In der Teilungsversteigerung die eigene Immobilie selbst ersteigern und nur die Hälfte zahlen

Darf ein Miteigentümer die Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern?

Ja. In der Teilungsversteigerung darf jeder bieten, auch jeder Miteigentümer und auch derjenige, der die Versteigerung beantragt hat. Versteigert wird die ganze Immobilie, einschließlich des eigenen Anteils des Bieters. Mit dem Zuschlag wird der ersteigernde Miteigentümer Alleineigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG); die Eintragung im Grundbuch folgt erst später.

Muss der Miteigentümer als Ersteher das volle Gebot zahlen?

Grundsätzlich ja. Der ersteigernde Miteigentümer muss das Bargebot wie jeder Ersteher vor dem Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zahlen (§ 49 Abs. 1 ZVG). Der Betrag muss der Gerichtskasse per Überweisung vor dem Termin gutgeschrieben sein, und im Termin muss ein Nachweis darüber vorliegen (§ 49 Abs. 3 ZVG). Vom Zuschlag an ist das Bargebot zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG).

Der Bundesgerichtshof hat das für den früheren Miteigentümer ausdrücklich bestätigt: Er darf die Zahlung nicht um den Betrag kürzen, der ihm nach seiner Quote am Erlös zustehen soll (BGH, Beschluss vom 13.11.2013 – XII ZB 333/12).

Es gibt aber Ausnahmen. Unabhängig von dem vom Bundesgerichtshof aufgezeigten Weg gibt esandere Möglichkeiten, die Zahlungsverpflichtung zu reduzieren. Das setzt eine strategische anwaltliche Beratung mit ausreichendem Vorlauf voraus. 

Warum das volle Gebot für Miteigentümer zum Problem wird

Beispiel: Ein Haus ohne Grundschulden, Verkehrswert 500.000 €. Der Miteigentümer, dem schon die Hälfte gehört, bietet 500.000 € und erhält den Zuschlag. Ohne Vorbereitung muss er 500.000 € an das Versteigerungsgericht zahlen. Das Gericht entnimmt daraus zunächst die Kosten des Verfahrens (§ 109 Abs. 1 ZVG). Der Überschuss steht den früheren Miteigentümern gemeinsam zu, also auch ihm selbst.

Ausgezahlt wird dieser Überschuss nur, wenn sich die früheren Miteigentümer über die Verteilung einig sind. Nach Trennung, Scheidung oder Familienstreit sind sie das oft nicht. Dann bleibt das Geld hinterlegt, und der Ersteher muss seinen eigenen Anteil erst freistreiten (siehe Blockade der Erlösverteilung). Für den ersteigernden Miteigentümer heißt das:

• Doppelter Kapitalbedarf: Er muss rund das Doppelte dessen aufbringen, was er wirtschaftlich für den Anteil der anderen schuldet.
• Gebundenes Geld: Sein eigener Erlösanteil liegt auf unbestimmte Zeit fest.
• Unsichere Finanzierung: Soll der Kredit teilweise aus dem eigenen Erlösanteil zurückgeführt werden, verlangt die Bank eine belastbare Aussage, wann dieses Geld fließt. Ohne Vorbereitung kann sie niemand geben.

Der BGH hat diese Lage selbst beschrieben: Der Ersteher wäre gezwungen, den vollständigen Erlös aufzubringen, gegebenenfalls fremdfinanziert, obwohl der andere nur seinen Quotenanteil verlangen kann und der Ersteher seinen eigenen Anteil sofort zurückerhielte (BGH, XII ZB 333/12). 

Wann genügt es nach dem BGH, nur den Anteil der anderen Miteigentümer zu zahlen?

Der ersteigernde Miteigentümer muss das Bargebot nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht vollständig zahlen, wenn er den Erlösanteil der anderen Miteigentümer bereitstellt und vier Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Die Verfahrenskosten sind bezahlt.
2. Es bestehen keine Gemeinschaftsverbindlichkeiten mehr, etwa ein gemeinsames Bankdarlehen.
3. Die Beteiligungsquoten stehen fest, in der Regel aus dem Grundbuch.
4. Die Zahlung an die anderen Miteigentümer ist sichergestellt, etwa Zug um Zug.

