Teilungsversteigerung, Verkauf durchsetzen, selbst ersteigern, Erlös sichern

Teilungsversteigerung als Lösung während der Scheidung

Tue, 10 Jun 2025 12:56:21 GMT

Ihr Ehepartner blockiert den Verkauf des gemeinsamen Hauses?

Dieser Stillstand muss nicht sein. Nutzen Sie die Teilungsversteigerung , um eine Lösung herbeizuführen oder die Immobilie zu verwerten.

Gerade in einer konfliktreichen Scheidungssituation ist die Teilungsversteigerung ein Ausweg, um die Blockade zu durchbrechen. Sie ist dann ein geeignetes Druckmittel , um zu einer Verhandlungslösung zu kommen, den Verkauf zu erzwingen oder das Haus selbst zu ersteigern .

Wichtige (Vor-)Überlegungen zur Teilungsversteigerung in der Scheidung

Zulässigkeit : Eine Teilungsversteigerung ist in den meisten Fällen auch während einer laufenden Scheidung zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH Beschluss vom 16.11.2022 -XII ZB 100/22) hat hierfür klare Regelungen festgelegt. Grundsätzlich kann ein Ehepartner bereits vor der Scheidung eine Teilungsversteigerung beantragen. Wenn der andere Ehepartner damit nicht einverstanden ist, kann dieser mit einem Drittwiderspruchsantrag die Zulässigkeit der Versteigerung im Einzelfall vor dem Familiengericht prüfen lassen.

Interessenabwägung : Das Familiengericht nimmt in solchen Fällen eine Interessenabwägung vor. Dabei können verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Dazu gehören die Dauer der Trennungszeit und der Dauer der Ehe , das Alter der Ehepartner, der Zeitpunkt des Immobilienerwerbs , die wirtschaftlichen Interessen und die Gesundheit des in der Immobilie lebenden Ehepartners sowie das Wohl der Kinder . Meist ergibt die Abwägung, dass die Teilungsversteigerung nicht verhindert werden kann.

Wesentliches Vermögen : Wird die Ehe im gesetzlichen Güterstand geführt und macht der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehepartners sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen aus, kann die Teilungsversteigerung ohne die Einwilligung des anderen erst gar nicht vor der Scheidung durchgeführt werden (§ 1365 BGB). Das ist der Fall, wenn der Anteil etwa 90 % oder mehr des Vermögens ausmacht. Dann ist die Teilungsversteigerung vor der Scheidung nicht zulässig.

Teilungsversteigerung: Den Erlös in der Scheidung sichern und den Gerichtsstreit vermeiden

Die Teilungsversteigerung löst während der Scheidung die Immobilien-Blockade, indem sie das gemeinsame Haus in teilbares Geld umwandelt.

Doch Vorsicht: Können Sie sich nicht über die Aufteilung des Erlöses einigen, wird dieser vom Gericht eingefroren. Es folgt dann zusätzlich zum Scheidungsverfahren ein zeit- und kostenintensiver zweiter Streit vor dem Familiengericht über die Verteilung des Geldes.

Das ist vermeidbar: Mit einem in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite und einer durchdachten Strategie können Sie bereits vor dem Versteigerungstermin die Erlösverteilung zu Ihren Gunsten beeinflussen und die Blockade Ihres Geldes verhindern.

Vorsicht Falle: Unberechtigte Blockade des Versteigerungserlöses in der Scheidung

Manche Partner beantragen die Teilungsversteigerung, um anschließend die Auszahlung des Erlöses an den Ex-Partner zu blockieren – oft mit der Begründung vermeintlicher Gegenansprüche aus der Ehe (wie Zugewinn oder Unterhalt) oder weil er sich davon ein starkes Druckmittel in der Scheidung verspricht.

Diese Strategie ist riskant und oft unwirksam: In den meisten Fällen ist die Blockade mit diesen Gegenansprüchen unzulässig .

Eine unberechtigte Verweigerung der Erlösverteilung kann erhebliche wirtschaftliche Risiken nach sich ziehen (Verzugszinsen, Verfahrenskosten, Schadensersatz). Blockieren Sie den Erlös also nur, wenn Sie dazu berechtigt sind. Ohne die verbindliche Einschätzung eines in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalts setzen Sie sich unnötigen Kosten und Risiken aus. Denn nur er kann verbindlich einschätzen, ob man die Zustimmung zur Aufteilung des Erlöses mit guten Gründen verweigern darf oder nicht.

Nur die Erlösverteilung blockieren, weil man das eben kann, ist keine gute Strategie. Die Erlösverteilung blockieren sollte man nur, wenn man dazu auch berechtigt ist.

Das Haus während der Scheidung selbst ersteigern

Eine durchdachte Strategie hilft Ihnen bei der Teilungsversteigerung während der Scheidung auch, wenn Sie die Immobilie selbst ersteigern und dann die Zahlung an das Versteigerungsgericht nicht in voller Höhe leisten wollen, weil Ihnen die Immobilie ja schon teilweise selbst gehört.

Weitere wichtige Aspekte der Teilungsversteigerung während der Scheidung

Kein Vorkaufsrecht : Aus der Ehe allein kann kein Ehepartner ein Vorkaufsrecht ableiten. Auch hat kein Ehepartner einen Anspruch darauf, dass der andere ihm seinen Miteigentumsanteil zum Verkehrswert verkauft.

Versteigerung des Miteigentumsanteils : Wer nur den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners versteigern lassen möchte, kann dies nur tun, wenn er vom Gericht bestätigte Zahlungsansprüche (z.B. Urteil, Vollstreckungsbescheid) gegen den anderen hat und damit vollstreckt. Eine solche Forderungsversteigerung kann eine wirtschaftlich interessante Alternative zur Teilungsversteigerung sein. So kann man den Miteigentumsanteil des anderen günstig selbst ersteigern und Alleineigentümer werden.

Keine Schadensersatzpflicht : Es ist ein Irrtum, anzunehmen, dass sich ein Ehepartner schadensersatzpflichtig macht, wenn der Versteigerungserlös geringer ausfällt als bei einem regulären Verkauf. Wer sich in der Scheidung für die Versteigerung entscheidet, macht sich nicht schadensersatzpflichtig. Denn: Die Teilungsversteigerung ist der gesetzlich vorgesehene Weg der Auseinandersetzung einer Immobilie.

Beauftragen Sie einen Experten für die Teilungsversteigerung!

Wenn Sie während der laufenden Scheidung die Teilungsversteigerung in Betracht ziehen oder davon betroffen sind, benötigen Sie dafür eine zusätzliche spezialisierte anwaltliche Beratung, um Ihre Erfolgschancen deutlich zu erhöhen. Nur wenige Anwälte beherrschen die Teilungsversteigerung und die Scheidung gleichzeitig.

Zusammenfassung

Eine Teilungsversteigerung vor der Scheidung ist auch gegen den Willen des anderen Ehepartners möglich, sofern die Immobilie nicht das nahezu gesamte Vermögen des die Versteigerung beantragenden Ehepartners darstellt. Ein spezialisierter Anwalt kann dieses Verfahren strategisch nutzen, um die Vermögensauseinandersetzung zu erzwingen oder einem Lebenspartner zu ermöglichen, die Immobilie selbst zu ersteigern.

Planen Sie während der Scheidung eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger, bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

Welche Kosten mit meiner Beauftragung verbunden sind, erfahren Sie hier .

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Teilungsversteigerung und Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) - wie geht es heute?

Fri, 18 Apr 2025 12:37:17 GMT

Die Rechtslage zur Auseinandersetzung einer Immobilien-GbR hat sich grundlegend gewandelt. Der bewährte Automatismus aus Kündigung und anschließender Teilungsversteigerung ist Geschichte. Wer heute die Liquidation einer Gesellschaft und die Verwertung ihres Grundbesitzes erzwingen will, steht vor völlig neuen rechtlichen Hürden.

Früher war die Teilungsversteigerung das Standardszenario bei unüberbrückbaren Differenzen zwischen Gesellschaftern. Heute blockiert die aktuelle Rechtsprechung diesen direkten Weg. Das Vermögen muss nun zwingend nach den strengen Regeln der liquidationsrechtlichen Auseinandersetzung verwertet werden.

Die Teilungsversteigerung nach altem Recht - ein Auslaufmodell

Die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung eines Gesellschaftsgrundstücks ergab sich daraus, dass für die Auseinandersetzung des Vermögens einer gekündigten GbR nach § 731 Satz 2 BGB aF die Regeln der Gemeinschaft galten und die Teilung eines Grundstücks gemäß § 753 Abs. 1 BGB durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hatte.

Ein Gesellschafter war danach wie der Teilhaber einer Gemeinschaft (Miteigentümergemeinschaft) zu behandeln. Dieser wiederum bedarf nach § 181 ZVG zur Einleitung der Teilungsversteigerung keines Titels (z.B. Gerichtsurteil). Dieser kann vielmehr ohne Weiteres allein auf Grund seiner Eintragung im Grundbuch die Teilungsversteigerung beantragen.

Dieser Voraussetzung entsprachen bei dem Gesellschafter einer GbR seine Eintragung im Grundbuch als Gesellschafter, die Erklärung der Kündigung der Gesellschaft und der Nachweis von deren Zugang (BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12; Beschluss vom 15. September 2016 - V ZB 183/14).

Diese Vorgehensweise (Kündigung derGbR und Teilungsversteigerung) wird immer noch auf vielen Webseiten im Internet als der Weg für die Auseinandersetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu deren Vermögen ein Grundstück gehört, beschrieben.

Diese Aussagen sind allerdings in ihrer Allgemeinheit veraltet .

Neues Personengesellschaftsrecht - aber Altverfahren können fortgesetzt werden

Denn mit Wirkung zum 1. Januar 2024 ist das Personengesellschaftsrecht (also insbesondere das Recht für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts/GbR) reformiert worden. Und zunächst tauchte schnell die Frage auf, welche Auswirkungen das auf eine schon laufende Teilungsversteigerung haben würde, in der die Kündigung der GbR schon lange vor dem 31. Dezember 2023 erklärt und dann von einem Gesellschafter auch die Teilungsversteigerung eingeleitet worden war.

So vertrat das Landgericht Lüneburg im Jahr 2024 die Auffassung, eine schon einige Jahre vorher eingeleitete Teilungsversteigerung sei nun abzubrechen, da die gesetzlichen Rahmenbedingungen sich geändert hätten. Der Fall gelangte mit einer Rechtsbeschwerde schnell zum Bundesgerichtshof.

Dieser kam zu dem Ergebnis, dass eine schon vor dem 31. Dezember 2023 eingeleitete Teilungsversteigerung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts weiterhin durchgeführt werden könnte (BGH, Beschluss vom 20.03.2025, V ZB 32/24).

Offen ließ er, ob eine Teilungsversteigerung gestützt auf eine vor dem 31. Dezember 2023 bereits ausgesprochene Kündigung der GbR noch zulässigerweise nach dem 01. Januar 2024 neu eingeleitet werden dürfe.

In jedem Fall kann der BGH-Entscheidung entnommen werden, dass die Kündigung der GbR mit anschließender Teilungsversteigerung ein Auslaufmodell ist, welches es in der Zukunft allenfalls nur noch selten geben wird, nämlich nur dann, wenn die Teilungsversteigerung als Möglichkeit der Auseinandersetzung der GbR bereits im Gesellschaftsvertrag vereinbart ist.

Auseinandersetzung einer GbR nach neuem Recht

Nach dem neuen Recht wird eine GbR - wenn nicht ein Gesellschafter von seinem Recht zur Kündigung seines Gesellschaftsanteils Gebrauch macht, was der Regelfall werden dürfte – nämlich durch eine Liquidation und nicht durch eine Teilungsversteigerung abgewickelt. Die bisher geltenden Vorschriften zur Auseinandersetzung einer GbR durch Teilungsversteigerung gemäß § 731 Satz 2 BGB aF i.V.m. § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB sind nämlich entfallen.

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts zum 1. Januar 2024 ist die Rechtsgrundlage des § 753 Abs. 1 BGB für die Anordnung der Teilungsversteigerung eines Grundstücks der GbR entfallen.

Nach nunmehr geltendem Recht führt die Auflösung der GbR nicht mehr zu einer Auseinandersetzung nach den Vorschriften der Gemeinschaft. Die Vorschrift des § 731 Satz 2 BGB aF, die auf das Gemeinschaftsrecht und damit auf § 753 Abs. 1 BGB verweist, ist ganz neu gefasst worden. An die Stelle der Auseinandersetzung der GbR ist gemäß § 735 Abs. 1 BGB die Liquidation getreten, sofern die Gesellschafter nicht eine andere Art der Abwicklung vereinbart haben.

Die Liquidation erfolgt gemäß § 735 Abs. 3 BGB nach den §§ 736 bis 739 BGB, sofern sich nicht aus dem Gesellschaftsvertrag etwas anderes ergibt (§ 735 Abs. 2 BGB). Die in § 736d Abs. 2 BGB vorgesehene Umsetzung des Gesellschaftsvermögens in Geld vollzieht sich grundsätzlich durch dessen freihändige Veräußerung, und nicht mehr durch eine Teilungsversteigerung.

Der Gesetzgeber hat die zuvor geltende Rechtslage, wonach das Gesellschaftsvermögen bei Grundstücken durch Teilungsversteigerung in Geld umzusetzen war, ausgehend von dem gesetzlichen Leitbild einer auf Dauer angelegten und damit häufig auch nachhaltig wirtschaftlich tätigen GbR als nicht mehr praktikabel angesehen.

Damit kann ein einzelner Gesellschafter der GbR seit dem 1. Januar 2024 die Anordnung der Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung des Vermögens der GbR jedenfalls dann nicht mehr beantragen, wenn der Auflösungsgrund (§ 729 BGB, zum Beispiel die Kündigung) nach diesem Zeitpunkt eingetreten ist. Die Vorschrift des § 181 ZVG allein berechtigt ihn dazu nicht, da das Grundstück einer GbR in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter steht; das hat der Gesetzgeber nunmehr in § 713 BGB klargestellt.

Daraus folgt – so der BGH - aber nicht, dass eine vor dem 1. Januar 2024 beantragte Teilungsversteigerung des Grundstücks einer gekündigten GbR abzubrechen wäre.

Die zur Auseinandersetzung des Vermögens einer aufgelösten GbR angeordnete Teilungsversteigerung eines Grundstücks sei jedenfalls dann fortzusetzen, wenn der Auflösungsgrund vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts am 1. Januar 2024 eingetreten und der Antrag auf Teilungsversteigerung vor diesem Zeitpunkt gestellt worden ist. Das begründet der BGH mit Praktikabilitätserwägungen.

Fazit:

Wurde die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vor dem 1. Januar 2024 gekündigt und die Teilungsversteigerung bis zu diesem Zeitpunkt eingeleitet, bleibt das Verfahren zur Auseinandersetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zulässig und ist fortzusetzen.

Wurde die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erst nach dem 1. Januar 2024 gekündigt, so ist das neue Personengesellschaftsrecht anzuwenden. Eine Teilungsversteigerung kommt nicht mehr in Betracht oder nur in dem seltenen Ausnahmefall, wenn diese Form der Auseinandersetzung im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich vorgesehen ist.

Ungeklärt ist noch die Frage, wie verfahren werden kann, wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar vor dem 1. Januar 2024 gekündigt wurde, die Teilungsversteigerung jedoch erst danach eingeleitet wurde oder noch eingeleitet werden soll. Dazu hat der BGH sich nicht geäußert.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen? Oder möchten Sie rechtssicher aus einer Immobilien-GbR aussteigen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger, bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung sowie die Auseinandersetzung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts, denen nur eine Immobilie gehört.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

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Für Dummies: Die bestehenbleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Wed, 31 Aug 2022 09:57:22 GMT

Bei der Teilungsversteigerung bleibt anders als in der Zwangsversteigerung eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld meist bestehen.

Dieser Unterschied ist zum einen von enormer Bedeutung für die Miteigentümer , die die Teilungsversteigerung betreiben oder von ihr betroffen sind.

Und produzieren bestehen bleibenden Grundschulden erhebliche wirtschaftliche Risiken für unerfahrene Bieter. Wer als Bieter den Wert der bestehen bleibenden Grundschuld falsch einschätzt, weil er meint, die vollständige oder teilweise Tilgung des Darlehens habe Auswirkungen auf die von ihm zu leistenden Zahlungen, erleidet schnell einen hohen wirtschaftlichen Schaden.

In diesem Beitrag erfahren Sie,

warum die Grundschuld bestehen bleibt,
welche wirtschaftlichen Auswirkungen die bestehen bleibende Grundschuld hat,
welche entscheidenden Unterschiede zur Zwangsversteigerung bestehen,
was der Ersteher bei seinem Gebot beachten muss.

Der richtige Umgang mit einer im Grundbuch eingetragenen und nach dem geringsten Gebot bestehenbleibenden Grundschuld bereitet nach meiner Erfahrung jedem in der Teilungsversteigerung, der nicht wie ich als Anwalt regelmäßig damit konfrontiert wird, ausnahmslos Verständnisschwierigkeiten .

Das ist absolut nachvollziehbar, denn auch an den beratenden Anwalt werden durch die bestehen bleibende Grundschuld höchste Anforderungen gestellt, damit die Teilungsversteigerung nicht in einem Fiasko endet.

Hier erfahren Sie, was Sie unbedingt wissen müssen. Ich muss Sie jedoch vorwarnen: Es ist nicht ganz leicht - also eher für fortgeschrittene Dummies - und wohl der am schwierigsten zu verstehende Beitrag in diesem Blog. Dafür ist er umso wichtiger.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Das Bestehen einer Grundschuld ist einer der wichtigsten Gründe, warum Sie in der Teilungsversteigerung einen spezialisierten Anwalt beauftragen sollten, egal ob Sie Antragsteller oder Antragsgegner sind!

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger, bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

Warum erlischt die Grundschuld in der Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung wird von einem Gläubiger des Eigentümers eingeleitet. Auslöser der Versteigerung sind finanzielle Schwierigkeiten auf Eigentümerseite . Bei dem Gläubiger handelt es typischerweise um eine Bank , welcher der Eigentümer gegen Auszahlung eines Kredits eine Grundschuld an der Immobilie bewilligt hat.

