verfahren um Wochen oder sogar Monate verzögern. Allerdings können dabei erhebliche Gerichtskosten entstehen, die derjenige zu tragen hat, der die Beschwerde einlegt. Hier muss man also den potenziellen Zeitgewinn sorgfältig gegen die Kosten abwägen.

Fazit: Strategie statt Blockade

Eine konstruktive Herangehensweise ist in den meisten Fällen sinnvoller als eine reine Verzögerungsstrategie. Die Erfahrung zeigt, dass die Bereitschaft zur Einigung steigt, je weiter das Verfahren fortschreitet.

Oft liegt die beste Lösung nicht in der Blockade, sondern in einer der folgenden Optionen:

• Ein gemeinsamer Verkauf der Immobilie an einen Dritten, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.
• Die Auszahlung des Miteigentümers durch einen der Beteiligten, der die Immobilie übernimmt.

Ein erfahrener Anwalt ist entscheidend, um zu verstehen, wann eine Verzögerung sinnvoll ist und wann sie nur unnötige Kosten verursacht.Allzu häufig wird ein Antrag auf vorläufige Einstellung von einem in der Teilungsversteigerung unerfahrenen Anwalt nur gestellt, weil man das eben machen kann. Der Rechtsanwalt möchte seinem oft neu gewonnenen Mandanten erst einmal zeigen, dass er sich engagiert einsetzt und "wirklich alles versucht".

Oder der Antrag wird gestellt, weil man noch Zeit braucht, sich mental auf die ungewohnte Situation einzustellen, bevor man auf die Auseinandersetzung konstruktiv reagieren kann und Maßnahmen ergreift, die - wenn es nicht doch noch zu einer Einigung kommt - zwangsläufig anstehende Versteigerung zum eigenen Vorteil zu nutzen.

Und dem Miteigentümer selbst fehlt oft die Vorstellung, was er in der Teilungsversteigerung erreichen will und vor allen Dingen erreichen kann.

Eine Verzögerung sollte man als von der Teilungsversteigerung betroffener Eigentümer aber nur anstreben, wenn damit ein konkretes Ziel erreicht werden kann. Verzögerung alleine ist keine Strategie. Denn das Problem wird nur aufgeschoben, aber nicht gelöst wird. Und eine vollständige Blockade  ist nur in Ausnahmefällen ein realistisches Ziel.

Für die individuell richtige Vorgehensweise  benötigen Sie von Anfang an einen erfahrenen Anwalt, der mit Ihnen die verschiedenen Phasen der Teilungsversteigerung bespricht und mit Ihnen gemeinsam eine passende Strategie für die gesamte Teilungsversteigerung bis hin zur Verteilung des Kaufpreises (in der Versteigerung Erlös genannt) festlegt. Egal ob Sie Antragsteller oder Antragsgegner sind!

Manchmal ist eine Strategie der Verzögerung der richtige Weg. Oft produziert man damit unnötige Kosten für Gericht und Anwälte  ohne greifbaren Nutzen. 

Allgemeiner Antrag auf vorläufige Einstellung

Nach § 180 Abs. 2 ZVG kann ein Miteigentümer als Beteiligter einer Teilungsversteigerung  innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Gerichtsbeschlusses, mit dem die Teilungsversteigerung angeordnet wird, eine vorläufige Einstellung für die Dauer von bis zu 6 Monaten und gegebenenfalls eine einmalige weitere Verlängerung um 6 Monate erreichen.

Die zu einer Verzögerung führende vorläufige Einstellung kann vom Versteigerungsgericht bestimmt werden, wenn dies bei Berücksichtigung der sich gegenüberstehenden Interessen der an der Versteigerung beteiligten Eigentümer angemessen ist.

Um erfolgreich zu sein, muss der Betroffene aufzeigen, dass sich die Auseinandersetzung innerhalb dieser verlängerten Zeit auf jeden Fall erledigen wird, z.B. weil eine Einigung mit der anderen Seite kurz bevorsteht oder weil er dann einen Geldbetrag oder eine Finanzierung zur Verfügung hat, um den anderen Miteigentümer auszuzahlen.

Dafür braucht man stichhaltige Argumente, denn die Praxis zeigt, dass ein Teilungsversteigerungsantrag von einem Miteigentümer üblicherweise erst dann gestellt wird, wenn zuvor alle Möglichkeiten einer Einigung vergeblich ausgelotet wurden, insbesondere ein gemeinsamer Verkauf nicht zustande gekommen ist. 

Antrag auf vorläufige Einstellung wegen Kindern

Nicht selten erfolgt eine Teilungsversteigerung im Zusammenhang mit einer Scheidung. Die Eheleute gehen persönlich ihrer eigenen Wege und wollen sich auch wirtschaftlich auseinandersetzen.

Wenn dann auch eine Immobilie zum gemeinsamen Vermögen der Eheleute gehört und die verletzten Gefühle sowie der Streit über den Zugewinnausgleich den Weg für eine faire Lösung versperren, dann ist der Schritt zu einer Teilungsversteigerung oft naheliegend.