Faustformel: Zahlung = Verfahrenskosten + (Gebot – Verfahrenskosten) × Quote der anderen Miteigentümer. Bei einem Gebot von 500.000 €, einem hälftigen Anteil und Verfahrensgebühren von 5.172,50 € sind das 252.586,25 € statt 500.000 €, zuzüglich Zinsen und Auslagen.

Warum der BGH die Teilzahlung zulässt

Mit dem Zuschlag setzt sich die Gemeinschaft der früheren Miteigentümer am Versteigerungserlös fort; die Forderung gegen den Ersteher steht ihnen gemeinschaftlich zu, auch wenn einer von ihnen selbst ersteigert hat. Aufgelöst wird diese Gemeinschaft regelmäßig, indem das Geld eingezogen und nach Quoten verteilt wird. Der Ersteher kann aber auch den Anteil des anderen bereitstellen und dessen Zustimmung zur Teilung der Forderung verlangen.

Ein schutzwürdiges Interesse des anderen daran, dass zuerst der volle Betrag gezahlt wird, besteht nicht; er könnte ohnehin nur seinen Quotenanteil verlangen. Gegenforderungen, die nicht aus der Gemeinschaft stammen, etwa Ansprüche auf Zugewinnausgleich, berechtigen ihn nicht, seine Mitwirkung zurückzuhalten.

Wie Miteigentümer die Teilzahlung vor dem Termin vorbereiten

Die Zahlung nur des Anteils der anderen lässt sich ohne Prozess und Streit erreichen, wenn die Voraussetzungen vor dem Versteigerungstermin mit anwaltlicher Hilfe geschaffen werden. Dazu gehören die Klärung der Quoten und etwaiger gemeinsamer Verbindlichkeiten, die Einplanung der Verfahrenskosten und eine Absicherung der Zahlung an die anderen, die ihnen keinen vernünftigen Grund zur Verweigerung lässt. Das Zwangsversteigerungsgesetz kennt außerdem Wege, auf denen das Gericht den Erlös gar nicht oder nur eingeschränkt verteilt.

Welcher Weg im Einzelfall passt und wie er sich durchsetzen lässt, wenn der andere Miteigentümer nicht mitwirkt, hängt von der Konstellation ab. Das klären wir in der anwaltlichen Beratung.

Was passiert, wenn der ersteigernde Miteigentümer das Gebot nicht zahlt?

Zahlt der Ersteher das Bargebot nicht bis zum Verteilungstermin, folgt eine Kette, die das Zwangsversteigerungsgesetz zwingend vorsieht:

1. Die Forderung gegen den Ersteher wird auf die Berechtigten übertragen, in der Teilungsversteigerung auf die früheren Miteigentümer (§ 118 Abs. 1 ZVG).
2. Für diese Forderung wird eine Sicherungshypothek in das Grundbuch eingetragen (§ 128 ZVG).
3. Der Zuschlagsbeschluss ist Vollstreckungstitel gegen den Ersteher; vollstreckt werden kann in sein gesamtes Vermögen (§ 132 ZVG; siehe Ersteher zahlt das Gebot nicht).
4. In das Grundstück kann ohne weitere Zustellung vollstreckt werden, bis hin zur Wiederversteigerung (§ 133 ZVG).

Dazu ein Beispiel des BGH: drei Instanzen bis zum Ergebnis

Geschiedene Eheleute waren je zur Hälfte Eigentümer eines Hauses. Der Ehemann erhielt für ein Bargebot von 134.000 € den Zuschlag und leistete im Termin eine Sicherheit von 15.900 €. Danach zahlte er nichts mehr. Das Gericht übertrug die offene Forderung von 118.811,84 € nebst Zinsen auf beide Eheleute gemeinsam. Zu ihren Gunsten wurde eine Sicherungshypothek eingetragen, aus der die Ehefrau die Wiederversteigerung betrieb (BGH, XII ZB 333/12).