Die Grundschuld sichert den Anspruch auf Rückzahlung des Kredits und erlaubt der Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie, wenn der Kredit nicht freiwillig zurückgezahlt wird oder werden kann.

Nach dem Zuschlag im Versteigerungstermin zahlt der Ersteher (erfolgreicher Bieter = Erwerber) einen Betrag in Höhe seines Gebots an das Versteigerungsgericht. Die Bank erhält dann aus dem vom Versteigerungsgericht eingenommenen Erlös eine Zahlung, die im besten Fall zur vollständigen Rückzahlung des Kredits ausreicht.

Da Banken bei der Gewährung eines Kredits keine großen Ausfallrisiken eingehen wollen, legen sie Wert darauf, dass die Grundschuld im "besten" oder "ersten" Rang im Grundbuch eingetragen wird.

Kein anderer Gläubiger steht dann bei einer Zwangsversteigerung besser als die im Grundbuch gesicherte Bank. Diese erhält im Fall der Versteigerung vor allen anderen Gläubigern Zahlungen aus dem Versteigerungserlös.

In der Regel reicht das, um den Kredit und damit die Schulden des Eigentümers zu tilgen.

Wenn nun die Bank die Zwangsversteigerung beantragt, dann geschieht das also " aus dem besten Rang ", was bedeutet, dass im Falle eines Zuschlags die Grundschuld durch das Versteigerungsgericht gelöscht wird und der Ersteher ein " lastenfreies " (jedenfalls in Abt. III, in dem die Grundschulden eingetragen werden) Grundbuch erhält.

Das hat auch zur Folge, dass alle Grundschulden, die im Grundbuch im Range nach der Bank eingetragen sind, ebenfalls automatisch durch das Versteigerungsgericht gelöscht werden, und zwar unabhängig davon, ob der jeweilige Inhaber der Grundschuld eine Zahlung aus dem in der Versteigerung erzielten Erlös erhält.

Das ist ein aus Sicht aller Beteiligten einfacher Vorgang. Der Ersteher zahlt - abgesehen von Zinsen und einer Zuschlagsgebühr - den Betrag an das Versteigerungsgericht, den er im Versteigerungstermin geboten hat.

Die Grundschuld, aus der die Bank die Zwangsversteigerung betrieben hat, spielt dann bei der weiteren Abwicklung für den Ersteher keine Rolle, weil sie vom Versteigerungsgericht zu löschen ist. Und das gilt auch für alle weiteren eingetragenen Grundschulden oder Sicherungshypotheken.

Warum bleibt die Grundschuld in der Teilungsversteigerung bestehen?

Bei der Teilungsversteigerung hingegen wirkt die Bank nicht aktiv mit. Insbesondere stellt diese nicht den Antrag auf Durchführung der Auseinandersetzungsversteigerung.

Beteiligte des Teilungsversteigerungsverfahrens sind im Wesentlichen die (Mit-)Eigentümer. Selten spielt finanzielle Not eine Rolle. I.d.R. können sich die Miteigentümer nur nicht über die Verwertung (den Verkauf) oder die Nutzung (Vermietung) der Immobilie einigen, z.B. nach einer Scheidung oder weil ein Miteigentümer den anderen Miteigentumsanteil übernehmen und die Immobilie selbst ersteigern möchte.

Oft sind diese in die Teilungsversteigerung geratende Immobilien aber nicht lastenfrei , wenn die Miteigentümer die Grundschuld im Grundbuch haben bestehen lassen, obschon sie den Kredit längst zurückgezahlt haben. Oder die Grundschuld steht dort noch, weil der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde.

In diesen Fällen ist die Grundschuld noch mit dem vollen Nennwert (Kapitalwert) im Grundbuch eingetragen. Dem Grundbuch kann man nicht entnehmen, ob der Kredit schon zurückgezahlt wurde oder nicht.

Beantragt nun trotz der im Grundbuch stehenden Grundschuld ein Eigentümer die Teilungsversteigerung, so bleibt die Grundschuld nach den Vorgaben des geringsten Gebots bei einem im Versteigerungstermin erfolgten Zuschlag " bestehen ", wird also nicht auf Veranlassung des Versteigerungsgerichts gelöscht und ist somit vom Ersteher zu übernehmen.

Im Grundsatz gilt: Eine Grundschuld, die im Zeitpunkt der Beantragung der Teilungsversteigerung schon im Grundbuch steht, bleibt nach dem vom Versteigerungsgericht aufzustellenden geringsten Gebot bestehen und ist vom Ersteher zu übernehmen.

Diese sogenannte " bestehen bleibende Grundschuld " erlangt anders als bei der Zwangsversteigerung auf verschiedenen Ebenen erhebliche wirtschaftliche Bedeutung für die Miteigentümer, die Bank und den Ersteher.

Was muss der Bieter bei Abgabe seines Gebots im Versteigerungstermin beachten, wenn die Grundschuld bestehen bleibt?

Die bestehenbleibende Grundschuld ist für den Bieter "Kaufpreisbestandteil". Den Bieter darf (!) es nicht interessieren, ob der Kredit von den (früheren) Miteigentümern ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde!

Wer als Bieter sein Gebot in der Annahme abgibt, er müsse den im Grundbuch stehenden Nennwert (Kapitalwert) der bestehenbleibenden Grundschuld nicht oder nur in Höhe der Kreditrestvaluta (die Höhe, in der der Kredit bei der Bank noch besteht) bezahlen, macht einen schweren wirtschaftlichen Fehler .

Denn, ob der Kredit ganz oder teilweise bereits getilgt ist, ist nur im Verhältnis zwischen der Bank und den früheren Miteigentümern von Bedeutung.

Beispiel:

Der Bieter ist bereit, für die Immobilie einen Kaufpreis von maximal EUR 900.000 zu zahlen. Das Versteigerungsgericht weist im Versteigerungstermin darauf hin, dass beim Zuschlag eine Grundschuld mit einem Nennbetrag von EUR 400.000 bestehen bleibt. Der Bieter darf nun maximal einen Betrag von EUR 500.000 beim Versteigerungsgericht (als Bargebot) bieten, denn er muss ja noch (mindestens) EUR 400.000 an den Inhaber der Grundschuld (die Bank) zahlen.

Warum ist das so? Der Bieter sollte einkalkulieren, wenn er den Zuschlag erhält und dadurch Eigentümer wird, einen Betrag in Höhe seines (sog. Bar-)Gebots an das Versteigerungsgericht und einen weiteren Betrag in Höhe des Nennwertes der Grundschuld an die Bank zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob der Kredit bereits ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde. Denn er möchte ja die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen.

Und die Bank wird in der Regel für die Grundschuld - wenn sie nicht schon beim Zuschlag fällig ist - nach dem Zuschlag von dem Ersteher Zahlung in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld verlangen.

Warum ist die in der Teilungsversteigerung bestehen bleibende Grundschuld für die Miteigentümer von Bedeutung?

Bereits vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung muss der antragswillige Miteigentümer prüfen, ob trotz der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld die Versteigerung erfolgreich verlaufen kann.

Da der Ersteher den Nennbetrag der bestehen bleibenden Grundschuld wirtschaftlich als (wesentlichen) Teil seines Kaufpreises betrachten muss, kann die Teilungsversteigerung nur zu einem Zuschlag führen, wenn ein Bieter für die Immobilie voraussichtlich einen Kaufpreis zu zahlen bereit sein wird, welcher den Nennbetrag der Grundschuld deutlich (nämlich wegen der ohne Minderanmeldung im geringsten Gebot zwingend zu berücksichtigenden dinglichen Zinsen ) übersteigt.

Für eine mit einer Grundschuld zu hoch belastete Immobilie scheidet die Teilungsversteigerung ohne vorbereitende Maßnahmen regelmäßig aus, auch wenn der Kredit bereits zurückbezahlt wurde.

Diese Fälle sind nicht so selten wie man annehmen möchte, insbesondere wenn die Immobilie mit mehr als einer Grundschuld belastet ist.

Profi-Tipp: Was eine Minderanmeldung ist, wann diese sinnvoll ist und wie man diese erreicht, erfahren Sie, wenn Sie mich als Anwalt mit Ihrer Interessenvertretung in der Teilungsversteigerung beauftragen.

Warum ist die in der Teilungsversteigerung bestehen bleibende Grundschuld für die Bank von Bedeutung?

Die Bank verlangt - jedenfalls sollte sie das (!) - nach dem Zuschlag von dem Ersteher (mindestens) eine Zahlung in Höhe des Nennwertes der Grundschuld, und zwar unabhängig davon, ob der besicherte Kredit noch ganz oder teilweise valutiert (also noch nicht zurückgezahlt wurde).

Eine Zahlung in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld hat der Ersteher an die Bank zu zahlen, will er die Grundschuld löschen lassen und die Zwangsversteigerung seiner gerade eben erworbenen Immobilie vermeiden.

Die Bank erteilt dem Ersteher bei vollständiger Zahlung eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld .

Nun rechnet sie über den vom Ersteher auf die Grundschuld gezahlten Betrag mit den früheren Miteigentümern ab.

Dabei verrechnet die Bank den vom Ersteher erhaltenen Betrag - Zustimmung der früheren Miteigentümer vorausgesetzt - zunächst auf die (etwaige) Kreditvaluta und eine etwa anfallende Vorfälligkeitsentschädigung.

Stimmen die früheren Miteigentümer der Verrechnung nicht zu, bleibt der Kredit bestehen und die Bank behält den vom Ersteher erhaltenen Betrag als (Ersatz-)Sicherheit für die aufgegebene (gelöschte) Grundschuld.

Profi-Tipp: Wie Sie vor dem Versteigerungstermin sichern können, dass der vom Ersteher auf die Grundschuld zu zahlende Betrag auch ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer den Kredit tilgt, erfahren Sie, wenn sie mich in der Versteigerung als Anwalt beauftragen.

Ist der Kredit schon vor dem Versteigerungstermin von den Alteigentümern zurückgezahlt worden oder übersteigt der Nennbetrag der Grundschuld die Summe der Kreditvaluta und der Vorfälligkeitsentschädigung, so erlangt die Bank mehr Geld, als dieser im Verhältnis zu den früheren Miteigentümern zusteht.

Sie kontaktiert nun die Alteigentümer und bittet diese um eine übereinstimmende Erklärung, an wen und in welchem Verhältnis sie den überschießenden Betrag auszahlen soll.

Einigen sich die die früheren Eigentümer zwar über die Verrechnung mit dem Kredit, aber nicht über die Verteilung, so wird die Bank den ihr nicht zustehenden Geldbetrag beim Gericht (nicht beim Versteigerungsgericht, sondern beim Hinterlegungsgericht) hinterlegen und die früheren Eigentümer müssen sich dann selbst um die Auszahlung durch das Gericht bemühen, notfalls im Wege eines gerichtlichen Verfahrens (z.B. Klage) des einen Alteigentümers gegen den oder die anderen Alteigentümer.

Warum muss die Bank eine Zahlung vom Ersteher in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld verlangen?

Es gilt der Grundsatz: Zahlt der Ersteher der Immobilie zur Ablösung einer in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe, darf die Bank die Löschung der Grundschuld, die ihr in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber, also ohne Zustimmung der früheren Miteigentümer, nicht bewilligen (Bundesgerichtshof Urteil v. 29.01.2016, Az.: V ZR 285/14).

Der Fall (vereinfacht):

Zugunsten der Bank bestand an dem versteigerten Grundstück eine erstrangige Grundschuld in Höhe eines Nennbetrages von 220.000 €. Diese war, da die Versteigerung aus einer nachrangigen Grundschuld betrieben wurde, bei dem Zuschlag an den Ersteher „bestehen geblieben“ und war deshalb vom Ersteher abzulösen. In der Folge zahlte der Käufer an die Bank einen Betrag von lediglich 25.000 €, im Gegenzug erteilte die Bank dem Ersteher als dem neuen Eigentümer eine Löschungsbewilligung für die erstrangige Grundschuld. Der frühere Eigentümer verlangte von der Bank Schadensersatz mit dem Argument, die Bank hätte die Löschungsbewilligung nur bei Erhalt des Nennbetrages der Grundschuld erteilen dürfen, sie habe insoweit ihre Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld verletzt. Der BGH gab dem klagenden früheren Eigentümer recht.

Rechtlicher Hintergrund: Die Grundschuld ist vom Kredit unabhängig

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht. Deshalb bleibt sie auch bestehen, wenn das darlehn bereits zurückgezahlt wurde.

Deshalb steht die Grundschuld der Bank auch dann weiterhin zu, wenn der Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens bereits aufgrund schon geleisteter Zahlungen ganz oder teilweise erloschen ist.

Nach dem Sicherungsvertrag können die Sicherungsgeber (also die Miteigentümer der Immobilie) nach vollständiger Rückzahlung des Kredits jedoch die Rückgewähr der Grundschuld verlangen, was in der Weise geschieht, dass die Bank den Eigentümern eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilt.

Der Rückgewähranspruch der Miteigentümer richtet sich auf Abtretung oder Aufhebung des nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld oder auf einen entsprechenden Verzicht der Bank auf die Grundschuld.

Oder etwas einfacher für den Fall eines Bankkredits ausgedrückt: Ist der Kredit an die Bank zurückgezahlt, muss die Bank entweder die Grundschuld aufgeben (z.B. durch Erklärung eines Verzichts ) oder sie muss das Recht an der Grundschuld an die Eigentümer abtreten, so dass die ehemalige (Fremd-)Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld wird, also nun den Eigentümern der Immobilie zusteht.

Nach Tilgung des Kredits muss die Bank die Grundschuld zurückgeben. Die Bank darf die Grundschuld also nicht behalten oder in anderer Weise verwerten.

Etwas komplexer wird die Anwendung der vorstehenden Regeln nach einer Teilungsversteigerung .

Wird bei der Teilungsversteigerung die Grundschuld - einschließlich ihres nicht valutierten Teils - als bestehen bleibendes Recht (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG) von dem Ersteher übernommen, haftet der Erwerber für den Nennbetrag der Grundschuld mit der soeben ersteigerten Immobilie dinglich.

Profi-Tipp: Dass der Ersteher auch für die persönlichen Kreditverbindlichkeiten der Alteigentümer haftet, können diese nur bei geschicktem Vorgehen mit einem in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt erreichen.

In der Praxis wird die Übernahme der Haftung der Erstehers für die Kreditverbindlichkeiten der Alteigentümer aus Unkenntnis in 999 von 1.000 Fällen (!) nicht herbeigeführt.

Und dann haftet der Ersteher mit der Immobilie für die Grundschuld und die Miteigentümer haften der Bank weiterhin persönlich für den Kredit. Das ist ein ungutes Ergebnis für die Alteigentümer, welches ein erfahrener Anwalt unbedingt vermeiden sollte.

Warum ist die Höhe des über die Grundschuld besicherten Darlehns für das Gebot in der Teilungsversteigerung unbedeutend?

Der Nennbetrag der Grundschuld plus der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergeben den Kaufpreis , den der Ersteher für die Immobilie insgesamt zu bezahlen hat. Deshalb ist die Übernahme der Grundschuld Teil des vom Ersteher geschuldeten Kaufpreises.

Ob die Grundschuld im Zeitpunkt des Zuschlags an den Ersteher valutiert (ob also der Kredit von den früheren Miteigentümern bereits ganz oder teilweise zurückgezahlt wurde), ist für die dingliche Haftung des Erstehers und den von ihm zu bezahlenden Kaufpreis ohne Bedeutung .

Löst nun der Ersteher die bestehen gebliebene Grundschuld in voller Höhe des Nennbetrages durch Zahlung an die Bank ab, hat die Bank ihren Pflichten aus dem Sicherungsvertrag mit den Alteigentümern entsprechend die erhaltene Zahlung - deren Zustimmung vorausgesetzt - zunächst auf den Kredit zu verrechnen.

Im Hinblick auf den nicht valutierten Teil der Grundschuld (also soweit der Kredit bereits zurückgezahlt ist) tritt an Stelle des zuvor bestehenden Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld nunmehr der bei der Bank aufgelaufene Mehrerlös , den die Bank an die früheren Eigentümer auskehren muss.

Durch das geschilderte Prozedere wird ausgeglichen, dass der bar zu zahlende Teil des Gebots um den vollen (Nenn-)Betrag der Grundschuld einschließlich ihres nicht mehr valutierten Teils gemindert war.

Zahlt der Ersteher der Immobilie dagegen zur Ablösung einer in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe an die Bank, wird die Grundschuld nur in Höhe der geleisteten Zahlung zur Eigentümergrundschuld des Erstehers.

Die Bank darf die Löschung der Grundschuld, die ihr in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit den früheren Miteigentümern nicht bewilligen.

Setzt sie sich über dieses Verbot hinweg, macht sie sich gegenüber den früheren Eigentümern schadensersatzpflichtig.

Muss der Ersteher nach der Teilungsversteigerung auf die Grundschuld auch die dinglichen Zinsen ab dem Zuschlag an die Bank zahlen?

Die Bank ist nach einer Teilungsversteigerung gegenüber den früheren Miteigentümern nicht verpflichtet, vom Ersteher der Immobilie auch die ab Zuschlag bis zur Ablösung der Grundschuld auflaufenden dinglichen Zinsen auf den Nennbetrag der Grundschuld zu verlangen, jedenfalls dann nicht, wenn bereits die Zahlung in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld ausreicht, um den durch die Grundschuld besicherten Kredit der früheren Miteigentümer vollständig zu tilgen (Bundesgerichtshof Urteil v. 04.02.2011, Az.: V ZR 132/10).

Die Bank kann zwar von dem Ersteher die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Zinsen der Grundschuld ab dem Zuschlag (§ 56 Satz 2 ZVG) bis zur Ablösung (Zahlung an die Bank) verlangen, sie ist dazu jedoch gegenüber den früheren Eigentümern nicht verpflichtet, solange sich nicht etwas anderes aus dem zwischen der Bank und den Miteigentümern bei der Bestellung der Grundschuld abgeschlossenen Sicherungsvertrag ergibt.

Denn die Zinsen hätten den früheren Miteigentümern auch dann nicht zugestanden, wenn diese vor der Teilungsversteigerung der Immobilie die Grundschuld selbst abgelöst hätten.

Hinweise für Miteigentümer, Bieter und Banken

Der Kaufpreis bestimmt sich für den Ersteher aus der Summe der zu übernehmenden Grundschuld(en) zuzüglich des Bargebots.