Problematisch wird es, wenn dann der eine Ehepartner, meist die Frau, mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung oder im Haus wohnen bleibt und der andere Ehepartner die Teilungsversteigerung beantragt.

Das geht nicht selten zu Lasten der Kinder. Die Regelung in § 180 Abs, 3 ZVG dient in solchen Situationen vor allen Dingen dem Schutz der gemeinsamen Kinder.

Wenn wahrscheinlich ist, dass die Kinder in besonderer Weise unter der Trennung und auch dem drohenden Verlust der Immobilie leiden, dann können Sie mit einem auf Verzögerung gerichteten Antrag auf vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung versuchen, die Versteigerung auch für einen längeren Zeitraum als 6 Monate zu blockieren. Auch einige Jahre sind hier in Ausnahmefällen denkbar, wenn das Kindeswohl dieses insbesondere bei kleineren oder kranken Kindern erfordert.

Sie müssen dann mit einem erfahrenen Rechtsanwalt z.B. mit Erziehungsberatern oder dem Jugendamt zusammenzuarbeiten, auch mit einem Psychologen etwa, da im gerichtlichen Verfahren glaubhaft gemacht werden muss, dass die Fortsetzung der Teilungsversteigerung den Kindern ganz erheblich schadet, insbesondere das Kindeswohl gefährdet ist. Das kann der Fall sein, wenn Kinder dauerhaft krank sind und ein Therapieerfolg durch den erzwungenen Immobilienwechsel gefährdet würde. Psychische Beeinträchtigungen der Kinder kommen ebenfalls in Betracht.

Die Gesamtsituation muss dem Versteigerungsgericht unter besonderer Berücksichtigung der Interessen der gemeinsamen Kinder dargestellt werden.

§ 180 Abs. 3 ZVG kommt im Übrigen nur in Betracht, wenn es sich um aus der Ehe hervorgegangene Kinder  handelt, diese Vorschrift schützt nicht die Kinder, die ein Ehepartner bereits mit in die Ehe gebracht hat.

Ein besonders für die Teilungsversteigerung beauftragter Rechtsanwalt - dieser betreut die immobilienrechtliche Seite der Auseinandersetzung - wird in solchen Konstellationen immer eng mit der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt für Familienrecht zusammenarbeiten, die oder der für Sie das Scheidungsverfahren betreut.

Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes

Hat das Versteigerungsgericht den Antrag auf vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung abgelehnt, so wird es einen Sachverständigen beauftragen, den Verkehrswert der zur Versteigerung bestimmten Immobilie zu ermitteln.

Der Sachverständige besichtigt nach vorheriger Ankündigung die Immobilie, um sein Gutachten vorzubereiten.

Wenn dann das Gutachten des Sachverständigen vorliegt, erhalten alle Eigentümer Gelegenheit zur Stellungnahme. Diese Fristen zur Stellungnahme können unter Umständen ausgiebig genutzt werden, um den Versteigerungstermin weiter hinauszuschieben, wenn man sich davon Vorteile verspricht.

Setzt das Gericht dann trotz vorgebrachter Einwände gegen das Gutachten den Verkehrswert wie vom Sachverständigen ermittelt fest, so kommt auch eine Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes in Betracht. Über die Beschwerde entscheidet zunächst das Versteigerungsgericht selbst und wenn dieses bei seiner Meinung bleibt, dann werden die vorgebrachten Einwände dem zuständigen Landgericht zur Entscheidung vorgelegt und dieses entscheidet dann.

Allein das Verfahren über die Beschwerde gegen den Verkehrswert dauert einige Wochen oder auch Monate, selbst wenn die Erfolgsaussichten für die Abänderung des Verkehrswertes nur gering sind.

Man muss allerdings berücksichtigen, dass bei dem Verfahren vor dem Landgericht Kosten entstehen können, die derjenige Miteigentümer zu tragen hat, der die Beschwerde eingelegt hat.

Hier muss man also den Vorteil des Zeitgewinns mit dem Nachteil abwägen, dass die Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes Kosten verursacht. 

Zusammenfassung

Sinnvoller als eine Verzögerungsstrategie ist eine konstruktive Herangehensweise an die Teilungsversteigerung in dem Bewusstsein, dass man zwar eine Verzögerung erreichen, jedoch meist auf rechtlichem Wege die Teilungsversteigerung nicht vollständig und dauerhaft blockieren kann.

Die Erfahrung zeigt, dass mit zunehmender Dauer der Teilungsversteigerung, insbesondere nachdem ein Gutachten eingeholt wurde, die Bereitschaft der Eigentümer steigt, den Versteigerungstermin abzusagen und sich stattdessen zu einigen.

Einigen kann man sich so, dass die Immobilie zu einem guten Kaufpreis an einen Dritten vor einem Notar veräußert wird oder dass einer der Beteiligten den anderen auszahlt und Alleineigentümer wird.

Sinnvoller als eine Verzögerungsstrategie ist jedenfalls eine konstruktive Herangehensweise an die Teilungsversteigerung. 

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Ich kann mit Ihnen gemeinsam bereits zu Beginn der Teilungsversteigerung die erfolgversprechendste Strategie entwickeln. Nehmen Sie Kontakt mit mir auf.  Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de