Der Ehemann bot ihr die Hälfte nebst Zinsen an, insgesamt 60.697,98 €, Zug um Zug gegen Löschung der Hypothek und Rücknahme des Wiederversteigerungsantrags. Sie lehnte ab und berief sich auf Ansprüche aus der Ehe. Der Streit ging durch drei Instanzen; am Ende gab der BGH dem Ehemann recht. Der Ausgang war gut, der Weg teuer: Zinsen, Gerichts- und Anwaltskosten über mehrere Instanzen und Jahre der Unsicherheit. Mit guter anwaltlicher Vorbereitung vor dem Versteigerungstermin wäre das vermeidbar gewesen.

Wie unterscheidet sich die Liquiditätsberechnung bei guter Vorbereitung ? 

Rechenbeispiel: 500.000 € Gebot, zwei Miteigentümer zu je 50 %

Haus ohne Grundschulden, Verkehrswert und Gebot je 500.000 € 

Die 252.586,25 € setzen sich zusammen aus dem Erlösanteil des anderen Miteigentümers (247.413,75 €) und den Verfahrensgebühren bei beschränkter Verteilung (5.172,50 €). Gebühren nach der seit 01.06.2025 geltenden Tabelle des GKG; nicht enthalten sind Auslagen des Gerichts, Zinsen, Grundbuchgebühr und Grunderwerbsteuer. Die vorstehende Tabelle zeigt nur ein unverbindliches und grobes Rechenbeispiel. Im Einzelfall sind Abweichungen möglich und die über die Zahlungsverpflichtung wird individuell und fallbezogen ermittelt.

Verfahrenskosten

Für das Verfahren im Allgemeinen, den Versteigerungstermin und das Verteilungsverfahren fällt je eine 0,5-Gebühr an (Nr. 2211, 2213, 2215 KV GKG), dazu Auslagen, vor allem für das Verkehrswertgutachten. Das Gericht entnimmt diese Kosten vorweg aus dem Erlös (§ 109 Abs. 1 ZVG). Bei einem Verkehrswert und Gebot von 500.000 € betragen die drei Gebühren zusammen 6.207,00 €. Verteilt das Gericht den Erlös nicht oder nur beschränkt, weil sich die Beteiligten geeinigt haben oder der Ersteher seine Befriedigung nachweist (§§ 143, 144 ZVG), sinkt die Verteilungsgebühr auf 0,25 (Nr. 2216 KV GKG) und die Summe auf 5.172,50 €. Welche Kostenvorschüsse anfallen und wer sie zahlt, steht im Beitrag Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung.

Zuschlagsgebühr für Miteigentümer: um den eigenen Anteil ermäßigt

Die Zuschlagsgebühr zahlt nur der Ersteher. Die Zuschlagsgebühr ist eine 0,5-Gebühr nach dem Gerichtskostengesetz (Nr. 2214 KV GKG). Ihr Wert ist das Gebot ohne Zinsen zuzüglich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 54 Abs. 2 Satz 1 GKG). In der Teilungsversteigerung vermindert sich dieser Wert um den Anteil des Erstehers (§ 54 Abs. 2 Satz 2 GKG). Bei einem Gebot von 500.000 € zahlt ein fremder Ersteher 2.069,00 € (siehe Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung), ein Hälfteeigentümer 1.229,00 € aus einem Wert von 250.000 €. Die Ermäßigung gilt kraft Gesetzes, ohne Antrag.

Grunderwerbsteuer Satz je Bundesland, aus dem Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte § 1 Abs. 1 Nr. 4, § 9 Abs. 1 Nr. 4, § 13 Nr. 4 GrEStG Befreiungen nach § 3 GrEStG, sonst nur auf den hinzuerworbenen Anteil.

Grundbuchgebühr

Die Grundbuchgebühr fällt in derselben Höhe an wie bei einem fremden Ersteher. Es ist eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B Nr. 14110 KV GNotKG, insoweit gibt es auch keinen Unterschied zu einem Kauf über den Notar (siehe Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung).