Das Bargebot zahlt der Ersteher an das Versteigerungsgericht.

Die übernommene Grundschuld löst der Ersteher durch Zahlung an die Bank ab.

Die Bank muss, um sich nicht gegenüber den früheren Miteigentümern schadensersatzpflichtig zu machen, den Ersteher veranlassen, den Nennbetrag der bestehen gebliebenen Grundschuld zu zahlen, bevor sie diesem eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilt.

Wenn in der Teilungsversteigerung eine Grundschuld bestehen bleibt, muss der Ersteher zumindest den Nennbetrag der Grundschuld an die Bank zahlen, um die Immobilie von der Last der Grundschuld zu befreien.

Der Ersteher muss damit rechnen, dass die Bank zusätzlich zu dem Nennbetrag der Grundschuld auch die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Zinsen auf die Grundschuld (i.d.R. 15-20% p.a.) für die Zeit ab dem Zuschlag bis zur Ablösung der Grundschuld verlangt.

Die früheren Eigentümer der Immobilie haben allerdings keinen Anspruch darauf, dass die Bank vom Ersteher auch die dinglichen Zinsen auf die Grundschuld verlangt, wenn ihr gegenüber der Bank bestehender Kredit bereits durch die Zahlung des Nennbetrages der Grundschuld getilgt wird.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Ich halte eine qualifizierte Rechtsberatung durch einen auf die Teilungsversteigerung spezialisierten Anwalt für unverzichtbar, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Und zwar sowohl für Antragsteller als auch Antragsgegner.

Oft entscheidet sich beim " Kampf um die Grundschuld " der Erfolg oder Misserfolg in der Teilungsversteigerung.

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf . Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger, bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

Disclaimer

Ich habe versucht, dieses komplexe Thema so einfach wie möglich für diejenigen Leser zu beschreiben, die keine oder nur geringe Kenntnisse im Grundbuch- oder Versteigerungsrecht haben, aber gleichwohl von der Teilungsversteigerung betroffen sind oder die Einleitung einer solchen speziellen Versteigerung selbst in Betracht ziehen oder im Rahmen einer Teilungsversteigerung ein Gebot abgeben wollen.

Der rechtlich versierte Leser möge mir an der ein oder anderen Stelle nachsehen, dass ich mich aus Gründen der besseren Verständlichkeit nicht immer juristisch präzise und vollständig ausgedrückt habe.

Insbesondere ersetzt dieser Blogbeitrag keine qualifizierte rechtliche Beratung in der Teilungsversteigerung, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist oder eine Grundschuld bestehen bleibt.

Er vermittelt nur Basics für "Dummies" .

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Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?

Tue, 30 Aug 2022 09:34:01 GMT

In Abhängigkeit von dem Fortschritt der Teilungsversteigerung entstehen nach § 54 Gerichtskostengesetz (GKG) nacheinander mehrere Gebühren.

Bei der Beantragung der Teilungsversteigerung ist eine Antragsgebühr zu entrichten, § 54 GKG in Verbindung mit der Anlage 1 Kostenverzeichnis (abgekürzt "KV"), Nr. 2210. Die Antragsgebühr beträgt € 120,00.

Erklärt der zunächst von dem Vers teigerungsantrag betroffene Miteigentümer (Antragsgegner) später den Beitritt zur Teilungsversteigerung, so muss auch dieser eine Antragsgebühr entrichten, die ebenfalls nur € 120,00 beträgt (KV, Nr. 2210).

Zusätzlich zu der Antrags-/Beitrittsgebühr entstehen je nach Fortgang des Verfahrens folgende Kosten, nämlich:

Für die Durchführung der Teilungsversteigerung bis zum Versteigerungstermin : 0,5 Gebühr KV, Nr. 2211

Für die Durchführung des Versteigerungstermins : 0,5 Gebühr KV, Nr. 2213

Für die Durchführung des Verteilungstermins : 0,5 Gebühr KV, Nr. 2215

Neben der Antrags-/Beitrittsgebühr entsteht also für jeden Verfahrensabschnitt eine 0,5 Gerichtsgebühr.

Wenn die Teilungsversteigerung über die genannten drei Stationen läuft, also bis zum Termin für die Erlösverteilung, dann entsteht zusätzlich zu der Antragsgebühr (€ 120,00) insgesamt eine weitere 1,5 Gebühr (0,5 + 0,5 + 0,5) für den Antragsteller des Verfahrens.

Die Höhe einer 0,5 Gebühr richtet sich wiederum nach der Anlage 2 des GKG ( auszugsweise siehe Tabelle ).

Beträgt beispielsweise der Verkehrswert der Immobilie € 200.000,00 und wird das auch geboten und erfolgt dafür auch der Zuschlag, dann beträgt eine 0,5 Gebühr € 1.019,00 (siehe Tabelle). Diese entsteht dreimal , somit in Höhe von insgesamt € 3.057,00.

Bei einem Verkehrswert und einem Gebot und einem Zuschlag von € 500.000,00 beläuft sich eine 0,5 Gebühr auf € 2.069,00. Diese entsteht dreimal, somit insgesamt in Höhe von € 6.207,00.

Warum sind in der Teilungsversteigerung die Gerichtskosten für alle Miteigentümer und nicht nur für den Antragsteller von Bedeutung?

Bei einer Teilungsversteigerung betreibt einer von mehreren Miteigentümern das gerichtliche Verfahren zur Auseinandersetzung der Immobilie. Im Verteilungstermin, der etwa 6-10 Wochen nach dem Zuschlag stattfindet, wird der Rechtspfleger nach § 109 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die entstandenen Kosten vorab dem zu verteilenden Erlös entnehmen.

Dabei wird der vom betreibenden Miteigentümer geleistete Vorschuss diesem in Höhe seiner Beteiligung an der Immobilie erstattet. Bei wirtschaftlicher Betrachtung tragen also alle Miteigentümer – unabhängig ob sie als Antragsteller die Teilungsversteigerung eingeleitet haben oder sie dem Verfahren erst später oder gar nicht beigetreten sind – die angefallenen Gerichtskosten und Auslagen entsprechend ihrer Beteiligung an der Immobilie.

Der Antragsteller des Verfahrens sollte allerdings damit rechnen, dass er auf bestimmte Kosten einen Vorschuss an das Vollstreckungsgericht zahlen soll. So ist das Versteigerungsgericht gehalten, nach § 15 GKG vor dem Versteigerungstermin einen Vorschuss in Höhe von einer Gebühr von 1,0 zu verlangen.

Der die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer muss also einkalkulieren, dass er vor dem Versteigerungstermin eine Gebühr von 1,0 nach dem festgesetzten Verkehrswert zu zahlen hat. Beträgt der festgesetzte Verkehrswert € 850.000,00, muss er also mit einer Zahlung in Höhe von € 5.608,00 (2 x € 2.804,00) in Vorleistung treten.

Neben den genannten Gerichtsgebühren wird das Versteigerungsgericht aus dem Erlös auch die Auslagen (Kosten) für das üblicherweise anfallende Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes entnehmen.

In Abhängigkeit von dem Wert der Immobilie ist mit Kosten für den Sachverständigen in Höhe von € 3.000,00 bis € 5.000,00 zu rechnen, im Einzelfall können diese bei teuren Immobilien auch höher liegen.

Zusätzlich fallen Auslagen (Kosten) für die Veröffentlichung des Versteigerungstermins (z.B. Inserate in Zeitungen) oder die Durchführung des Versteigerungstermins an, etwa wenn außerhalb des Gerichtsgebäudes ein Raum für die Durchführung des Versteigerungstermins angemietet werden muss; insoweit ist mit Auslagen (Kosten) zu rechnen, die ca. € 500,00 bis € 1.000,00 betragen.

Wie dargestellt werden die Gerichtskosten und die Auslagen im Falle eines Zuschlages entsprechend der Beteiligung an der Immobilie auf alle früheren Miteigentümer verteilt.

Die mit dem Zuschlag verbundenen Gerichtskosten zahlen allerdings nicht die Miteigentümer. Diese zahlt allein der Ersteher; welche das sind, lesen Sie hier .

Kommt es allerdings nicht zu einem Zuschlag, weil das Versteigerungsverfahren vor einem Zuschlag endet (z. B. durch Rücknahme der Versteigerung nach Einigung der Miteigentümer), so trägt der die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer die bis dahin angefallenen Gerichtskosten und Auslagen allein.

Er sollte deshalb bei den Verhandlungen mit den anderen Miteigentümern über die Aufhebung der Teilungsversteigerung einen fairen finanziellen Ausgleich für seine Mehrkosten zur Bedingung machen.

Kann das Versteigerungsgericht die Fortsetzung der Teilungsversteigerung verweigern, wenn der angeforderte Vorschuss für die Kosten nicht gezahlt wird?

Nach § 10 GKG darf ein Gericht nur in den im Gesetz angeordneten Fällen die Durchführung einer Verfahrenshandlung von der Zahlung eines Vorschusses abhängig machen.

Die Ausübung eines „Zurückbehaltungsrechts“ der Justiz kann daher nur auf ausdrücklicher gesetzlicher Grundlage erfolgen, die gerade das Abhängigmachen der gerichtlichen Tätigkeit von der Sicherstellung oder Zahlung der Gerichtskosten oder Auslagen erlaubt.

Die gesetzliche Regelung, dass Vorschüsse oder Gerichtskosten gefordert werden dürfen, reicht dafür nicht aus.

Das Vollstreckungsgericht kann

nach § 15 Abs. 1 GKG anordnen, dass der das Verfahren betreibende Miteigentümer vor dem Versteigerungstermin einen Vorschuss auf die Gerichtskosten zahlt und

nach § 17 Abs. 3 GKG einen Vorschuss auf die Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen, der den Verkehrswert ermitteln soll, verlangen.

Das Versteigerungsgericht ist aber nicht berechtigt, die Beauftragung des Sachverständigen oder den Fortgang der Teilungsversteigerung davon abhängig zu machen, dass der Antragsteller einen Vorschuss für die Gerichtskosten oder die Sachverständigenkosten leistet.

Allerdings muss der die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer manchmal damit rechnen, dass das Versteigerungsgericht einen solchen Vorschuss anfordert und auch schon vor dem Versteigerungstermin versucht, die Rechnung durchzusetzen.

Die Kosten fallen ohnehin an und werden spätestens bei der Verteilung des Erlöses nach erfolgtem Zuschlag vom Gericht eingezogen.

Dann wiederum werden sie aus dem Versteigerungserlös vorab entnommen und belasten insoweit alle Miteigentümer entsprechend der Höhe ihre Beteiligung an der Immobilie.

Ein Verstoß des die Teilungsversteigerung betreibenden Miteigentümers gegen die Vorschusspflicht bleibt also meist weitgehend folgenlos, insbesondere kann das Gericht die Fortsetzung des Verfahrens nicht von der Begleichung des Vorschusses abhängig machen.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

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In der Teilungsversteigerung die eigene Immobilie selbst ersteigern und nur die Hälfte zahlen - geht das?

Sat, 27 Aug 2022 11:00:48 GMT

Ein Miteigentümer kann in der Teilungsversteigerung die eigene Immobilie , Wohnung oder Haus, selbst ersteigern und ausnahmsweise nicht den vollen gebotenen Kaufpreis zahlen. Dafür ist jedoch eine fundierte anwaltliche Unterstützung notwendig.

Wenn ein Miteigentümer das Haus oder die Wohnung in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern möchte, gilt auch für ihn grundsätzlich, dass er den Kaufpreis, für den er Zuschlag erhalten hat, in voller Höhe an das Versteigerungsgericht zahlen muss. Das ist standardmäßig so vorgesehen, da bei der Teilungsversteigerung nicht nur der Anteil des anderen Miteigentümers, sondern das Haus oder die Wohnung im Ganzen ersteigert wird.

Wollen Sie die Immobilie mit möglichst wenig Geldeinsatz selbst ersteigern?

Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger , bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung bei der Vertretung von Miteigentümern, die die eigene Immobilie selbst ersteigern wollen. Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

Die Zahlung des vollen Kaufpreises bindet allerdings beim Ersteher für längere und bei einer streitigen Teilungsversteigerung für oft nicht kalkulierbare Zeit viel Geld, insbesondere wenn es nach dem Versteigerungstermin zu einer Blockade der Auszahlung des Erlöses kommt. Und wenn der Käufer für die Ersteigerung dann noch auf einen Bankkredit angewiesen ist, kann ihn das in finanzielle Schwierigkeiten bringen; denn die Bank möchte vor Abschluss des Darlehensvertrages regelmäßig wissen, wann der dem steigernden Miteigentümer zustehende Anteil am Erlös vom Versteigerungsgericht wieder an diesen zurückbezahlt wird. Und das ist ohne gute Vorbereitung nicht kalkulierbar, so dass dann die Finanzierung nicht gelingt.

Für den Miteigentümer, der die Immobilie selbst ersteigert, ist es deshalb vorteilhafter oder sogar notwendig , wenn er den Betrag, den er später - nach Monaten oder Jahren - sowieso zurückerhält, gleich von der Zahlung an das Versteigerungsgericht abziehen kann. Das erleichtert oder ermöglicht ihm auch eine Finanzierung bei der Bank .

Ausnahmsweise das Gebot nur anteilig zahlen

Zunächst möchte ich Ihnen etwas zum Juristendeutsch erklären, was dem allgemeinen Sprachverständnis widerspricht. Wenn ein Anwalt schreibt, dass etwas „ im Grundsatz ” so funktioniert, dann entsteht leicht der Eindruck, dass es immer so sein muss. Das ist aber nicht so. Bei einem Anwalt bedeutet „grundsätzlich” etwas anderes als „immer”. „Grundsätzlich” bedeutet in diesem Fall „in der Regel” oder „meistens”. Es gibt also Ausnahmen !

Für die Teilungsversteigerung gilt: Der Miteigentümer muss als Ersteher grundsätzlich den vollen Betrag an das Versteigerungsgericht zahlen. Ausnahmsweise kann es jedoch auch anders sein. Und mit einem erfahrenen Anwalt können Sie für sich selbst eine " Ausnahmesituation " schaffen, wenn Sie als Miteigentümer das Haus oder die Wohnung selbst ersteigern wollen. Und dann müssen Sie nicht den vollen Betrag an das Versteigerungsgericht zahlen, sondern können die Zahlung im besten Fall um etwa den Anteil kürzen, der Ihrer Beteiligungsquote an der Immobilie entspricht.

Nicht alles, was Sie dafür wissen müssen, kann ich Ihnen in diesem Blogbeitrag vermitteln. Dafür ist das viel zu kompliziert und die Vorgehensweise muss auch individuell auf den Fall abgestimmt sein.

Wie das genau funktioniert, erfahren Sie deshalb nur in meiner anwaltlichen Beratung. Rufen Sie mich unverbindlich an!

Ein komplizierter und vermutlich teurer Scheidungsfall zur anteiligen Zahlung nach dem Zuschlag ohne gute anwaltliche Beratung

Wie die nur anteilige Zahlung eines Erstehers in einem völlig aus dem Ruder gelaufenen Fall ausging, der in der Teilungsversteigerung nicht gut anwaltlich beraten war, möchte ich Ihnen an dem folgenden Beispielsfall erklären (Sachverhalt vereinfacht nach Bundesgerichtshof, Beschluss v. 13.11.2013, Az.: XII ZB 333/12):

Auf Antrag des Ehemannes wurde die Teilungsversteigerung über das je zur Hälfte im Miteigentum der Eheleute stehende Haus durchgeführt. Der Ehemann stellte im Versteigerungstermin eine Sicherheit in Höhe von 18.000 € und erhielt für ein (Bar-)Gebot von 134.000 € den Zuschlag. Mit dem Zuschlag wurde er Eigentümer. Die Bietsicherheit wurde vom Gericht auf die vom Ehemann bis zum Verteilungstermin zu leistende Zahlung angerechnet, es blieben noch 118.000 € zu zahlen. Der Ehemann zahlte jedoch nichts mehr. Das Versteigerungsgericht ließ im Grundbuch zugunsten beider Eheleute eine Sicherungshypothek in Höhe von 118.000 € eingetragen, aus der die Ehefrau die Wiederversteigerung des Grundstücks betrieb. Der Ehemann bot der Ehefrau eine Zahlung von 59.000 € - also den der Ehefrau wirtschaftlich zustehenden hälftigen Erlösanteil - an und verlangte von ihr die Zustimmung zur hälftigen Teilung der Sicherungshypothek, sodann die Bewilligung der Löschung der allein zugunsten der Ehefrau zu bildenden Sicherungshypothek und Zurücknahme des Wiederversteigerungsantrages, alles Zug um Zug gegen Zahlung des auf den Anteil der Ehefrau entfallenden halben Versteigerungserlöses. Die Ehefrau erwartete vom Ex-Mann jedoch die Hinterlegung des vollen Gebotsbetrages. Ihre Vorstellung: Sie wollte nach Einzahlung des vollen Betrages ihren hälftigen Erlös kassieren, um sodann die Auszahlung der dem Ex-Mann zustehenden Hälfte zu blockieren, um darauf mit Forderungen aus dem beendeten Eheverhältnis zuzugreifen. Damit konnte sich die geschiedene Ehefrau jedoch vor dem Bundesgerichtshof nicht durchsetzen.

Aus den Gründen der Entscheidung des BGH (sinngemäß):

Wenn kein Verkauf über einen Notar möglich ist, erfolgt die Aufhebung der an der Immobilie bestehenden Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung. Der in der Versteigerung verbleibende Überschuss wird zwischen den bisherigen Miteigentümern entsprechend der Anteile an der Immobilie verteilt.

Da sich die an der Immobilie bestehende Gemeinschaft mit dem Zuschlag an dem Versteigerungserlös fortsetzt, steht den Miteigentümern die Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Beteiligungsverhältnis zu.

Deshalb wurde die Sicherungshypothek für die unbeglichene Forderung von 118.000 € zugunsten beider Eheleute gemeinschaftlich eingetragen.

Nun musste die mit der Hypothek gesicherte gemeinsame Forderung auseinandergesetzt werden. Der Bundesgerichtshof bejahte den Anspruch des Ehemanns auf Zustimmung zur Teilung und Änderung der den früheren Eheleuten übertragenen Forderung in Höhe von 118.000 Euro in zwei den Ehegatten jeweils als Alleingläubiger zustehende Forderungen in Höhe von je 59.000 Euro. Eine vorherige vollständige Bezahlung des Bargebots durch den Ehemann war hierfür nicht erforderlich.

