Kaufpreis in der Teilungsversteigerung: So erzielen Miteigentümer den besten Preis

Warum Makler und Anteilskäufer vor der Teilungsversteigerung warnen

Im Internet lesen Sie oft das Gegenteil, meist aus zwei Interessen: Makler verdienen an einem Zuschlag selten eine Provision. Anteilskäufer zahlen schnell, aber wenig für Ihren Miteigentumsanteil, erzwingen danach selbst die Auseinandersetzung, notfalls per Teilungsversteigerung, und behalten die Differenz als Gewinn. Der Anteilsverkauf ist für Sie in aller Regel wirtschaftlich nachteilig.

Teilungsversteigerung als beste verbliebene Option

Am besten ist immer ein freiwilliger Verkauf der gesamten Immobilie, an dem alle Miteigentümer mitwirken und dessen Kaufpreis nach Anteilen geteilt wird. Dabei kann auch ein erfahrener Makler helfen.

Häufig herrscht aber Patt: Der eine will verkaufen, der andere behalten, alle Einigungsversuche scheitern. Dann bleiben drei Möglichkeiten:

1. Verkauf des Miteigentumsanteils – schnelles Geld, aber meist wirtschaftlich unattraktiv.

2. Aufgabe der Verkaufsabsicht – verschiebt das Problem auf unbestimmte Zeit.

3. Antrag auf Teilungsversteigerung – der einzige Weg zum Ziel.

Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), bei einem Grundstück durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Verfahren richtet sich nach § 180 ZVG; einen vollstreckbaren Titel braucht der Antragsteller nicht (§ 181 Abs. 1 ZVG).

Auch die Auszahlung lässt sich bei richtigem Vorgehen nicht blockieren. Sonst gilt: Einigen sich die Miteigentümer nicht über die Verteilung, wird der Erlös hinterlegt und die Gemeinschaft setzt sich daran fort. Die Zustimmung zur Auszahlung ist gerichtlich durchsetzbar; gemeinschaftsfremde Gegenforderungen wie einen Zugewinnausgleich kann der andere dem nicht entgegenhalten (BGH, Beschl. v. 22.02.2017 – XII ZB 137/16, Rn. 25 f., 31 f.).

Warum die Teilungsversteigerung einen guten Kaufpreis erzielen kann

In Hamburg, Berlin, München, Frankfurt und anderen Lagen mit knappem Wohnraum wirkt die Teilungsversteigerung entgegen landläufiger Erwartung oft als effektives Vermarktungsinstrument.

Versteigert wird das ganze Objekt. Auch wenn nur ein Miteigentümer den Antrag stellt, kommt das gesamte Haus oder die gesamte Wohnung unter den Hammer.

Der Erlös orientiert sich am Verkehrswert. In guten Lagen liegt das Meistgebot oft nahe an dem Wert, den der Sachverständige im Verfahren ermittelt hat. Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a Abs. 1 i. V. m. § 180 Abs. 1 ZVG).

Eine Maklerprovision entsteht nicht, einen Notar braucht der Ersteher nicht. Finanzieren lässt sich der Erwerb trotzdem.

Oft vernachlässigt wird die Vermarktung während des Verfahrens. Zerstrittene Miteigentümer konzentrieren sich auf ihren Streit und verlieren die Kaufinteressenten – im Termin „Bieter“ genannt – aus dem Blick. Wer einen hohen Kaufpreis will, behandelt die Bieter wie gute Kunden.

Wann wird die Teilungsversteigerung öffentlich?

Lange Zeit gar nicht. Den Beginn des Verfahrens kennen nur die Miteigentümer. Der Ablauf:

Gutachten: Das Gericht lässt den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln.

Wertfestsetzung: Es setzt den Verkehrswert durch Beschluss fest, der mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar ist (§ 74a Abs. 5 ZVG). Den Termin bestimmt es üblicherweise erst, wenn der Beschluss nicht mehr angegriffen werden kann.

Bekanntmachung: Erst dann, oft nach sechs Monaten oder mehr, werden Termin und Gutachten öffentlich – mindestens sechs Wochen vor dem Termin (§ 43 Abs. 1 ZVG), meist etwa zwei Monate.

Bekannt gemacht wird im Bekanntmachungsblatt oder in einem elektronischen Informationssystem des Gerichts (§ 39 Abs. 1 ZVG), regelmäßig im Zwangsversteigerungsportal der Länder (zvg-portal.de); den Aushang an der Gerichtstafel (§ 40 Abs. 1 ZVG) sieht kaum jemand. Das Gericht kann zusätzlich etwa in der Tageszeitung veröffentlichen (§ 40 Abs. 2 ZVG) und das Gutachten online bereitstellen (§ 38 Abs. 2 ZVG).