Grunderwerbsteuer beim Selbstersteigern

Grunderwerbsteuer löst bereits das Meistgebot aus, auf das der Zuschlag erteilt wird (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), Steuerschuldner der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG). Der Steuersatz ist je nach Bundesland verschieden.

Ersteigert ein bisheriger Miteigentümer, kommen Befreiungen in Betracht: zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG), zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG), zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) und unter Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Greift keine Befreiung, wird die Steuer nur für den hinzuerworbenen Anteil erhoben: Wer schon zur Hälfte Eigentümer war, zahlt die Hälfte dessen, was ein fremder Ersteher zahlen müsste.

Vorsicht bei der Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot (§ 81 Abs. 2 ZVG) und beim verdeckten Bieten für einen anderen (§ 81 Abs. 3 ZVG): Dann kann die Grunderwerbsteuer zweimal anfallen (§ 1 Abs. 1 Nr. 4, 5 und 7 GrEStG).

Die steuerliche Gestaltung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Wie lässt sich das Meistgebot in der Teilungsversteigerung finanzieren?

Die finanzierende Bank zahlt den Kredit vor dem Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht aus. Gesichert wird sie durch eine notariell bestellte Grundschuld und eine Rangbestätigung des Notars, weil die Grundschuld erst nach der Eintragung des Erstehers ins Grundbuch kommt. Wer als Miteigentümer nur den Anteil der anderen zahlen muss, braucht entsprechend weniger Kredit; eine Bank sagt dann deutlich eher zu. Oft lehnen Banken aber ab, weil sie den besonderen Ablauf der Teilungsversteigerung nicht kennen. 

Ein Ersteher wird bereits mit dem vom Versteigerungsgericht verkündeten Zuschlag Eigentümer der ersteigerten Immobilie (§ 90 ZVG). Der Zuschlag wird in Form eines sog. Zuschlagsbeschlusses in der Regel schon am Ende des Versteigerungstermins verkündet. Ab dessen Verkündung hat der Käufer (Ersteher) Zeit bis zum sog. Verteilungstermin, eine Zahlung abzgl. der ggf. schon geleisteten Bietsicherheit an das Versteigerungsgericht zu leisten. Zwischen dem Zuschlag und dem Verteilungstermin liegen durchschnittlich etwa 6 bis 10 Wochen.

Bei der Kreditvergabe steht die Bank - anders als bei einer normalen Finanzierung - vor folgender Frage:

Wie sichert eine Bank den Kredit ab, wenn die dafür benötigte Grundschuld nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann, bevor der Käufer als alleiniger Eigentümer im Grundbuch steht, aber die Auszahlung des Kredits schon vorher erfolgen muss?

Der Ersteher wird zwar mit dem Zuschlag sofort Eigentümer, wird aber erst als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen, nachdem:

• das Finanzamt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid oder eine Negativbescheinigung, aufgrund derer Grunderbsteuer nicht zu zahlen ist, geschickt hat und
• der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt hat und
• das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (Bestätigung der Zahlung der Grunderwerbsteuer) erteilt hat und
• der Käufer das Meistgebot an das Versteigerungsgericht gezahlt hat und
• das Versteigerungsgericht den Verteilungstermin abgehalten und den Verteilungsplan ausgeführt hat.

Die Bank muss den Kredit bis zum Verteilungstermin an das Gericht auszahlen. Ihre Grundschuld kann aber erst eingetragen werden, wenn der Ersteher als Eigentümer im Grundbuch steht. Das Grundbuchamt trägt ihn erst auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts ein, also nach Ausführung des Teilungsplans und Rechtskraft des Zuschlags (§ 130 Abs. 1 ZVG), und wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer vorliegt.

So läuft die Finanzierung trotzdem:

1. Der Ersteher bestellt nach dem Zuschlag bei einem Notar die Finanzierungsgrundschuld für die Bank.
2. Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt unter Hinweis auf den Zuschlagsbeschluss.
3. Das Grundbuchamt stellt den Antrag zurück, bis das Ersuchen des Versteigerungsgerichts erledigt ist (§ 130 Abs. 3 ZVG). Gegenüber später eingehenden Anträgen behält er seinen Vorrang (§§ 17, 45 GBO).
4. Der Notar bestätigt der Bank die Rangstelle (Rangbestätigung).
5. Die Bank zahlt den Kredit vor dem Verteilungstermin an das Gericht aus.
6. Nach Ausführung des Teilungsplans wird der Ersteher eingetragen, unmittelbar danach die Grundschuld der Bank.