Auch wenn das Haus durch einen der früheren Miteigentümer ersteigert wird, muss die Aufhebung der fortbestehenden Gemeinschaft grundsätzlich dadurch herbeigeführt werden, dass die Forderung von den ehemaligen Miteigentümern realisiert wird (also der Geldbetrag eingezogen wird) und der Erlös entsprechend der quotalen Berechtigung zwischen den Teilhabern aufgeteilt wird. Erst mit der Aufteilung des Erlöses ist die Gemeinschaft aufgehoben.

Wird die Gemeinschaft an der Forderung nicht durch Zahlung des vollen Betrages an das Versteigerungsgericht realisiert, kann die Aufhebung der an der Forderung gegen den Ersteher bestehenden Gemeinschaft jedoch auch herbeigeführt werden, indem der Ehegatte, der das Haus ersteigert hat, den auf den anderen Ehegatten entfallenden Erlösanteil bereitstellt und zugleich von diesem die Zustimmung zur Teilung der unverteilt übertragenen Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses verlangt. Denn nach § 749 Abs. 1 BGB kann ein Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie verlangen.

Die Aufhebung einer an einer Forderung bestehenden Gemeinschaft kann ausnahmsweise auch durch Teilung ohne vorherige Einziehung erfolgen, wenn die Verfahrenskosten bezahlt sind, keine Gemeinschaftsverbindlichkeiten (keine Bankkredite) mehr bestehen und die Beteiligungsquoten der Teilhaber feststehen . Ist gewährleistet, dass der vom Verlust des Eigentums an der Immobilie betroffene Miteigentümer dann den auf ihn entfallenden Erlösanteil erhält, wird auf diese Weise die Auseinandersetzung der Gemeinschaft lediglich vereinfacht, ohne dass berechtigte Interessen des anderen Miteigentümers beeinträchtigt werden.

Steht die Beteiligungsquote des anderen Teilhabers fest – was der Fall ist, weil sich die Beteiligungsquote zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergibt -, steht ihm auch nur ein dieser Quote entsprechender Anteil am Versteigerungserlös zu. Diesen Anteil erhält er, wenn er die Zustimmung zur Aufteilung der übertragenen Forderung nur erteilen muss, wenn gleichzeitig sichergestellt ist, dass ihm ein entsprechender Geldbetrag auch zufließt.

Ein weitergehendes schutzwürdiges Interesse daran, dass der Miteigentümer, der das Haus ersteigert hat, zunächst das Meistgebot vollständig an das Versteigerungsgericht zahlt, besteht nicht. Denn der Miteigentümer, der sein Eigentum an dem Haus verloren hat, könnte auch nach der gemeinsamen Einziehung der Forderung nur einen seiner Beteiligungsquote entsprechenden Anteil an dem Übererlös verlangen. Gleichzeitig müsste er seinerseits der Auskehrung des Anteils am Übererlös an den bisherigen Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, zustimmen.

Was für ein kompliziertes, teures, langwieriges und planloses Vorgehen!

Der auf den Versteigerungstermin nicht gut vorbereitete Ehemann bekommt den Zuschlag und zahlt außer der Sicherheitsleistung danach gar nichts an das Versteigerungsgericht. Dann belastet natürlich das Versteigerungsgericht das Grundbuch mit einer Sicherungshypothek für die beiden Eheleute. Und es entsteht zugleich auch ein Vollstreckungstitel, aus dem die Ehefrau in das gesamte Vermögen des Ehemannes hätte vollstrecken können (➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung - Ersteher zahlt Gebot nicht ). Dann streiten sich die Eheleute auch noch über drei (!) Instanzen vor Gericht.

Jahrelanger Streit. Hohe Gerichts- und Anwaltskosten. All das könnte vermieden werden. Und zwar bei guter Beratung.

Als Miteigentümer nach dem Zuschlag weniger als das Gebot an das Gericht zahlen, geht auch rechtssicher ohne Prozesse!

Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeigt, dass Miteigentümer die gesamte Immobilie ersteigern können, ohne den vollen Betrag an das Versteigerungsgericht zahlen zu müssen. Der von dem schlecht beratenen Ehemann gewählte Weg war jedoch zu kompliziert sowie zeit- und kostenaufwendig.

Um das gewünschte Ziel zu erreichen, muss man nicht über mehrere Instanzen bis zum höchsten deutschen Zivilgericht streiten und dabei viel Geld für Gerichte und Anwälte aufwenden.

Denn zu diesem BGH-Urteil kam es nur, weil es der Ehemann versäumt hatte, rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin die Weichen zu stellen , um einem Streit über die Höhe der von ihm an das Versteigerungsgericht zu leistenden Kaufpreiszahlung von Anfang an die Grundlage zu entziehen.

Bei richtiger Vorgehensweise hätte der Miteigentümer gleich bei der Zahlung an das Gericht eine Kürzung um seinen Anteil am Erlös vornehmen können.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung und wollen die Immobilie mit möglichst wenig Geldeinsatz selbst ersteigern?

Dann machen Sie es nicht so kompliziert wie in dem vom BGH entschiedenen Fall. Es geht auch einfach, schnell, rechtssicher und kostengünstig. Aber nur mit einem versierten Rechtsanwalt an Ihrer Seite.

Nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung bei der Vertretung von Miteigentümern, die die eigene Immobilie selbst ersteigern wollen.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

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Teilungsversteigerung: Warum benötigen Sie einen erfahrenen Anwalt?

Thu, 25 Aug 2022 19:03:35 GMT

Haben Sie den Eindruck, dass die Teilungsversteigerung gar nicht so schwer auch ohne Anwalt zu führen ist, weil alles im Internet steht und man auch Google oder ChatGPT fragen kann?

Meine Meinung: Vielleicht geht ein Alleingang gut, aber das ist unwahrscheinlich . Denn wenn Sie wie viele andere vor Ihnen - meist erst kurz vor oder noch im Versteigerungstermin - feststellen, dass die Teilungsversteigerung mit ihren Feinheiten und die anschließende Verteilung des Erlöses nicht so läuft wie der KI-Bot das dargestellt hat, dann ist es selbst für einen erfahrenen Anwalt zu spät, das Ruder für Sie noch herumzureißen.

Denn die erfolgreiche Teilungsversteigerung erfordert von Anfang an eine durchdachte Strategie und gute, oft zeitintensive Vorbereitung. Aber dann läuft die Versteigerung auch ohne Überraschungen.

Gehen Sie kein unnötiges Risiko ein, beauftragen Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt mit der Beratung für Ihre Teilungsversteigerung, um in diesem komplizierten Gerichtsverfahren Fehler zu vermeiden.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf . Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.

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Insbesondere in den folgenden Konstellationen benötigen Sie einen erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite:

im Grundbuch ist noch eine Grundschuld eingetragen (auch wenn der Kredit schon ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde!), oder
Sie wollen die Immobilie selbst ersteigern , oder
Sie vermuten, dass Ihr Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern möchte, aber dann das Gebot nicht zahlen wird, oder
Sie haben Sorge, dass Ihr Miteigentümer bei einem Zuschlag die Auszahlung des Geldes blockieren möchte, oder
Sie haben eigene Zahlungsansprüche an Ihren Miteigentümer und möchten aus diesem Grund die Auszahlung des Geldes blockieren , oder
Sie befürchten erhebliche Gegenwehr, weil Ihr Miteigentümer die Immobilie noch bewohnt, oder
Sie möchten die Teilungsversteigerung vor der Scheidung beginnen, oder
Sie trauen Ihrem Miteigentümer zu, unfaire " Tricks " in der Versteigerung anzuwenden.

Wodurch zeichnet sich ein für die Teilungsversteigerung geeigneter Rechtsanwalt aus?

Tipp: Wenn Sie einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, dann nehmen Sie nicht den Erstbesten oder automatisch den, mit dem Sie schon in anderen Angelegenheiten gute Erfahrungen gemacht haben.

Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass dieser Rechtsanwalt noch nie eine Teilungsversteigerung (erfolgreich) durchgeführt hat. Wenn Sie nicht gezielt nach einem Spezialisten suchen, ist die Wahrscheinlichkeit gering, an einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt zu geraten.

Ein versierter Fachanwalt für Familienrecht und Erbrecht hat einmal in einer Fachzeitschrift geschrieben, dass von in der Teilungsversteigerung unerfahrenen Rechtsanwälten "haarsträubende Fehler gemacht würden, nur blieben sie meist folgenlos, weil keiner da sei, der sie bemerken könnte".

Ich ergänze: Die Teilungsversteigerung ist so kompliziert, dass die Mandanten die Fehler ihres eigenen Anwaltes nicht bemerken, obschon diese Fehler in der Teilungsversteigerung meist unnötig Geld und Zeit kosten. Zudem erschweren sie den günstigen Erwerb der anderen Miteigentumsanteile sowie die reibungslose Verteilung des Erlöses unter den früheren Miteigentümern.

Ein anderer Anwalt hat folgende zutreffende Meinung geäußert: "Die Teilungsversteigerung ist ein noch abgelegeneres Rechtsgebiet als die Vollstreckungsversteigerung, so dass sich hier außer den Rechtspflegern bei den Amtsgerichten nur sehr wenige Personen wirklich auskennen; das gilt ausdrücklich auch für Rechtsanwälte, die nur ausnahmsweise mit solchen Verfahren in Berührung kommen."

Leider allzu oft wagt sich ein Anwalt für einen "langjährigen Mandanten" oder weil der Auftrag am Anfang lukrativ erscheint an ein solches gerichtliches Verfahren, weil er meint, das werde schon irgendwie klappen.

Mein Tipp: Machen Sie es nicht alleine, suchen Sie sich einen spezialisierten Anwalt , der Ihnen wirklich helfen kann.

Ich beschreibe hier kurz (!) und ohne Anspruch auf Vollständigkeit, was ein in der Teilungsversteigerung erfahrener Anwalt zu dem von Ihnen gewünschten optimalen Versteigerungsergebnis beitragen sollte.

Welche Fragen müssen vor der Versteigerung vom Anwalt geklärt werden?

Die erste rechtliche Prüfung des Anwalts beinhaltet zwingend die Beantwortung folgender Fragen: Ist der Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung überhaupt zulässig? Ist ausnahmsweise der Auseinandersetzungsanspruch im Grundbuch ausgeschlossen oder liegt eine mögliche (unzulässige) Verfügung über das Vermögen im Ganzen bei der Scheidung vor oder wird eine Mitwirkung eines Nießbrauchers oder Testamentsvollstreckers erforderlich? Sind die Unterlagen für den Versteigerungsantrag vollständig oder fehlt z.B. eine Heiratsurkunde, eine Sterbeurkunde oder das Eröffnungsprotokoll eines Testaments? Liegt ein aktueller Grundbuchauszug vor?

Und dann geht es schon an die wirtschaftliche Betrachtung , bei der Ihnen nur ein erfahrener Anwalt helfen kann:

Führt die Teilungsversteigerung wirtschaftlich auf der Grundlage des angenommenen Verkehrswerts der Immobilie mit einer ausreichenden Wahrscheinlichkeit zu einem Zuschlag , auch wenn im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen ist? Bleibt diese Grundschuld in der Versteigerung bestehen? Valutiert diese Grundschuld noch oder kann man diese Grundschuld ganz oder teilweise löschen oder in einen Eigentümergrundschuld umwandeln lassen, um die Versteigerung und Erlösverteilung zu vereinfachen? Wie wird sich die Bank, zu deren Gunsten noch eine Grundschuld eingetragen ist, wahrscheinlich verhalten und wie beeinflusst dies den Erfolg in der Teilungsversteigerung? Und ganz wichtig: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? Der Anwalt berät Sie über den voraussichtlichen finanziellen Aufwand der Teilungsversteigerung , insbesondere mit welchen Gerichtskosten Sie zu rechnen haben.

Ein erfahrener Anwalt entwickelt mit Ihnen die Strategie für die Durchführung der Teilungsversteigerung, vom Antrag bis zur Erlösverteilung und der Abwicklung der etwa noch bestehenden Bankenbeziehungen (Darlehen, Grundschulden).

Sie sehen schon: Mit nur ein paar Tricks kommt man in der Versteigerung nicht weit. Und nur einen Versteigerungsantrag stellen kann auch jeder, das ist noch keine Strategie!

Was erledigt Ihr Anwalt von der Antragstellung bis zum Versteigerungstermin?

Entwicklung der bestmöglichen Strategie für das Verfahren

Beantragung der Teilungsversteigerung und Führung der Teilungsversteigerung bis zum Versteigerungstermin

Bewertung und Behandlung von Verzögerungsmaßnahmen des Gegners und der Reaktionsmöglichkeiten des Antragstellers

Beratung zum Umgang mit dem Sachverständigen für die Ermittlung des Verkehrswerts (Vor- und Nachteile der Duldung der Begehung durch den Gutachter)

Vorbringen von Einwendungen gegen die Richtigkeit des Verkehrswertgutachtens und die Stellungnahme zu Einwendungen gegen das Gutachten, die durch den Antragsgegner vorgebracht werden

Besprechung der Auswirkungen des Beitritts zur Teilungsversteigerung

Verhandlung mit dem anderen Miteigentümer über den Verkauf oder den Ankauf zur Vermeidung des Versteigerungstermins

Beratung zu notwendigen Sicherheiten bei eigenem Bietinteresse

Anmeldung von Forderungen (sinnvoll bei einem bestehenden Bankkredit, der über eine bestehenbleibende Grundschuld abgesichert ist)

Beratung zur Minderanmeldung für dingliche Zinsen und Nebenleistungen der Grundschuld

Korrespondenz mit der Bank , wenn eine Grundschuld im geringsten Gebot bestehen bleibt und der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist

Vermeidung, dass der andere Miteigentümer die Auszahlung des Erlöses blockieren kann

Beratung zum geringsten Gebot , wenn Sie selbst ersteigern wollen

Beantragung abweichender Versteigerungsbedingungen, z.B. bezüglich einer im Grundbuch noch eingetragenen Grundschuld

Vorbereitung auf den Versteigerungstermin

Teilnahme am und Beratung im Versteigerungstermin ( bei Bedarf nach Vereinbarung )

Was macht der Anwalt nach dem Versteigerungstermin bis zur Erlösverteilung?

In dieser Phase - im Schach würde man von einem Endspiel sprechen - zeigt sich, wie gut die Teilungsversteigerung von Ihrem Anwalt von Beginn an durchgeplant wurde oder eben nicht. Hier erntet ein auf die Teilungsversteigerung spezialisierter Anwalt die Früchte seiner guten Arbeit, und zwar zu Ihrem Vorteil .

Anmeldung von Forderungen und Rechten zur Optimierung der Erlösverteilung bei Gericht

Verhandlung mit dem Miteigentümer mit dem Ziel einer einvernehmlichen Erlösverteilung (sofern erforderlich - bei guter Vorbereitung ist das meist entbehrlich, weil Blockademöglichkeiten frühzeitig vermieden werden können)

Beratung und Verhandlung mit der Bank bei einer bestehenbleibenden Grundschuld, die vom Ersteher bei den Kreditinstituten abzulösen ist

Einwirkung auf den Ersteher mit dem Ziel, die nach dem Zuschlagsbeschluss bestehenbleibende Grundschuld bei der Bank abzulösen

Mitwirkung bei der Abwicklung des über die Grundschuld abgesicherten Darlehns bei einer bestehenbleibenden Grundschuld sowie Verhandlung über die Verteilung des bei der Bank verbliebenen Erlöses

Beratung zu eigenen Blockademöglichkeiten an dem Erlös des anderen Miteigentümers zur Sicherung eigener Zahlungsansprüche

Korrespondenz mit dem Versteigerungsgericht zur Vorbereitung der Aufstellung des Teilungsplans

Prüfung des Teilungsplans

Mitwirkung am Vollzug des Teilungsplans

Erörterung der Auswirkungen der Nichtzahlung des Bargebots durch den Ersteher

Beratung bei der richtigen Vorgehensweise für die Finanzierung des Meistgebots

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Wer sich mit der Teilungsversteigerung nicht auskennt, macht unweigerlich Fehler . Und diese Fehler kosten Geld, und zwar unverhältnismäßig mehr als Sie für eine gute rechtliche Beratung durch einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt aufwenden müssen.

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

Wie nehmen Sie am besten den ersten Kontakt zu mir auf und mich welchen Kosten können Sie kalkulieren?

Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir eine E-Mail .

Wir klären in einem ersten kostenfreien ca. 15 minütigen Telefonat ➡️ ( 0049 40 35 53 200 ), ob Sie mit meiner Hilfe die Teilungsversteigerung optimal vorbereiten und führen können und welcher voraussichtliche finanzielle Aufwand für meine anschließende Beauftragung anfällt. Gern rufen Sie auch spontan an. Falls ich einmal vorübergehend nicht verfügbar bin, rufe ich zeitnah zurück.

Falls Sie zunächst eine etwas ausführlichere Beratung bevorzugen, vereinbaren wir dazu einen Termin für ein Treffen bei mir im Büro, für ein Telefonat oder für einen Videocall. Dazu senden Sie mir gerne einen Grundbuchauszug sowie Ihre Adresse mit Kontaktdaten. Ich schlage dann einen Termin für die Erstberatung vor, für die ich eine Erstberatungsgebühr in Höhe von 226,10 EUR (190 EUR zzgl. Umsatzsteuer) in Rechnung stelle.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

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Kann der Antragsteller die Teilungsversteigerung jederzeit selbst zurückziehen?

Wed, 24 Aug 2022 10:09:27 GMT

Viele Miteigentümer, die über eine Teilungsversteigerung nachdenken, sind verunsichert. Die Sorge, dass die Immobilie unter Wert versteigert wird oder der Prozess nicht mehr gestoppt werden kann, hält viele davon ab, diesen Schritt zu gehen. Doch diese Befürchtungen sind in den meisten Fällen unbegründet.

In diesem Beitrag räume ich mit gängigen Mythen rund um die Teilungsversteigerung auf und zeige, warum sie nicht nur eine flexible, sondern oft auch eine finanziell attraktive Option sein kann. Ich erkläre, warum und bis wann Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung zurücknehmen können und wie Sie bei der Teilungsversteigerung einen guten Preis erzielen.