Sehr übersichtlich bereitet etwa immobilienversteigerungsportal.de die Gerichtsdaten auf.

Woran die Information der Bieter scheitert

Wer aufmerksam wird, stößt auf Hürden: Kontaktdaten fehlen, das Gericht vermittelt keine Besichtigungen und verweigert telefonische Auskünfte meist mit Hinweis auf den Datenschutz. Die verkaufsunwilligen Miteigentümer halten sich bedeckt und streuen Sand ins Getriebe.

Käufer wollen aber besichtigen und brauchen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Grundriss, Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle, auch für die Finanzierung. Das Verkehrswertgutachten gibt nur einen ersten Überblick.

Umfassende Information vor dem Versteigerungstermin erhöht den Kaufpreis

Je weniger die Bieter wissen, desto eher bleiben ihre Gebote unter dem Verkehrswert. Den besten Kaufpreis in der Teilungsversteigerung erzielen Miteigentümer, wenn sie

• möglichst viele Interessenten auf den Termin aufmerksam machen, etwa mit eigenen Anzeigen auf Immobilienportalen,
• Besichtigungen ermöglichen und
• die Unterlagen bereitstellen, etwa Flurkarte, Grundbuchauszug und Versicherungsnachweis.

Diese Informationen benötigt der Bieter für seine Bank, um seine Finanzierung vorzubereiten.

Gute Vermarktung: Wer übernimmt die Rolle des Maklers?

Die Information der Bieter verlangt eine (halb-)professionelle Maklerleistung – durch den betreibenden Miteigentümer oder seinen Berater. Richtig betrieben, wirkt die Teilungsversteigerung wie eine optimale Vermarktung. Wertvoll sind immobilienerfahrene Rechtsanwälte, die vor allem den wirtschaftlichen Erfolg ihres Mandanten im Blick haben. Auch ein Makler kann helfen, etwa wenn er auf Grundlage des Gutachtens einen Käufer präsentiert, der vor dem Termin zu einem attraktiven Preis kaufen will.

Im Versteigerungstermin: Gefühlt wie beim Notar

Idealerweise schafft der betreibende Miteigentümer „gefühlt“ dieselben Bedingungen wie bei einem Notarkauf. Wer sich vor und im Termin gut beraten und informiert fühlt, bietet so hoch, als würde er notariell erwerben. Versucht ein Miteigentümer dagegen, Bieter mit falschen oder verzerrenden Erklärungen abzuschrecken, um selbst günstig zu ersteigern, kann der Zuschlag nach § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen sein (BGH, Beschl. v. 18.07.2024 – V ZB 43/23, Rn. 11).

Verkauf in letzter Minute vor dem Versteigerungstermin

Oft bleibt kurz vor dem Termin noch ein Verkauf möglich (siehe auch: „Exitstrategien in der Teilungsversteigerung“). Stimmt der Kaufpreis, kommt erstaunlich oft noch ein einvernehmlicher privater Verkauf zustande, oder ein Miteigentümer übernimmt den Anteil des anderen, um die Versteigerung abzuwenden.

Schon in der Forderungsversteigerung wird nach meiner Erfahrung ein großer Teil der Objekte vor dem Termin verkauft. In der Teilungsversteigerung ist der Anteil eher höher, weil sich bei guter rechtlicher Beratung kurz vor dem Termin oft eine wirtschaftlich attraktive Einigung unter den Miteigentümern findet.

Häufige Fragen zum Kaufpreis in der Teilungsversteigerung

Ist der Kaufpreis in der Teilungsversteigerung niedriger als beim Notarverkauf?

Nicht zwingend. In gefragten Lagen liegt er oft nahe am Verkehrswert, vor allem bei gut informierten Bietern.

Wer bekommt den Erlös aus der Teilungsversteigerung?

Die bisherigen Miteigentümer, soweit er nach Verfahrenskosten und zu bedienenden Rechten übrig bleibt. Ohne Einigung wird er hinterlegt; die Zustimmung zur Auszahlung ist gerichtlich durchsetzbar.

Kann man die Immobilie während der Teilungsversteigerung noch verkaufen?

Ja, oft noch kurz vor dem Termin. Die Miteigentümer verkaufen dann gemeinsam freihändig, und der Antragsteller nimmt seinen Versteigerungsantrag zurück; das Verfahren wird daraufhin aufgehoben (§ 29 i. V. m. § 180 Abs. 1 ZVG).