Pro-Tipp:

Fragen Sie den Notar, den Sie für die Beurkundung der Finanzierungsgrundschuld ausgewählt haben, ob dieser bereit ist, später der finanzierenden Bank eine Rangbestätigung/Rangbescheinigung zu erteilen. Denn es handelt sich dabei um eine freiwillige Leistung des Notars, zu der - obschon der Notar dafür auch eine Gebühr erhält - wegen des für den Notar damit verbundenen Haftungsrisikos nicht alle Notare bereit sind. Falls der angesprochene Notar die Leistung später nicht erbringen möchte, wählen Sie für die Beurkundung der Grundschuld gleich einen anderen, leistungsbereiten Notar.

Wichtig ist auch, dass Sie im Kreditvertrag mit der Bank vereinbaren, dass diese zur Auszahlung des Darlehens an das Versteigerungsgericht auf der Grundlage einer Rangbestätigung/Rangbescheinigung des Notars bereit ist und die Bank nicht die Auszahlung von der vorherigen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch abhängig macht. Denn das funktioniert in der Teilungsversteigerung nicht. Klären Sie also frühzeitig mit der finanzierenden Bank das Prozedere, damit Sie keine Überraschungen erleben. 

Vor dem Termin: Bietsicherheit und Finanzierungszusage

Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, ist sie in Höhe eines Zehntels des Verkehrswerts zu leisten (§ 68 Abs. 1 ZVG). Barzahlung ist ausgeschlossen. Möglich sind insbesondere eine Überweisung, die der Gerichtskasse vor dem Termin gutgeschrieben ist und nachgewiesen wird, oder ein Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt wurde (§ 69 ZVG). Steht dem Miteigentümer eine durch sein Gebot gedeckte Grundschuld zu, braucht er keine Sicherheit zu leisten (§ 184 ZVG). Allerdings wird das von den Versteigerungsgerichten nicht einheitlich gehandhabt, sodass einem Miteigentümer, der ein Gebot abgeben möchte, in jedem Falle anzuraten ist, eine Sicherheit rechtzeitig an das Versteigerungsgericht zu leisten oder im Versteigerungstermin präsentieren zu können. 

Die Finanzierungszusage der Bank sollte vor dem Termin vorliegen, Muss aber nicht dem Versteigerungsgericht nachgewiesen werden. Wer bietet, ohne zu wissen, ob er zahlen kann, riskiert die Kette aus Sicherungshypothek, Vollstreckung und Wiederversteigerung.

Warum die Teilzahlung vor dem Verteilungstermin geregelt sein muss

Bleibt ein Teil des Bargebots offen und wird deshalb eine Sicherungshypothek für die früheren Miteigentümer eingetragen, geht sie der Grundschuld der Bank vor (§ 130 Abs. 3 ZVG). Darauf lässt sich eine Bank regelmäßig nicht ein. Die Regelung mit den anderen Miteigentümern muss deshalb vor dem Verteilungstermin stehen.

Dürfen Miteigentümer in der Teilungsversteigerung andere Bieter abschrecken?

Nein. Ein Miteigentümer darf im Versteigerungstermin sachlich und wahr informieren und die gesetzlichen Anträge stellen. Falsche oder verzerrende Erklärungen, die Bieter abschrecken sollen, damit er selbst günstig ersteigert, können nach § 83 Nr. 6 ZVG zur Versagung des Zuschlags führen (BGH, Beschluss vom 18.07.2024 – V ZB 43/23, NJW-RR 2024, 1380). Meine klare Empfehlung: Unterlassen Sie jeden Versuch, Bietinteressenten abzuschrecken.