Wollen Sie vor der Rücknahme der Versteigerung zunächst wissen, welchen Wert die Immobilie hat?

Bevor ein Versteigerungstermin stattfindet, wird vom Gericht ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie eingeholt. Anhand dieses Gutachtens können Sie als Antragsteller feststellen, ob Ihre Preisvorstellungen realistisch sind. Das Gutachten dient als Orientierung, da Sachverständige den Wert konservativ schätzen und in guten Lagen die Verkehrswerte nicht selten überboten werden.

Sollten Sie mit der Schätzung des Sachverständigen unzufrieden sein, können sie den Antrag formlos zurücknehmen und die Versteigerung beenden. In diesem Fall tragen Sie die bis dahin angefallenen Gerichtsgebühren sowie die Kosten für das Gutachten. Die etwa beim Antragsgegner anfallenden Anwaltskosten müssen Sie nicht erstatten.

Wollen Sie den Anteil des anderen Miteigentümers kaufen oder die Immobilien gemeinsam mit ihm verkaufen?

In etwa der Hälfte aller Fälle kommt es gar nicht erst zu einem Versteigerungstermin. Häufig erkennen die zunächst zögerlichen Miteigentümer im Laufe des Verfahrens, dass sich der Verkauf nicht verhindern lässt. Ihre Interessen richten sich dann auf einen schnellen und sicheren Verkauf zum optimalen Preis.

In dieser Phase ist es möglich, die Versteigerung zu stoppen und die Immobilie stattdessen gemeinsam über einen Notar oder Makler zu verkaufen. Auch die Übernahme des Miteigentumsanteils durch einen der Miteigentümer ist möglich.

Die Rücknahme der Versteigerung erfolgt dann im zeitlichen Zusammenhang mit oder direkt im notariellen Kaufvertrag.

Bis wann können Sie die Teilungsversteigerung selbst stoppen?

Auch noch während des Versteigerungstermins könnnen Sie die Teilungsversteigerung vorläufig anhalten oder endgültig beenden. Noch nach der Bietzeit und unmittelbar vor dem Zuschlag werden Sie als Antragsteller vom Versteigerungsgericht gefragt, ob der Zuschlag erteilt werden soll.

Zu diesem Zeitpunkt haben Sie noch mehrere Möglichkeiten:

Sie stimmen dem Zuschlag zu: Der Meistbietende erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer.
Sie nehmen den Versteigerungsantrag zurück: Als Antragsteller ziehen Sie den Antrag zurück, die Versteigerung wird beendet und die Eigentumsverhältnisse bleiben unverändert. Die bis dahin angefallenen Gerichts- und Gutachterkosten tragen Sie als Antragsteller.
Sie bewilligen die vorläufige Einstellung: Der Zuschlag wird nicht erteilt, aber das Verfahren kann auf Antrag zu einem späteren Zeitpunkt fortgesetzt werden. Sie haben jetzt bis zum nächsten Versteigerungstermin Zeit, sich mit dem anderen Miteigentümer zu einigen.

Unter welchen Umständen können Sie die Teilungsversteigerung nicht mehr alleine anhalten oder zurücknehmen?

Wenn ein anderer Miteigentümer dem Verfahren beitritt , kann die Versteigerung nur noch durch die gemeinsame Erklärung aller Miteigentümer vorläufig anghalten oder vollständig beendet werden. Dies ist jedoch kein Grund, von einer Teilungsversteigerung abzusehen, da jeder Miteigentümer ohnehin jederzeit einen eigenen Antrag stellen kann.

Ist die Teilungsversteigerung effektiv?

Die Teilungsversteigerung ist ein wirksames Instrument, um eine Blockadesituation aufzulösen. Das Verfahren können Sie bis zum Beitritt des anderen Miteigentümers jederzeit vorläufig anhalten oder endgültig zurücknehmen , sogar noch nach der Bietzeit im Versteigerungstermin.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Eine gute rechtliche Beratung, idealerweise schon zu Beginn des Verfahrens, ist unerlässlich, um auf alle Eventualitäten vorbereitet zu sein. Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

Welcher Aufwand bei meiner Beauftragung anfällt, erfahren sie hier .

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Wie sollte die Bank mit der Grundschuld in der Teilungsversteigerung umgehen? Löschungsbewilligung oder Verzicht?

Fri, 03 Jun 2022 08:22:53 GMT

Wenn sowohl ein Notar und als auch das Grundbuchamt die Löschungsbewilligung für eine Grundschuld falsch behandeln, dann können insbesondere Banken daraus wichtige Schlüsse für den Umgang mit dem gängigsten Mittel der Kreditsicherung für den Immobilienkauf ziehen. Denn die Ausgabe von Löschungsbewilligungen mag einfach sein, sie lädt aber auch zum Missbrauch ein. Ein Verzicht kann die bessere Wahl sein.

Der Fall:

Das den Eheleuten zu gleichen Teilen gehörende Haus geriet in die Teilungsversteigerung. Die zu Gunsten der Bank eingetragene Grundschuld valutierte - wie häufig in diesen Fällen - nicht mehr. Deshalb wollte sich die Bank die Sache einfach machen, indem sie jedem Ehepartner eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aushändigte - Fehler Nr. 1 .

Doch ein Bankmitarbeiter mit guten Grundbuchkenntnissen erkannte das Risiko und forderte die Dokumente zurück. Während die Frau der Aufforderung nachkam, behielt der Mann seine Löschungsbewilligung ein, um die Immobilie selbst zu ersteigern und die Grundschuld nach dem Zuschlag einfach löschen zu lassen – und zwar ohne Ausgleichszahlung an seine Ex-Frau.

Weil der Mann die Rückgabe der Löschungsbewilligung verweigerte, hatte die Bank Sorge, gegenüber der Ehefrau schadensersatzpflichtig zu werden. Deshalb erklärte die Bank nun – was sie gleich hätte machen sollen – den Verzicht auf die Grundschuld und ließ diesen im Grundbuch eintragen. Dadurch wurde die Fremdgrundschuld (Recht zugunsten der Bank) zu einer Eigentümergrundschuld (Recht zugunsten der Eigentümer). Und damit war die Bank eigentlich auf der sicheren Seite, musste sie doch nicht mehr die missbräuchliche Verwendung der im Umlauf befindlichen Löschungsbewilligung befürchten. Es kam aber anders.

Als der Ehemann tatsächlich im Versteigerungstermin den Zuschlag erhielt und damit Alleineigentümer des Hauses wurde, beauftragte er unter Verwendung seiner Löschungsbewilligung einen Notar mit der Löschung der Grundschuld. Und dieser stellte tatsächlich einen Löschungsantrag - Fehler Nr. 2 .

Und das Grundbuchamt löschte dann tatsächlich die Grundschuld im Wert von 100.000 EUR - Fehler Nr. 3 .

Die Lösung:

Weil sich das Grundbuchamt beharrlich weigerte, den eigenen Fehler einzusehen und zum Schutz der Frau zumindest einen Widerspruch gegen die Richtigkeit der Löschung eintragen zu lassen, musste die Frau tatsächlich noch eine einstweilige Verfügung bis hinauf zum OLG Schleswig (Beschluss vom 15.04.2025, 2x W 22/25) erwirken, um zu ihrem Recht zu kommen.

Lehrreich war in diesem Verfahren die Auffassung, die zur fehlerhaften Löschung der Grundschuld geführt hatte. Die Bank – so dachten wohl der Notar und auch das Grundbuchamt - habe durch Hergabe der Löschungsbewilligung ihr Recht an der Grundschuld aufgegeben. Die Löschungsbewilligung habe die Bank auch nach dem Eigentumswechsel nicht widerrufen können, das Grundbuchamt sei daher bei der Beantragung der Löschung der Grundschuld an die vorgelegte Löschungsbewilligung gebunden gewesen.

Solchen oder ähnlichen Auffassungen begegnet man gerade in Teilungsversteigerungen häufig. Nach Erteilung einer Löschungsbewilligung habe man – so die nicht seltene Haltung der Banken - doch mit der Grundschuld nichts mehr zu tun, diese stünde doch nun den Eigentümern zu. Man solle sie doch bitte nicht mehr behelligen.

Diese Sichtweise begünstigt nicht selten den Missbrauch, wenn ein Eigentümer die Immobilie ersteigert und dann die früher erteilte Löschungsbewilligung zum eigenen Vorteil für die Löschung nutzt. Denn wenn die Bank nicht wie im oben geschilderten Fall noch rechtzeitig die Notbremse zieht und einen Verzicht eintragen lässt, funktioniert das missbräuchliche Löschen lassen der Grundschuld und dann wird es für den benachteiligten Miteigentümer schwer, an das ihm zustehende Geld zu kommen.

Erfolgreich war das Vorgehen der Ehefrau nur deshalb, weil die Bank einen Verzicht auf die Grundschuld hatte eintragen lassen. Erst damit – und nicht bereits mit Erteilung der Löschungsbewilligung – hatte die Bank ihr Recht an der Grundschuld verloren. Notar und Grundbuchamt hätten also erkennen müssen, dass die Löschungsbewilligung zu dem Zeitpunkt der Einreichung beim Grundbuchamt nicht mehr von der Berechtigten i.S.v. § 19 Grundbuchordnung stammte und deshalb für die Löschung nicht mehr verwendet werden durfte. Nach dem Verzicht waren nämlich die beiden Eheleute Berechtigte und durften die Löschung nur gemeinsam beantragen. Daran änderte auch der zwischenzeitliche Eigentumserwerb des Ehemannes nichts.

Empfehlung für Banken:

Wie sollte man sich also auf Bankenseite verhalten, wenn die Miteigentümer erkennbar zerstritten sind und eine Teilungsversteigerung droht oder schon eingeleitet wurde?

Zunächst einmal ist klar, dass Löschungsbewilligung niemals nur einem von mehreren Miteigentümern ausgehändigt werden dürfen. Solche gehören vielmehr in die Hände aller Miteigentümer. Aber oft ist – wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert – aus Sicht der Bank der Verzicht auf die Grundschuld und die Eintragung des Verzichts im Grundbuch der bessere, sicherere und weniger arbeitsintensivere Weg. Denn nach dem Verzicht hat die Bank mit der Grundschuld tatsächlich nichts mehr zu tun. Solange die Bank aber – wenn sie nur Löschungsbewilligungen erteilt hat – noch als Berechtigte im Grundbuch steht, ist sie Inhaberin dieses Rechts und davon abhängig, dass die Eigentümer irgendwann einmal das Recht löschen lassen.

Und das kann manchmal Jahrzehnte dauern.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung. Ich unterstütze Sie im Umgang mit der Bank, wenn noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

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Blockade der Erlösverteilung in der Teilungsversteigerung - Das müssen Sie wissen

Tue, 31 May 2022 10:26:15 GMT

Eine Besonderheit der Teilungsversteigerung besteht darin, dass das Versteigerungsgericht den nach dem Zuschlag vom Ersteher gezahlten Kaufpreis (Versteigerungserlös oder Erlös) nur dann an die früheren Miteigentümer auszahlt, wenn diese sich spätestens im Verteilungstermin über die Erlösverteilung einigen .

Das bringt manchen Miteigentümer auf die Idee, die Verteilung des Erlöses in der Teilungsversteigerung zu blockieren. Und manche scheuen sich gerade deshalb vor Einer teilungsversteigerung, weil sie die Sorge haben, dass der andere Miteigentümer grundlos die Auszahlung des Geldes verhindert.

Was Sie zu diesem Thema wissen sollten, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Ohne Einigung wird der Erlös vom Gericht nicht ausgezahlt

Manch ein Miteigentümer nutzt diese Besonderheit der Teilungsversteigerung aus und verhindert die Auszahlung des Geldes grundlos oder weil er meint, mit der Blockade noch Ansprüche gegen den anderen Miteigentümer durchsetzen zu können.

Blockiert wird das Geld schon dann, wenn er die Zustimmung zur Auszahlung verweigert. Die Weigerung bedarf nicht einmal einer Begründung.

In der Teilungsversteigerung nimmt das Gericht anders als bei einer Zwangsversteigerung keine automatische Verteilung des Erlöses entsprechend den bisherigen Miteigentumsanteilen an der versteigerten Immobilie vor.

Wird so die Verteilung des Geldes verhindert, ist das Versteigerungsgericht gehindert, das Geld auszuzahlen, und gezwungen, den Erlös beim Hinterlegungsgericht zu deponieren.

Mit der Hinterlegung ist die Teilungsversteigerung für das Vollstreckungsgericht beendet und die Miteigentümer müssen nun selbst sehen, wie sie die Auszahlung des beim Hinterlegungsgericht liegenden Geldes erzwingen, notfalls durch eine Klage auf Erlösverteilung .

Dem Blockierer droht eine Klage auf Verteilung des Erlöses mit hohen Kosten

Wer als ehemaliger Eigentümer die Verteilung des Erlöses verhindert, geht beträchtliche wirtschaftliche Risiken ein, wenn er die Auszahlung grundlos blockiert.

Dies zeigt der fast typische Fall, den der Bundesgerichtshof (Urt. v. 12.10.2017, IX ZR 267/16) zu entscheiden hatte.

Die Klägerin und der Beklagte waren Miteigentümer einer Immobilie, die im Wege der Teilungsversteigerung versteigert wurde. Der Ersteher (Käufer) zahlte einen Geldbetrag in Höhe seines Gebots an das Versteigerungsgericht. Das Gericht zog von dem eingegangenen Geld die Gerichtsgebühren und die Auslagen (z.B. Kosten für das Sachverständigengutachten) des Teilungsversteigerung ab und empfahl den früheren Eigentümern, sich auf die hälftige Verteilung des verbleibenden Geldbetrages (Übererlös oder Überschuss genannt) zu einigen. Weil der Beklagte der Auszahlung des der Klägerin zustehenden hälftigen Erlöses nicht zustimmte, wurde die Verteilung des Erlöses verhindert und das Versteigerungsgericht musste den Übererlös hinterlegen.

Die Klägerin forderte den Beklagten zunächst zur Freigabe des ihr zustehenden, aber bei Gericht hinterlegten Erlösanteils auf, was dieser erneut ablehnte. Dann erhob sie Klage auf Verteilung des Erlöses. Der Beklagte wurde daraufhin verurteilt, der Auszahlung des der Klägerin zustehenden Anteils am Erlös zuzustimmen. Nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils ging der bei Gericht hinterlegte Erlös bei der Klägerin ein.

Die Klägerin verlangte jetzt in einer weiteren Klage - und zwar wieder mit Erfolg - Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins für den Zeitraum der erzwungenen Hinterlegung bis zur tatsächlichen Auszahlung, auf die sie einige Jahre hatte warten müssen. Die Verzugszinsen wurden ihr vom Gericht zugesprochen.

Der Beklagte hatte also nicht nur alle Gerichts- und Anwaltskosten der Klagen für beide Gerichtsverfahren zu tragen, sondern auch noch die Verzugszinsen.

Die Verzugszinsen erreichen schnell hohe Beträge

Und die Verzugszinsen darf man ebenso wie die Gerichts- und Anwaltskosten wirtschaftlich nicht unterschätzen.

Wer zu Unrecht über einen Zeitraum von 2 Jahren einen Betrag von z.B. € 200.000 blockiert, dem drohen bei dem heutigen Zinsniveau Verzugszinsen von mehr als € 30.000.

Ein solcher Betrag übersteigt dann schnell sogar die Gerichts- und Anwaltskosten einer Klage auf Verteilung des Geldes.

Der Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen auf den nach Blockade der Erlösverteilung hinterlegten Betrag ergibt sich dem Grunde nach aus einer analogen Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB.

Der Beklagte (Blockierer) war zwar nicht mit einer Geldschuld (Verpflichtung zur Zahlung), sondern mit der Abgabe einer Freigabeerklärung (Zustimmung zur Auszahlung von der Hinterlegungsstelle an die Klägerin) in Verzug.

Bei solchen Ansprüchen findet § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB keine unmittelbare Anwendung. Derjenige, der die Zahlung beanspruchen kann, hat aber in entsprechender Anwendung von § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB auch bei verzögerter Freigabe eines hinterlegten Geldbetrages einen Anspruch auf Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe, also von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Der Anspruch auf Zustimmung zu der Auszahlung des hinterlegten Geldes ist einer Geldschuld gleichwertig, so der Bundesgerichtshof. Ob der Anspruch unmittelbar auf Zahlung oder auf Freigabe eines bei einer Hinterlegungsstelle im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Hinterlegungsverhältnisses zur Sicherung hinterlegten Geldbetrags gerichtet ist, mache wertungsmäßig keinen Unterschied.

Der Beklagte war somit im Verteilungstermin verpflichtet, an der Verteilung des Erlöses mitzuwirken, also der Auszahlung des (anteiligen) Überschusses an die Klägerin zuzustimmen.

Da der Beklagte sich grundlos weigerte, der Aufteilung des Geldes zuzustimmen, hatte er an die Klägerin für die Zeit, um die sich die Auszahlung des Erlöses verzögerte, Verzugszinsen zu zahlen.

Empfehlung: Gründliche Prüfung der Gegenansprüche oder Umgehung der Blockade durch gute Vorbereitung des Versteigerungstermins

Die Erlösverteilung sollten Sie nur blockieren und damit eine Klage auf Erlösverteilung riskieren, wenn dafür gute Gründe sprechen, etwa weil Gegenforderungen bestehen, die bei der Verteilung des Geldes in der Teilungsversteigerung berücksichtigt werden dürfen.

Das trifft keineswegs auf alle denkbaren Gegenansprüche zu, z.B. nicht auf Zugewinn- oder Unterhaltsansprüche. Zur Blockade der Verteilung des Geldes sind nur Gegenansprüche geeignet, die unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängen.

Die unberechtigte Blockade der Verteilung des Erlöses löst einen in Anbetracht langer Gerichtsverfahren häufig nicht unbeträchtlichen Anspruch auf Verzugszinsen aus. Da können dann schnell 5-stellige Beträge zusammenkommen.

Hinzu kommen natürlich die Gerichts- und Anwaltskosten einer Klage auf Erlösverteilung.

Profi-Tipp: Verweigern Sie die Zustimmung zur Verteilung des Erlöses also nur, wenn Ihnen

✅ Gegenansprüche zustehen und

✅ diese die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen.

Die Situation, die Berechtigung einer Blockade der Erlösverteilung erst kurz vor dem Verteilungstermin prüfen zu müssen, sollten Sie vermeiden, indem Sie sich mit meiner Unterstützung rechtzeitig auf den Versteigerungstermin vorbereiten .

Bei guter Beratung sollte nämlich schon lange vor dem Versteigerungstermin geklärt sein, wie die Erlösverteilung optimal und risikolos gesteuert oder blockiert werden kann.

Dazu bedarf es regelmäßig Steuerungsmaßnahmen , die kurz vor dem Verteilungstermin nicht mehr möglich sind.

Eine frühzeitige anwaltliche Beratung macht auch dann Sinn, wenn Sie befürchten, dass der andere Miteigentümer die Erlösverteilung - mit oder ohne Grund - verhindern möchte.

Denn meist kann ich bei rechtzeitiger Beauftragung dafür sorgen, dass der Ihnen zustehende Anteil am Erlös gar nicht von dem anderen Miteigentümer blockiert werden kann und somit auch ohne Zustimmung vom Gericht ausgezahlt werden muss.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger, bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

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Wie man den Kauf in der Teilungsversteigerung mit dem Kredit einer Bank finanziert

Sat, 21 May 2022 18:50:38 GMT

Wer als Miteigentümer ein ihm teilweise schon gehörendes Haus oder Wohnung in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern möchte und dafür einen Kredit benötigt, stößt bei manchen Banken auf taube Ohren.

Denn oft kennen sich die Banken mit der Absicherung des Kredits in der Teilungsversteigerung nicht aus.

Dabei ist das gar nicht so schwierig.

Was macht die Finanzierung in der Teilungsversteigerung so besonders?

Ein Ersteher wird bereits mit dem vom Versteigerungsgericht verkündeten Zuschlag Eigentümer der ersteigerten Immobilie (§ 90 ZVG).

Der Zuschlag wird in Form eines sog. Zuschlagsbeschlusses in der Regel schon am Ende des Versteigerungstermins verkündet.

Ab dessen Verkündung hat der Käufer (Ersteher) Zeit bis zum sog. Verteilungstermin, eine Zahlung in Höhe seines (Bar-)Gebotes abzgl. der ggf. schon geleisteten Bietsicherheit an das Versteigerungsgericht zu leisten.

Zwischen dem Zuschlag und dem Verteilungstermin liegen durchschnittlich etwa 6 bis 10 Wochen, so dass ausreichend Zeit besteht, den benötigten Kredit mit der Bank zu verhandeln und über einen Notar absichern zu lassen.

Bei der Kreditvergabe steht die Bank - anders als bei einer normalen Finanzierung - vor folgender Frage :

Wie sichert eine Bank den Kredit ab, wenn die dafür benötigte Grundschuld nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, aber die Auszahlung des Kredits schon vorher erfolgen muss?

Der Ersteher wird zwar mit dem Zuschlag sofort Eigentümer, wird aber erst als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen, nachdem :

das Finanzamt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid geschickt hat und
der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt hat und
das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (Bestätigung der Zahlung der Grunderwerbsteuer) erteilt hat und
der Käufer das Meistgebot an das Versteigerungsgericht gezahlt hat und
das Versteigerungsgericht den Verteilungstermin abgehalten und den Verteilungsplan ausgeführt hat.

Wie funktioniert die Finanzierung vor Eintragung der Grundschuld?

Da aber der Käufer den im Versteigerungstermin gebotenen (Bar-)Kaufpreis (entspricht dem sog. Bargebot) bis spätestens zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zu zahlen hat, muss der Käufer zu einem Zeitpunkt einen Kredit für die Begleichung seines Gebotes bei einer Bank aufnehmen, in dem die Bank nicht wie üblich bereits durch eine Grundschuld im Grundbuch gesichert sein kann.

Die finanzierende Bank kann sich zum Zeitpunkt der Auszahlung des Kredits anders als bei einer üblichen Immobilienfinanzierung nur auf den Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts und darauf verlassen, dass der Ersteher bereits die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch zu Gunsten des Kreditinstitutes zeitlich vor dem Verteilungstermin bewilligt und beantragt hat.

Das geht so:

Der vom Käufer beauftragte Notar stellt nach dem Zuschlag und vor dem Verteilungstermin den Antrag auf Eintragung der Grundschuld zugunsten der den Kredit gebenden Bank beim Grundbuchamt unter ausdrücklichem Hinweis auf den Zuschlagsbeschluss und die vorübergehende Unrichtigkeit des Grundbuchs.

Unrichtig ist das Grundbuch zu dem Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt gestellt wird, weil der Ersteher zwar schon aufgrund des Zuschlags Eigentümer geworden ist, aber dies noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Den rangwahrenden (d.h. kein später gestellter Antrag auf Eintragung eines Rechts im Grundbuch kann die Rechtsposition der Bank noch beeinträchtigen) Antrag des Notars (§ 130 Abs. 3 ZVG) versieht das Grundbuchamt mit einem Eingangsvermerk.

Das Grundbuchamt muss den Antrag auf Eintragung der Finanzierungsgrundschuld entgegennehmen und und dessen Bearbeitung bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer zurückstellen.

Mit dem rangwahrenden Antrag wird erreicht, dass später beim Grundbuchamt eingehende andere Eintragungsanträge nachrangig gegenüber dem Antrag auf Eintragung der Grundschuld behandelt werden müssen.

Der Notar wird der finanzierenden Bank eine Rangbestätigung/Rangbescheinigung erteilen, aus der hervorgeht, dass die zur Absicherung des Kredits einzutragende Grundschuld die von der Bank gewünschte beste (erstrangige) Rangstelle erhält.

Dann erst zahlt die finanzierende Bank den Kredit bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht aus.

Pro-Tipp:

Fragen Sie den Notar, den Sie für die Beurkundung der Finanzierungsgrundschuld ausgewählt haben, ob dieser bereit ist, später der finanzierenden Bank eine Rangbestätigung/Rangbescheinigung zu erteilen. Denn es handelt sich dabei um eine freiwillige Leistung des Notars, zu der - obschon der Notar dafür auch eine Gebühr erhält - wegen des für den Notar damit verbundenen Haftungsrisikos nicht alle Notare bereit sind. Falls der angesprochene Notar die Leistung später nicht erbringen möchte, wählen Sie für die Beurkundung der Grundschuld gleich einen anderen, leistungsbereiten Notar.

Wichtig ist auch, dass Sie im Kreditvertrag mit der Bank vereinbaren, dass diese zur Auszahlung des Darlehens an das Versteigerungsgericht auf der Grundlage einer Rangbestätigung/Rangbescheinigung des Notars bereit ist und die Bank nicht die Auszahlung von der vorherigen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch abhängig macht. Denn das funktioniert in der Teilungsversteigerung nicht.

Eintragung der Grundschuld nach Abwicklung des Teilungsplans in der Teilungsversteigerung

Im Zuge der vom Versteigerungsgericht vorgenommen Abwicklung des Verteilungsplans wird dann der Ersteher als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Unmittelbar danach wird auch die Grundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen, und damit ist die Bank jetzt wie bei jedem normalen Kredit im besten Rang gesichert.

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Teilungsversteigerung: Keine Bietsicherheit für Miteigentümer?

Fri, 20 May 2022 10:44:36 GMT

Wer bei einer Teilungsversteigerung mitbieten möchte, muss darauf vorbereitet sein, auf Verlangen eine Bietsicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswertes zu stellen. Ein Miteigentümer kann aber bei geschicktem Vorgehen die Bietsicherheit bei einer Teilungsversteigerung umgehen und sich damit einen Vorteil gegenüber externen Bietern verschaffen.

Jeder Beteiligte der Versteigerung, dessen Recht durch eine Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt werden könnte, kann vom Bieter verlangen, dass dieser eine Bietsicherheit leistet. Zu den Beteiligten, die eine Bietsicherheit verlangen können, zählen in der Teilungsversteigerung alle Miteigentümer , nicht aber andere Bieter.

Wird bei Abgabe des Gebots die Sicherheit verlangt, muss sie sofort geleistet werden und kann nicht nachgereicht werden. Nur wenn die Bietsicherheit sofort geleistet wird oder vor dem Versteigerungstermin an das Gericht überwiesen wurde, gilt ein Gebot als wirksam und zuschlagsfähig. Anderenfalls wird es sofort zurückgewiesen und bleibt unwirksam.

Welche Bietsicherheiten sind in der Teilungsversteigerung zulässig?

Es gibt verschiedene zugelassene Wege, die Bietsicherheit zu leisten:

✅ Scheck: Ein Bundesbankscheck, Landeszentralbankscheck oder ein von einem in Deutschland zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut ausgestellter Verrechnungsscheck ist zulässig. Diese Schecks müssen frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt worden sein.

✅ Bürgschaft: Eine unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts, deren Verpflichtung im Inland zu erfüllen ist, ist ebenfalls eine Möglichkeit. Diese Form wird in der Praxis jedoch selten genutzt.

✅ Überweisung: Die Bietsicherheit kann auf ein Konto der Gerichtskasse überwiesen werden. Hierbei ist es wichtig, dass der Betrag dem Gerichtskonto vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben wird. Um dies zu gewährleisten, sollte die Überweisung frühzeitig (von mir empfohlen 10 Bankarbeitstage vor dem Versteigerungstermin) erfolgen, damit die Gerichtskasse den entsprechenden Nachweis an das Versteigerungsgericht senden kann. Liegt dieser Nachweis nicht vor, wird das Gebot nicht berücksichtigt.

❌ Barzahlung: Eine Barzahlung der Bietsicherheit im Versteigerungstermin ist nicht zulässig .

Wann muss der Miteigentümer keine Bietsicherheit stellen?

Grundsätzlich muss auch ein Miteigentümer, der die Immobilie ersteigern möchte, eine Bietsicherheit stellen.

Es gibt jedoch Ausnahmen , die ein versierter Anwalt herbeiführen kann. Ein Miteigentümer muss keine Bietsicherheit leisten, wenn alle folgenden Voraussetzungen kumulativ (§ 184 Zwangsversteigerungsgesetz) vorliegen:

Er ist Inhaber eines Grundpfandrechts (z. B. einer Grundschuld), das auf dem gesamten Grundstück oder auf seinem Miteigentumsanteil lastet.
Dieses Grundpfandrecht erlischt bei einem Zuschlag , weil es vom Vollstreckungsgericht nicht in das geringste Gebot aufgenommen wird.
Der Miteigentümer hat z.B. durch Anmeldung bis zum Versteigerungstermin, dafür gesorgt, dass sich daraus ein Anspruch auf (anteilige) Zahlung aus dem Versteigerungserlös ergibt.

Wichtig: Wenn ein dem Miteigentümer zustehendes Grundpfandrecht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot aufgenommen wird, muss eine Bietsicherheit geleistet werden, da kein Anspruch auf bare Zahlung aus dem Erlös besteht. Denn bei einer Eigentümergrundschuld werden auch keine Zinsen in das bare Gebot eingerechnet, §§ 1178, 1197 Abs. 2 BGB.

Tipp: Wenn Sie als Miteigentümer die Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern und keine Bietsicherheit stellen wollen, nehmen Sie im eigenen Interesse bitte anwaltliche Beratung in Anspruch. Der Versuch der Umgehung der Bietsicherheit kann sich in manchen Konstellationen als kontraproduktiv für das Vorhaben der Ersteigerung erweisen.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

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Teilungsversteigerung: Ersteher bezahlt Gebot nicht - was dann?

Wed, 27 Apr 2022 19:05:01 GMT

Nach einer erfolgreichen Versteigerung wird der Bieter, der den Zuschlag erhält, zum Eigentümer der Immobilie, noch bevor die Zahlung an das Versteigerungsgericht erfolgt ist. Doch was passiert, wenn die Zahlung ausbleibt? Dieser Fall kann eintreten, wenn der Bieter keine Finanzierung erhält oder fälschlicherweise annimmt, er müsse als früherer Miteigentümer nicht den vollen Betrag zahlen.

Solche Fehleinschätzungen können teure und unangenehme Konsequenzen haben.

Häufige Missverständnisse bei Miteigentümern

Miteigentümer, die ihre Immobilie selbst ersteigern, haben oft falsche Vorstellungen bezüglich der Höhe der zu leistenden Zahlung. Viele glauben, sie müssten nur den prozentualen Anteil des Gebots zahlen, der dem Miteigentumsanteil des anderen Eigentümers entspricht. Andere sind der Ansicht, sie könnten mit Forderungen gegen den anderen Miteigentümer aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Solche Annahmen sind falsch und können gravierende Folgen haben.

Vorbereitung ist alles: Die richtige Planung der Zahlung

Um wirtschaftliche Nachteile und Unannehmlichkeiten zu vermeiden, muss der Ersteher die Zahlung oder Finanzierung so planen, dass er sein Gebot inklusive 4 % Zinsen vollständig an das Versteigerungsgericht zahlen kann. Der Verteilungstermin, bis zu dem die Zahlung fällig wird, findet in der Regel 6 bis 10 Wochen nach dem Zuschlag statt.

Nur bei gründlich geplanter Vorbereitung des Versteigerungstermins sind ausnahmsweise nur anteilige Zahlungen nach dem Versteigerungstermin bis zum Verteilungstermin ausreichend (Lesen Sie dazu: In der Teilungsversteigerung selbst ersteigern ) .

So kann ein Miteigentümer, dem schon eine Hälfte der Immobilie gehört, erreichen, dass er nur etwas mehr als die Hälfte des Betrages an das Versteigerungsgericht zahlen muss, nachdem er die Immobilie selbst ersteigert hat. Gehören ihm noch mehr Anteile an der Immobilie, kann seine Zahlungsverpflichtung noch weiter gesenkt werden. Aber das geht nicht ohne eine frühzeitige und gute Planung des Versteigerungstermins durch einen auf die Teilungsversteigerung spezialisierten Anwalt.

Die Konsequenzen der Nichtzahlung

Wer sein Gebot nicht oder nicht vollständig bezahlt, muss mit schwerwiegenden Nachteilen rechnen:

Sicherungshypothek: Das Versteigerungsgericht sichert die offenen Forderungen der früheren Eigentümer ab, indem es eine Sicherungshypothek auf die Immobilie einträgt.
Wiederversteigerung: Dank der Sicherungshypothek können die früheren Miteigentümer die erneute Versteigerung der Immobilie beantragen, um die ausstehende Forderung aus dem Erlös der neuen Versteigerung zu decken.
Zwangsvollstreckung: Der Zuschlagsbeschluss wirkt wie ein rechtskräftiges Gerichtsurteil und ermöglicht es den früheren Eigentümern, in das gesamte Vermögen des Erstehers zu vollstrecken, beispielsweise durch Pfändung von Bankkonten.

Fazit

Die Nichtzahlung eines Gebots in der Teilungsversteigerung keine gute Idee ist. Sie kann nicht nur zur Wiederversteigerung der Immobilie führen, sondern auch zur Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Erstehers.

Wer eine Finanzierung für die Versteigerung benötigt, sollte sich daher rechtzeitig darum kümmern. ^.

Auch als Miteigentümer sollten Sie sich darauf einstellen, den vollen Betrag zahlen zu müssen, es sei denn, Sie haben sich frühzeitig von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Ein Miteigentümer, der die Immobilie selbst ersteigern und nun nur eine anteilige Zahlung an das Versteigerungsgericht leisten möchte, benötigt dafür die Beratung eines auf die Teilungsversteigerung spezialisierten Anwalts .

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

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Kosten und Zahlung bei Zuschlag in der Teilungsversteigerung

Sat, 29 Jan 2022 16:14:17 GMT

Wenn Sie in einer Teilungsversteigerung den Zuschlag für ein Haus oder eine Wohnung erhalten, kommen neben Ihrem Gebot weitere Zahlungen auf Sie zu. Hier erfahren Sie, welchen finanziellen Aufwand Sie als Käufer (Ersteher) unbedingt einplanen müssen, um das versteigerte Objekt auch wirklich Ihr Eigen nennen zu können.

Das Bargebot: Ihr erfolgreiches Bargebot - das, was Sie in der Versteigerung als Geldbetrag bieten - muss bis zum Verteilungstermin beim Versteigerungsgericht eingegangen sein. Dieser Termin findet in der Regel 6 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag statt.

Die Zinsen auf das Bargebot: Zusätzlich zum Bargebot müssen Sie Zinsen in Höhe von 4% für den Zeitraum vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zahlen ((Bargebot minus Bietsicherheit) x 4%). Diese Verzinsungspflicht können Sie jedoch deutlich reduzieren. Gemäß § 49 Abs. 4 ZVG ist dies durch die gerichtliche Hinterlegung des Bargebots (abzüglich einer eventuell schon geleisteten Bietsicherheit) möglich.

Die Grundschuld ablösen: Falls nach den Versteigerungsbedingungen eine Grundschuld bestehen bleibt, müssen Sie als Käufer einige Zeit nach dem Zuschlag eine Zahlung auf die Grundschuld leisten, und zwar an den Inhaber der Grundschuld, meist eine Bank. Die Zahlung setzt sich zusammen aus einem Betrag in Höhe des Kapitalwerts (Nennbetrag) der Grundschuld und möglicherweise einem Betrag für die dinglichen Zinsen auf das Kapital (siehe dazu Für Dummies: Grundschulden in der Teilungsversteigerung ).

In welcher Höhe entsteht für den Ersteher eine Gerichtgebühr für den Zuschlag?

Dem Ersteher stellt das Versteigerungsgericht eine Gebühr für den Zuschlag in Rechnung. Die Höhe dieser Gebühr richtet sich nach dem Bargebot und den sogenannten bestehen bleibenden Rechten.

Das Bargebot und der Wert der bestehen bleibenden Rechte werden addiert .

Die Gebühr ergibt sich aus § 54 GKG in Verbindung mit KV, Nr. 2214 des Kostenverzeichnisses. Es entsteht eine 0,5 Gebühr nach dem zu errechnenden Wert.

Bei einem zugeschlagenen Bargebot von € 850.000,00 errechnet sich eine Zuschlagsgebühr in Höhe von € 2.804,00, wenn der Ersteher nach den Versteigerungsbedingungen keine Rechte in Abteilung III des Grundbuches (z.B. eine Grundschuld - siehe auch Für Dummies: Die bestehenbleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung ) übernimmt.