Miteigentümer dürfen in der Teilungsversteigerung entgegengesetzte Interessen verfolgen. Rechtsmissbräuchlich handelt nicht schon, wer aus seiner Sicht interessengerechte Angaben zum Objekt macht, Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragt oder Erinnerung nach § 766 ZPO einlegt und auf deren Bescheidung besteht, selbst wenn das Bieter abschreckt. Er darf auch selbst mitbieten (BGH, V ZB 43/23, Rn. 10). Sachliche und wahre Hinweise auf Mängel, Mietverhältnisse oder Lasten sind zulässig.

Die Grenze kann überschritten sein, wenn der Miteigentümer mit falschen oder die wahre Sachlage verzerrenden Erklärungen in die Konkurrenz der Bieter eingreift, um selbst günstig zu ersteigern. Dann ist der Zuschlag nach § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich das Verhalten nachteilig auf die Gebote ausgewirkt hat. Das Gericht würdigt dabei alles, was im Termin geschehen ist, in einer Gesamtschau. Die Kausalität muss es nicht positiv feststellen; Anhaltspunkte für den Erfolg der Manipulation genügen.

Der Fall des BGH: Abschreckung mit Ansage

Geschiedene Eheleute waren je zur Hälfte Eigentümer eines Einfamilienhauses, Verkehrswert 452.000 €. Im geringsten Gebot standen eine bestehen bleibende Grundschuld von 370.000 € und ein Bargebot von 10.211,47 € (Rn. 1). Im Termin, in dem mehrere Bietinteressenten saßen, verwies der Ehemann auf seinen Vollstreckungsschutzantrag, legte Erinnerung ein, überreichte Mietverträge über Räume des Hauses, erklärte, dort ein Gewerbe zu betreiben, und wies auf seine Pflegebedürftigkeit hin. Dann bot er 10.212 €. Sein Anwalt erklärte noch in der Bietzeit, ein Ersteher müsse wegen der Zinsen aus der Grundschuld mit einer Zahlung von rund 200.000 € rechnen. Niemand bot mehr.

Das Gericht versagte den Zuschlag, der BGH bestätigte das. Der Hinweis auf die Grundschuldzinsen war in der Sache richtig, die genannte Höhe aber unrealistisch und allein zur Verunsicherung der Bieter genannt; die Erklärungen seines Anwalts muss sich der Miteigentümer zurechnen lassen (Rn. 17). Auch seine Betonung, an „Ausländer“ vermietet zu haben, diente nach den Feststellungen der Abschreckung (Rn. 16). Er blieb mit einem Gebot von 53 Cent über dem geringsten Gebot der einzige Bieter, obwohl vergleichbare Objekte damals nach der Erfahrung des Gerichts regelmäßig etwa 150 % über dem Schätzwert zugeschlagen wurden (Rn. 18).

Wird der Zuschlag versagt, ist die Immobilie nicht erworben. Das Verfahren wird auf Antrag mit einem neuen Termin fortgesetzt, mit neuen Kosten und Monaten Verzögerung. Ein bereits erteilter Zuschlag kann auf Beschwerde wieder aufgehoben werden. Den günstigen Preis hat der Miteigentümer damit verfehlt und Zeit und Geld verloren.

Der günstige Erwerb gelingt auf anderen Wegen: mit einer stehenden Finanzierung, einem vorbereiteten Zahlungsmodell, der Kenntnis der Versteigerungsbedingungen und sachlichen Angaben im Termin. 

Fahrplan: In fünf Schritten die Immobilie selbst ersteigern

Früh beraten lassen. Am besten vor dem Versteigerungstermin, idealerweise schon vor der Wertfestsetzung. Je früher die Weichen gestellt werden, desto mehr Wege stehen offen.

Zahlen klären. Quoten, bestehen bleibende Grundschulden, gemeinsame Darlehen, Verfahrenskosten, Zuschlagsgebühr, Grunderwerbsteuer und eine mögliche Befreiung.

Zahlungsmodell vorbereiten. Den Erlösanteil der anderen absichern und die Nachweise in der Form beschaffen, die das Versteigerungsgericht verlangt.