Hat der Ersteher nach den Bedingungen des Zuschlagsbeschlusses eine Grundschuld mit einem Kapitalwert von z.B. € 200.000,00 zu übernehmen und ein Bargebot von € 650.000,00 an das Versteigerungsgericht zu zahlen, werden beide Werte zusammengerechnet und wieder errechnet sich ein Gebührenwert von € 850.000,00 und somit eine Zuschlagsgebühr von € 2.804,00.

Die Höhe der Zuschlagsgebühr (0,5) kann der Anlage 2 des GKG entnommen werden, einen Auszug finden Sie in dem Blogbeitrag (Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?) über die Gerichtskosten für die Eigentümer.

Die Gerichtsgebühr für den Zuschlag zahlen mithin nicht die betreibenden oder ehemaligen Miteigentümer der Immobilie, sondern diese Gebühr wird ausschließlich vom Ersteher bezahlt.

Generell kann man sagen, dass die für den Ersteher in der Teilungsversteigerung anfallende Zuschlagsgebühr deutlich geringer ausfällt als die Notarkosten , die für einen Käufer mit der Beurkundung und Abwicklung eines Kaufvertrages verbunden sind.

Mit welchen Kosten hat der Ersteher für die Eigentumsänderung beim Grundbuchamt rechnen?

Der Ersteher zahlt auch eine Gebühr an das Grundbuchamt, damit er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Diese Gebühr berechnet das Grundbuchamt gegenüber dem Ersteher.

Das ist nicht anders als bei einem Erwerb über einen Notar, auch dort muss der Käufer die beim Grundbuchamt anfallenden Gebühren der Eigentumsänderung tragen.

Für den Ersteher (wie auch den Käufer bei einer Notarabwicklung) fällt für die Eigentumsänderung im Grundbuch eine Gebühr (Tabelle B) gemäß §§ 46, 47 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) in Verbindung mit dem Kostenverzeichnis Nr. 14110 (siehe linke Tabelle Tabelle B) an.

In der Teilungsversteigerung werden für die Berechnung der Gebühr für die Eigentumsveränderung das Bargebot und der Wert der etwa bestehen bleibenden Grundschuld addiert .

Bei einem Bargebot (wenn keine Rechte bestehen bleiben) von beispielsweise € 850.000,00 entspricht eine Gebühr (Tabelle B) einem Betrag von € 1.495,00.

Löst der Erwerb in der Teilungsversteigerung Grunderwerbsteuer aus?

Der Ersteher trägt die Grunderwerbsteuer gemäß § 23 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz. Die Höhe ist je nach Bundesland verschieden.

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Meistgebot: Dabei werden da s Bargebot und der Nennwert (Kapitalwert) der bestehenbleibenden Rechte werden addiert (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz).

Beispiel: Beträgt das Bargebot € 300.000,00 und muss der Ersteher nach dem Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts eine Grundschuld in Höhe eines Nennbetrages von € 150.000,00 übernehmen, errechnet sich eine Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer von € 450.000,00.

Falls einer der bisherigen Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert , kann unter Umständen ein Befreiungstatbestand z.B. gemäß §§ 3, 4 Grunderwerbsteuergesetz in Betracht kommen, insbesondere wenn bisher Eheleute oder Verwandte in gerader Linie Miteigentümer waren oder wenn ein Miterbe das Grundstück der Erbengemeinschaft erworben hat.

Falls ein Miteigentümer selbst ersteigert und kein Befreiungstatbestand eingreift, wird die Grunderwerbsteuer nach dem Meistgebot unter Abzug des Betrages ermittelt, der danach auf seinen eigenen bisherigen Miteigentumsanteil entfällt.
War der Miteigentümer z.B. zu 50% Eigentümer, dann zahlt er nur die Hälfte der Grunderwerbsteuer, die ein fremder Käufer zahlen müsste.

Bereits das Meistgebot löst Grunderwerbsteuer aus, wenn darauf ein Zuschlag erteilt wird. Das ist der Grund, warum bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot vor Zuschlag (§ 81 Abs. 2 ZVG) oder bei verdeckter Vertretung bei Abgabe des Gebots (§ 81 Abs. 3 ZVG) die Grunderwerbsteuer zweimal anfällt, nämlich einmal für den Meistbietenden und einmal für den Ersteher.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung sowie die Auseinandersetzung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts, denen nur eine Immobilie gehört.

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Forderungen beitreiben mit der Teilungsversteigerung

Mon, 17 Jan 2022 16:16:47 GMT

Wenn der nicht zahlende Schuldner eine Beteiligung an einer Immobilie besitzt, kann die Teilungsversteigerung effektiv für die Eintreibung von Geldschulden des Mieteigentümers eingesetzt werden.

Zunächst erwirkt der Gläubiger, d.h. derjenige der eine Zahlung verlangen kann, ein Urteil gegen den Schuldner, d.h. denjenigen der eine Zahlung zu leisten hat.

Sodann wird mit dem erstrittenen Urteil eine sogenannte Sicherungshypothek auf dem Miteigentumsanteil des Schuldners im Grundbuch eingetragen.

Und was man dann tun kann, um auch tatsächlich an das Geld zu kommen, erkläre ich in diesem Beitrag.

Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils oder Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie ?

Der Gläubiger kann mit der im Grundbuch eingetragenen Sicherungshypothek allein den Miteigentumsanteil zwangsversteigern lassen.

Von Fall zu Fall kann das durchaus erfolgreich sein, insbesondere wenn aufgrund der Eigenart der Immobilie auch Kaufinteressenten angesprochen werden können, die erfahren genug und bereit sind, in mehreren Schritten vorzugehen.

So kann es für einen versierten Käufer attraktiv sein, den Miteigentumsanteil im Zwangsversteigerungsverfahren zu erstehen (zu erwerben), um dann im Anschluss selbst die Teilungsversteigerung einzuleiten und daraus seinen Gewinn zu erwirtschaften.

Für den ursprünglichen Gläubiger, der eine Sicherungshypothek auf dem Miteigentumsanteil des Schuldners hat eintragen lassen, ist die isolierte Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils jedoch oft kein lukratives Geschäft, da sie meist mit einem teilweisen Forderungsverlust verbunden ist.

Denn für eine bloße Beteiligung an einer Immobilie wird in der Regel kein besonders guter Kauferlös in der Zwangsversteigerung erzielt.

Hier macht eher derjenige, der den Miteigentumsanteil günstig ersteigert, um im Anschluss selbst die Teilungsversteigerung in die Wege zu leiten, das bessere Geschäft.

Das ist auch der Grund, warum Kreditinstitute bei der Gewährung von Darlehen meist Miteigentumsanteile nicht als Sicherheit akzeptieren.

Der Gläubiger, der durch eine Sicherungshypothek auf dem Miteigentumsanteil des Schuldners gesichert ist, hat aber oft eine bessere Wahl als die Zwangsversteigerung beschränkt auf den Immobilienanteil.

Das muss man wissen:

Dem Schuldner steht regelmäßig gegenüber den anderen Miteigentümer schon kraft Gesetzes ein Anspruch auf Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft zu.

Der Gläubiger kann also, nachdem er die Sicherungshypothek zu seinen Gunsten im Grundbuch hat eintragen lassen, den gesetzlichen Anspruch auf Auseinandersetzung der Gemeinschaft bei dem Schuldner und den anderen Miteigentümer pfänden und sich übertragen lassen.

Mit dem zugestellten Pfändungs- und Übertragungsbeschluss, den das Vollstreckungsgericht erlassen hat, ist der Gläubiger sodann in der Lage, statt den Miteigentumsanteil zwangsversteigern zu lassen, die Teilungsversteigerung für die gesamte Immobilie zu beantragen, um mit dem Kauferlös, der auf den Miteigentumsanteil des Schuldners entfällt, seine Forderung einzutreiben.

Genau deshalb kann für den Gläubiger die Teilungsversteigerung in vielen Fällen, nachdem er zunächst eine Sicherungshypothek auf einem Miteigentumsanteil des Schuldners hat eintragen lassen, ein effektives Instrument sein, um seine Forderung gegenüber dem Schuldner zu realisieren.

Ein gar nicht so komplexes und vor allen Dingen oft erfolgreiches Vorgehen, wenn man mit einem erfahrenen Anwalt vorgeht, der sich bei der Vollstreckung in Immobilien auskennt.

Jedoch leider auch ein Vorgehen, vor dem manch ein Anwalt zurückschreckt, weil er sich damit nicht auskennt und weil es auch den ein oder anderen Fallstrick gibt. Dazu gleich mehr.

Bedenken des Gerichts bei der Teilungsversteigerung

Manchmal stößt der Gläubiger, wenn er den Weg der Teilungsversteigerung wählt, auf Bedenken beim Versteigerungsgericht.

Das kann insbesondere der Fall sein, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die im Miteigentum von Eheleuten steht.

Hier wird ab und an vom Gericht erwartet, dass der Gläubiger nachweisen soll, dass es sich bei dem mit der Sicherungshypothek belasteten Miteigentumsanteil nicht um den wesentlichen Vermögensgegenstand desjenigen Ehepartners handelt, der das Geld schuldet.

Dies fordert das Versteigerungsgericht deshalb, weil § 1365 BGB einem Ehepartner nicht ohne Zustimmung des anderen Ehepartners erlaubt, über sein wesentliches Vermögen zu verfügen, also seinen Anteil an einer Immobilie zu verkaufen oder versteigern zu lassen.

So kann es vorkommen, dass das mit der Teilungsversteigerung befasste Gericht vor der Anordnung der Versteigerung verlangt, der Gläubiger solle nachweisen, dass der andere Ehepartner, der das Geld nicht schuldet, der Teilungsversteigerung zustimmt. Solche Gerichtsauflagen sind jedoch unbegründet.

Denn: Hat ein Gläubiger den Auseinandersetzungsanspruch eines Ehegatten pfänden und sich übertragen lassen, kann er ohne Zustimmung des anderen Ehegatten die Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie beantragen, da der Schutzzweck des § 1365 BGB ihm als dem Gläubiger gegenüber nicht mehr greift.

Der Pfändungsgläubiger hat ein eigenes Verwertungsrecht, das dem Zustimmungsvorbehalt gerade nicht unterliegt (BGH, FamRZ 2006, 410).

Auch die Veräußerung von Miteigentumsanteilen kann die Teilungsversteigerung verhindern

Bei einer Miteigentümergemeinschaft steht der Gläubiger gut dar (BGH, Beschluss vom 25. Februar 2010 - V ZB 92/09).

Der Gläubiger eines Miteigentümers kann sich nämlich vor einer Veräußerung der Immobilie während der Teilungsversteigerung effektiv schützen, indem er (zusätzlich) zur Teilungsversteigerung die Zwangsversteigerung des dem Schuldner gehörenden Miteigentumsanteils betreibt oder zu seiner Absicherung den Miteigentumsanteil mit einer Sicherungshypothek belastet (§ 864 Abs. 2, § 866 Abs. 1 ZPO).

Aber auch hier muss man als Gläubiger richtig vorgehen.

Da sich ein Miteigentumsanteil wirtschaftlich oft nicht allein verwerten lässt – denn es gibt nur einen kleinen Markt für den Verkauf von Miteigentumsanteilen an einer Immobilie - erfolgt die Zwangsvollstreckung meist dadurch, dass der Gläubiger die zwangsweise Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft durch einen Antrag auf Teilungsversteigerung einleitet.

Der Gläubiger verfolgt dabei die Absicht, bei erfolgreicher Versteigerung auf den zahlungsunfähigen Miteigentümer zustehenden Erlös zugreifen zu können, um so die Forderungen einzutreiben.

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag folgender Fall zugrunde:

Ex-Frau und Ex-Mann waren zu je ½ Miteigentümer einer Immobilie. Der Mann war mit Steuern in Höhe von 17.194,40 EUR in Rückstand. Das Finanzamt pfändete wegen dieser Steuerschuld seinen gegenüber der Ex-Frau bestehenden Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft und auf Zustimmung zu einer den Miteigentumsanteilen entsprechenden Teilung des Versteigerungserlöses. Das Vollstreckungsgericht ordnete auf Antrag der Steuerbehörde sodann die Zwangsversteigerung der Immobilie zur Aufhebung der Gemeinschaft an. Nach der vom Gericht angeordneten Beschlagnahme des Grundstücks übertrug der Mann seinen Miteigentumsanteil an seine geschiedene Ehefrau. Diese wurde sodann als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Das Versteigerungsverfahren wurde daraufhin von dem Vollstreckungsgericht aufgehoben.

Zu Recht habe das Vollstreckungsgericht die Teilungsversteigerung nicht fortgesetzt, so der Bundesgerichtshof. Nach § 20 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) hat das Vollstreckungsgericht, sofern ihm ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt wird, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, die Versteigerung aufzuheben.

Die Vorschrift findet auch auf das Verfahren zur Teilungsversteigerung Anwendung.

Die geschiedene Ehefrau hatte nach Anordnung der Teilungsversteigerung aus dem Grundbuch erkennbar Alleineigentum an der Immobilie erworben.

Hierdurch wurde die Gemeinschaft an der Immobilie zwischen den Ex-Partnern automatisch beendet.

Die mit der Teilungsversteigerung bezweckte Auseinandersetzung der Miteigentümer war fortan weder möglich noch erforderlich, denn es gab keine Miteigentümer mehr. Das Versteigerungsverfahren war somit aufzuheben.

Die spannende Frage war deshalb, ob der Mann überhaupt seinen Miteigentumsanteil wirksam an seine Ex-Frau hatte übertragen können.

Nach dem BGH war er nicht durch die Pfändungs- und Einziehungsverfügung oder

die Anordnung der Teilungsversteigerung an einer Übertragung seines Miteigentumsanteils gehindert.

Das anlässlich der Pfändung des Aufhebungsanspruchs gegenüber der Frau ausgesprochene Verfügungsverbot bezog sich nur auf den gepfändeten Anspruch.

Die Befugnis des Mannes über seinen Anteil zu verfügen, wurde hiervon nicht berührt. Denn das aus § 749 Abs. 1 BGB resultierende Recht des Miteigentümers, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können, ist lediglich ein Ausfluss der durch das Bruchteilseigentum begründeten Zugehörigkeit zu der an der Immobilie bestehenden Rechtsgemeinschaft.

Auf das dem gepfändeten Anspruch zugrunde liegende Rechtsverhältnis erstreckt sich die Wirkung der Beschlagnahme indes nicht.

Auch die mit der Anordnung der Teilungsversteigerung verbundene Beschlagnahme des Grundstücks stand einer wirksamen Übertragung des dem Mann gehörenden Miteigentumsanteils nicht entgegen.

Bei der Teilungsversteigerung wird das Grundstück nur insoweit von der Beschlagnahme ergriffen, als dies für die Durchführung des Verfahrens erforderlich ist.

Dies führt dazu, dass ihr, anders als bei der Vollstreckungsversteigerung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG), nicht die Wirkung eines an den Schuldner gerichteten Verbots zukommt, über seinen Anteil zu verfügen (d.h. diesen zu übertragen).

Zweck der Teilungsversteigerung ist es, einen unteilbaren durch einen teilbaren Gegenstand zu ersetzen, d.h. einen unter den Miteigentümern verteilungsfähigen Erlös in Geld zu schaffen. Die Verteilung selbst findet erst nach Abschluss des Verfahrens im Rahmen einer anderweitig gesetzlich oder vertraglich geregelten vermögensrechtlichen Auseinandersetzung statt.

Das Teilungsversteigerungsverfahren dient lediglich dazu, diese Auseinandersetzung vorzubereiten; es hat nicht die Funktion, sie zu ersetzen oder vorwegzunehmen.

Die Teilungsversteigerung dient nicht dazu, den Pfändungsgläubiger bei der Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft zu schützen.

Auf die sich in der Teilungsversteigerung ergebenden Ansprüche kann der Gläubiger nur im Wege der Forderungsvollstreckung zugreifen, nämlich durch Pfändung des dem Schuldner zustehenden Anspruchs auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses.

Einen Schutz vor Veräußerung kann der Gläubiger nur erlangen, indem er (zusätzlich) die Zwangsversteigerung des dem Schuldner gehörenden Miteigentumsanteils betreibt oder er zusätzlich zur Teilungsversteigerung den Miteigentumsanteil mit einer Sicherungshypothek belastet.

Fazit

Die Teilungsversteigerung kann ein geeigneter Weg für den Gläubiger sein, um eine Forderung zu realisieren, wenn der Schuldner eine Beteiligung an einer Immobilie hält.

Das geht aber nicht ohne einen in der Versteigerung erfahrenen Anwalt, denn die Vollstreckung ist kompliziert.

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Wie kann man die Teilungsversteigerung blockieren oder verzögern?

Mon, 03 Jan 2022 15:02:59 GMT

Eine Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg, wenn sich Miteigentümer nicht über den Verkauf einer Immobilie einigen können. Erfahrungsgemäß dauert eine solche Teilungsversteigerung, wenn es zu keinen wesentlichen Verzögerungen kommt, etwa neun bis zwölf Monate . Doch die Sorge, dass das Versteigerungsverfahren deutlich länger dauert, ist weit verbreitet.

In der Praxis versuchen neun von zehn der betroffenen Miteigentümer, das Verfahren durch verschiedene Anträge und Tricks zu verlangsamen. Eine solche Verzögerung löst den zugrundeliegenden Konflikt in der Regel nicht. Sie kostet lediglich Zeit und Nerven.

Dieser Beitrag gibt Ihnen eine erste Orientierung, egal auf welcher Seite Sie stehen.

Als Antragsteller lernen Sie die gängigsten Verzögerungstaktiken kennen. So können Sie gelassen reagieren und behalten jederzeit die Kontrolle über das Verfahren.
Als Antragsgegner erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, um Ihre Interessen zu wahren – und wann eine Verzögerungsstrategie sinnvoll ist.

Kann man die Teilungsversteigerung verlängern?

Im Verlauf der Teilungsversteigerung kann der Miteigentümer, der als Antragsgegner in ein vom Gericht geführtes Verfahren zur erzwungenen Auseinandersetzung der Immobilie gedrängt worden ist, durch geschicktes Vorgehen die Zeit bis zum Versteigerungstermin deutlich verlängern .