Finanzierung festmachen. Finanzierungszusage, Bietsicherheit in zulässiger Form, Notar mit Rangbestätigung, Auszahlungsregel im Darlehensvertrag.

Im Termin sachlich bleiben. Bieten, ohne andere Bieter abzuschrecken, und die Untergrenzen kennen: Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG).

Häufige Fragen zum Selbstersteigern in der Teilungsversteigerung

Kann ich als Miteigentümer die Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern?

Ja. Jeder Miteigentümer darf in der Teilungsversteigerung mitbieten, auch derjenige, der die Versteigerung beantragt hat. Mit dem Zuschlag wird er Alleineigentümer der Immobilie (§ 90 Abs. 1 ZVG).

Muss ich als Miteigentümer das volle Gebot zahlen?

Grundsätzlich ja, und eigenmächtig kürzen dürfen Sie nicht. Sind die Verfahrenskosten bezahlt, bestehen keine gemeinsamen Schulden mehr, stehen die Quoten fest und ist die Zahlung an die anderen Miteigentümer sichergestellt, genügt nach dem Bundesgerichtshof die Zahlung ihres Anteils (BGH, XII ZB 333/12). Das sollte vor dem Versteigerungstermin vorbereitet sein.

Wie viel Geld brauche ich, um die Immobilie als Miteigentümer selbst zu ersteigern?

Für den Termin brauchen Sie in der Regel eine Bietsicherheit von einem Zehntel des Verkehrswerts in unbarer Form (§§ 68, 69 ZVG). Bis zum Verteilungstermin zahlen Sie das Bargebot oder, mit Vorbereitung, nur den Erlösanteil der anderen Miteigentümer und die Verfahrenskosten. Dazu kommen Zinsen, Zuschlagsgebühr, Grundbuchgebühr und gegebenenfalls Grunderwerbsteuer.

Wie lange habe ich nach dem Zuschlag Zeit, das Gebot zu zahlen?

Das Bargebot muss vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben sein (§ 49 Abs. 1 und 3 ZVG). Der Verteilungstermin liegt in der Praxis meist sechs bis zehn Wochen nach dem Zuschlag. Vom Zuschlag an ist das Bargebot mit 4 % jährlich zu verzinsen.

Wie hoch ist die Zuschlagsgebühr für einen Miteigentümer?

Die Zuschlagsgebühr ist eine 0,5-Gebühr nach dem Gerichtskostengesetz. Für den ersteigernden Miteigentümer wird ihr Wert um seinen eigenen Anteil vermindert (§ 54 Abs. 2 Satz 2 GKG). Bei einem Gebot von 500.000 € und einem Hälfteanteil sind das 1.229,00 € statt 2.069,00 €.

Was passiert, wenn ich das Gebot nach dem Zuschlag nicht zahle?

Die Forderung wird auf die früheren Miteigentümer übertragen, im Grundbuch wird eine Sicherungshypothek eingetragen, und aus dem Zuschlagsbeschluss kann gegen Sie vollstreckt werden, bis hin zur Wiederversteigerung (§§ 118, 128, 132, 133 ZVG).

Muss ich als Miteigentümer eine Bietsicherheit leisten?

Wenn ein Beteiligter sie verlangt, ja: ein Zehntel des Verkehrswerts, unbar (§§ 68, 69 ZVG). Keine Sicherheit braucht der Miteigentümer, dem eine durch sein Gebot gedeckte Grundschuld zusteht (§ 184 ZVG).

Zahle ich als Miteigentümer Grunderwerbsteuer, wenn ich selbst ersteigere?

Oft greift eine Befreiung, etwa unter Ehegatten, früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, Verwandten in gerader Linie oder Miterben (§ 3 GrEStG). Sonst fällt die Steuer nur für den hinzuerworbenen Anteil an.

Darf ich im Versteigerungstermin auf Mängel der Immobilie hinweisen?

Ja, wenn die Hinweise zutreffen und sachlich sind. Falsche oder verzerrende Angaben, die Bieter abschrecken sollen, können zur Versagung des Zuschlags führen (BGH, V ZB 43/23).

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