Die gewonnene Zeit kann der Miteigentümer nutzen, um weiter in der Wohnung oder dem Haus zu wohnen, eine Finanzierung zu beschaffen, einen Käufer für die Immobilie zu finden oder eine Einigung unter den Eigentümern zu versuchen.

Auch benötigt der betroffene Miteigentümer manchmal etwas Zeit, sich auf den Versteigerungstermin optimal vorzubereiten.

Um etwa die Voraussetzungen zu verbessern, die Immobilie selbst zu ersteigern oder die nach einem Zuschlag sicher anstehende Erlösverteilung (Verteilung des erzielten Kaufpreises) zu seinen Gunsten zu beeinflussen.

Ob allerdings Anträge in der Teilungsversteigerung, die zu einer Verzögerung führen sollen, auch wirklich etwas bringen, muss von Anfang an gut überlegt sein.

Nicht selten stellen unerfahrene Anwälte aus purer Routine oder um Engagement zu demonstrieren, Anträge, die das Verfahren verlängern. Oft fehlt eine klare Strategie, was die betroffenen Miteigentümermit erreichen wollen. Sie verzögern, weil sie Zeit benötigen, um sich mental auf die Situation einzustellen oder weil sie die Versteigerung komplett blockieren möchten. Doch ist das der richtige Weg?

Eine bloße Verzögerung ohne konkretes Ziel ist keine Strategie. Sie verschiebt das Problem nur, ohne es zu lösen, und kann unnötige Kosten verursachen. Eine komplette Blockade des Verfahrens ist nur in den seltensten Fällen realistisch.

Kluge Strategien statt blinder Verzögerung

Für den erfolgreichen Ausgang der Teilungsversteigerung – egal ob als Antragsteller oder Antragsgegner – benötigen Sie von Anfang an einen erfahrenen Anwalt. Gemeinsam legen Sie eine passende Strategie fest, die auf Ihr individuelles Ziel zugeschnitten ist.

Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG

Einer der häufigsten Anträge zur Verzögerung ist die vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG. Ein Miteigentümer kann innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Gerichtsbeschlusses eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, mit der Option auf eine einmalige Verlängerung.

Dieser Antrag ist nur erfolgreich, wenn der Antragsgegner stichhaltig belegen kann, dass der zugrundeliegende Konflikt in diesem Zeitraum gelöst wird. Das kann eine kurz bevorstehende Einigung oder eine bereits gesicherte Finanzierung sein, um den anderen Miteigentümer auszuzahlen. Ohne eine überzeugende Begründung wird das Gericht den Antrag ablehnen. Erfahrungsgemäß sind diese Anträge meist ohne Aussicht auf Erfolg.

§ 180 Abs. 3 ZVG: Kindeswohl bei Scheidung

Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 3 ZVG

Eine besondere Rolle spielt die Teilungsversteigerung oft im Rahmen einer Scheidung. Wenn gemeinsame Kinder in der Immobilie wohnen und das Verfahren ihr Wohl erheblich gefährden würde, greift § 180 Abs. 3 ZVG.

Diese Regelung dient dem Schutz der Kinder und kann die Versteigerung sogar für längere Zeit blockieren. In Ausnahmefällen, etwa bei schwer kranken Kindern, sind sogar mehrere Jahre denkbar. Um hier erfolgreich zu sein, muss der Antragssteller in enger Zusammenarbeit mit Erziehungsberatern, dem Jugendamt oder Psychologen nachweisen, dass die Versteigerung dem Kindeswohl massiv schadet. Eine bloße Behauptung reicht nicht aus.

Einspruch gegen den Verkehrswert

Ein weiterer Weg, das Verfahren zu verlangsamen, ist die Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes . Nachdem ein Gutachter den Wert der Immobilie ermittelt hat, können die Eigentümer Einwände erheben und eine Neufestsetzung beantragen.

Solche Einwände können das Verfahren um Wochen oder sogar Monate verzögern. Allerdings können dabei erhebliche Gerichtskosten entstehen, die derjenige zu tragen hat, der die Beschwerde einlegt. Hier muss man also den potenziellen Zeitgewinn sorgfältig gegen die Kosten abwägen.

Fazit: Strategie statt Blockade

Eine konstruktive Herangehensweise ist in den meisten Fällen sinnvoller als eine reine Verzögerungsstrategie . Die Erfahrung zeigt, dass die Bereitschaft zur Einigung steigt, je weiter das Verfahren fortschreitet.

Oft liegt die beste Lösung nicht in der Blockade, sondern in einer der folgenden Optionen:

Ein gemeinsamer Verkauf der Immobilie an einen Dritten, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Die Auszahlung des Miteigentümers durch einen der Beteiligten, der die Immobilie übernimmt.

Ein erfahrener Anwalt ist entscheidend, um zu verstehen, wann eine Verzögerung sinnvoll ist und wann sie nur unnötige Kosten verursacht. Allzu häufig wird ein Antrag auf vorläufige Einstellung von einem in der Teilungsversteigerung unerfahrenen Anwalt nur gestellt, weil man das eben machen kann. Der Rechtsanwalt möchte seinem oft neu gewonnenen Mandanten erst einmal zeigen, dass er sich engagiert einsetzt und " wirklich alles versucht ".

Oder der Antrag wird gestellt, weil man noch Zeit braucht, sich mental auf die ungewohnte Situation einzustellen, bevor man auf die Auseinandersetzung konstruktiv reagieren kann und Maßnahmen ergreift, die - wenn es nicht doch noch zu einer Einigung kommt - zwangsläufig anstehende Versteigerung zum eigenen Vorteil zu nutzen.

Und dem Miteigentümer selbst fehlt oft die Vorstellung, was er in der Teilungsversteigerung erreichen will und vor allen Dingen erreichen kann.

Eine Verzögerung sollte man als von der Teilungsversteigerung betroffener Eigentümer aber nur anstreben, wenn damit ein konkretes Ziel erreicht werden kann. Verzögerung alleine ist keine Strategie. Denn das Problem wird nur aufgeschoben, aber nicht gelöst wird. Und eine vollständige Blockade ist nur in Ausnahmefällen ein realistisches Ziel.

Für die individuell richtige Vorgehensweise benötigen Sie von Anfang an einen erfahrenen Anwalt , der mit Ihnen die verschiedenen Phasen der Teilungsversteigerung bespricht und mit Ihnen gemeinsam eine passende Strategie für die gesamte Teilungsversteigerung bis hin zur Verteilung des Kaufpreises (in der Versteigerung Erlös genannt) festlegt. Egal ob Sie Antragsteller oder Antragsgegner sind!

Manchmal ist eine Strategie der Verzögerung der richtige Weg. Oft produziert man damit unnötige Kosten für Gericht und Anwälte ohne greifbaren Nutzen.

Allgemeiner Antrag auf vorläufige Einstellung

Nach § 180 Abs. 2 ZVG kann ein Miteigentümer als Beteiligter einer Teilungsversteigerung innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Gerichtsbeschlusses, mit dem die Teilungsversteigerung angeordnet wird, eine vorläufige Einstellung für die Dauer von bis zu 6 Monaten und gegebenenfalls eine einmalige weitere Verlängerung um 6 Monate erreichen.

Die zu einer Verzögerung führende vorläufige Einstellung kann vom Versteigerungsgericht bestimmt werden, wenn dies bei Berücksichtigung der sich gegenüberstehenden Interessen der an der Versteigerung beteiligten Eigentümer angemessen ist.

Um erfolgreich zu sein, muss der Betroffene aufzeigen, dass sich die Auseinandersetzung innerhalb dieser verlängerten Zeit auf jeden Fall erledigen wird, z.B. weil eine Einigung mit der anderen Seite kurz bevorsteht oder weil er dann einen Geldbetrag oder eine Finanzierung zur Verfügung hat, um den anderen Miteigentümer auszuzahlen.

Dafür braucht man stichhaltige Argumente, denn die Praxis zeigt, dass ein Teilungsversteigerungsantrag von einem Miteigentümer üblicherweise erst dann gestellt wird, wenn zuvor alle Möglichkeiten einer Einigung vergeblich ausgelotet wurden, insbesondere ein gemeinsamer Verkauf nicht zustande gekommen ist.

Antrag auf vorläufige Einstellung wegen Kindern

Nicht selten erfolgt eine Teilungsversteigerung im Zusammenhang mit einer Scheidung. Die Eheleute gehen persönlich ihrer eigenen Wege und wollen sich auch wirtschaftlich auseinandersetzen.

Wenn dann auch eine Immobilie zum gemeinsamen Vermögen der Eheleute gehört und die verletzten Gefühle sowie der Streit über den Zugewinnausgleich den Weg für eine faire Lösung versperren, dann ist der Schritt zu einer Teilungsversteigerung oft naheliegend.

Problematisch wird es, wenn dann der eine Ehepartner, meist die Frau, mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung oder im Haus wohnen bleibt und der andere Ehepartner die Teilungsversteigerung beantragt.

Das geht nicht selten zu Lasten der Kinder. Die Regelung in § 180 Abs, 3 ZVG dient in solchen Situationen vor allen Dingen dem Schutz der gemeinsamen Kinder .

Wenn wahrscheinlich ist, dass die Kinder in besonderer Weise unter der Trennung und auch dem drohenden Verlust der Immobilie leiden, dann können Sie mit einem auf Verzögerung gerichteten Antrag auf vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung versuchen, die Versteigerung auch für einen längeren Zeitraum als 6 Monate zu blockieren. Auch einige Jahre sind hier in Ausnahmefällen denkbar, wenn das Kindeswohl dieses insbesondere bei kleineren oder kranken Kindern erfordert.

Sie müssen dann mit einem erfahrenen Rechtsanwalt z.B. mit Erziehungsberatern oder dem Jugendamt zusammenzuarbeiten, auch mit einem Psychologen etwa, da im gerichtlichen Verfahren glaubhaft gemacht werden muss, dass die Fortsetzung der Teilungsversteigerung den Kindern ganz erheblich schadet, insbesondere das Kindeswohl gefährdet ist. Das kann der Fall sein, wenn Kinder dauerhaft krank sind und ein Therapieerfolg durch den erzwungenen Immobilienwechsel gefährdet würde. Psychische Beeinträchtigungen der Kinder kommen ebenfalls in Betracht.

Die Gesamtsituation muss dem Versteigerungsgericht unter besonderer Berücksichtigung der Interessen der gemeinsamen Kinder dargestellt werden.

§ 180 Abs. 3 ZVG kommt im Übrigen nur in Betracht, wenn es sich um aus der Ehe hervorgegangene Kinder handelt, diese Vorschrift schützt nicht die Kinder, die ein Ehepartner bereits mit in die Ehe gebracht hat.

Ein besonders für die Teilungsversteigerung beauftragter Rechtsanwalt - dieser betreut die immobilienrechtliche Seite der Auseinandersetzung - wird in solchen Konstellationen immer eng mit der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt für Familienrecht zusammenarbeiten, die oder der für Sie das Scheidungsverfahren betreut.

Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes

Hat das Versteigerungsgericht den Antrag auf vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung abgelehnt, so wird es einen Sachverständigen beauftragen, den Verkehrswert der zur Versteigerung bestimmten Immobilie zu ermitteln.

Der Sachverständige besichtigt nach vorheriger Ankündigung die Immobilie, um sein Gutachten vorzubereiten.

Wenn dann das Gutachten des Sachverständigen vorliegt, erhalten alle Eigentümer Gelegenheit zur Stellungnahme. Diese Fristen zur Stellungnahme können unter Umständen ausgiebig genutzt werden, um den Versteigerungstermin weiter hinauszuschieben, wenn man sich davon Vorteile verspricht.

Setzt das Gericht dann trotz vorgebrachter Einwände gegen das Gutachten den Verkehrswert wie vom Sachverständigen ermittelt fest, so kommt auch eine Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes in Betracht. Über die Beschwerde entscheidet zunächst das Versteigerungsgericht selbst und wenn dieses bei seiner Meinung bleibt, dann werden die vorgebrachten Einwände dem zuständigen Landgericht zur Entscheidung vorgelegt und dieses entscheidet dann.

Allein das Verfahren über die Beschwerde gegen den Verkehrswert dauert einige Wochen oder auch Monate, selbst wenn die Erfolgsaussichten für die Abänderung des Verkehrswertes nur gering sind.

Man muss allerdings berücksichtigen, dass bei dem Verfahren vor dem Landgericht Kosten entstehen können, die derjenige Miteigentümer zu tragen hat, der die Beschwerde eingelegt hat.

Hier muss man also den Vorteil des Zeitgewinns mit dem Nachteil abwägen, dass die Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes Kosten verursacht.

Zusammenfassung

Sinnvoller als eine Verzögerungsstrategie ist eine konstruktive Herangehensweise an die Teilungsversteigerung in dem Bewusstsein, dass man zwar eine Verzögerung erreichen, jedoch meist auf rechtlichem Wege die Teilungsversteigerung nicht vollständig und dauerhaft blockieren kann.

Die Erfahrung zeigt, dass mit zunehmender Dauer der Teilungsversteigerung, insbesondere nachdem ein Gutachten eingeholt wurde, die Bereitschaft der Eigentümer steigt, den Versteigerungstermin abzusagen und sich stattdessen zu einigen.

Einigen kann man sich so, dass die Immobilie zu einem guten Kaufpreis an einen Dritten vor einem Notar veräußert wird oder dass einer der Beteiligten den anderen auszahlt und Alleineigentümer wird.

Sinnvoller als eine Verzögerungsstrategie ist jedenfalls eine konstruktive Herangehensweise an die Teilungsversteigerung.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Ich kann mit Ihnen gemeinsam bereits zu Beginn der Teilungsversteigerung die erfolgversprechendste Strategie entwickeln. Nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.

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Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung ?

Sun, 02 Jan 2022 13:03:56 GMT

Bei der Zwangsversteigerung liegt der Grund für die Versteigerung in der wirtschaftlichen Not des Eigentümers, der seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, insbesondere seinen Kredit bei der Bank nicht mehr bedient.

In diesem Beitrag erkläre leicht verständlich ich den Ablauf der Zwangsversteigerung .

Wer beantragt die Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung ordnet das Versteigerungsgericht auf Antrag des Gläubigers an.

Der Antrag des Gläubigers hat folgende Angaben und Unterlagen zu enthalten:

✅ die Bezeichnung der Immobilie

✅ den Namen des Eigentümers

✅ der Zahlungsanspruch, aus dem vollstreckt wird

✅ den Vollstreckungstitel (Duldungstitel)

Den Duldungstitel (d.h. den Titel, der zur Zwangsvollstreckung in die Immobilie berechtigt) besitzen nahezu alle Inhaber einer Grundschuld, denn die notarielle Urkunde für eine Grundschuld, die den Kredit zu Gunsten der Bank absichert, enthält i.d.R. eine solche Formulierung:

„Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen unterwirft sich der Eigentümer der Immobilie der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Grundschuld in das belastete Grundeigentum in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung auch gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll.“

Auch ein Gläubiger einer Sicherungshypothek , die er sich aufgrund eines Zahlungsurteils oder Vollstreckungsbescheides im Grundbuch hat absichern lassen, kann daraus die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen.

Mit Anordnung der Zwangsversteigerung wird ein Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II im Grundbuch eingetragen, damit ist die Immobilie " beschlagnahmt ".

Die Beschlagnahme schützt den die Versteigerung betreibenden Gläubiger davor, dass der Schuldner (der Eigentümer der Immobilie) zum Nachteil des Gläubigers die Immobilie weiter belastet oder diese verkauft.

Eintragungen im Grundbuch (z.B. eine Grundschuld), die nach der Beschlagnahme erfolgen, beeinträchtigen den die Versteigerung führenden Gläubiger (z.B. die Bank, Kreditinstitut, Darlehensgeber) nicht.

Sind mehrere Gläubiger vorhanden, die jeder für sich zu unterschiedlichen Zeiten einen Zwangsversteigerungsantrag stellen, kommt es nicht zu mehreren Versteigerungsverfahren, sondern der spätere Gläubiger tritt dem Verfahren des früheren Gläubigers bei. Ein weiterer Zwangsversteigerungsvermerk wird dafür nicht im Grundbuch eingetragen.

Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Sachverständigen

Nach der Beschlagnahme lässt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln. Der Verkehrswert ist wichtig für die Bieter wie für die Beteiligten des Versteigerungsverfahrens selbst.

Der Verkehrswert ist nicht nur Anhaltspunkt für die Erfolgsaussichten des Versteigerungsantrages; nach ihm richten sich die für die Höhe der Gerichtskosten sowie die für die Zuschlagsentscheidung maßgeblichen 5/10 bzw. 7/10 Grenzen sowie die vom Bieter für sein Gebot zu stellende Bietsicherheit .

Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch einen Sachverständigen ermittelt.

Das Versteigerungsgericht übermittelt das Sachverständigengutachten dem Schuldner (Eigentümer), dem betreibenden Gläubiger und allen anderen im Grundbuch eingetragenen Berechtigten (bei Eintragung des Rechts - z.B. einer Grundschuld - nach dem Versteigerungsvermerk allerdings nur bei Anmeldung dieses Rechts) sowie bei Wohnungseigentum dem Verwalter und allen Wohnungseigentümern.

Alle können Stellung nehmen, danach setzt das Gericht den Verkehrswert fest.

Die Bestimmung des Versteigerungstermins in der Zwangsversteigerung

Nach der Festsetzung des Verkehrswertes bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin.

Dieser wird bekannt gemacht

an der Gerichtstafel des Versteigerungsgerichtes
gegenüber allen Verfahrensbeteiligten
im Amtsblatt des Gerichtsbezirks
durch Werbung in der Presse und im Internet

Die ersten drei Formen der Bekanntmachung sind zwingend. Darüber hinaus veröffentlicht das Versteigerungsgericht in aller Regel in der Presse Termine und weitere Informationen.

Der Versteigerungstermin in der Zwangsversteigerung

Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Verhandlung des Amtsgerichtes statt, so dass jedermann Zutritt hat.

Der Rechtspfleger leitet den Termin. Es beginnt mit der Feststellung der anwesenden Verfahrensbeteiligten (Schuldner/Eigentümer), der betreibenden Gläubiger, der anderen Grundbuchberechtigten, Mieter, Pächter, WEG-Verwalter oder Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wenn sich ein Verfahrensbeteiligter beim Rechtspfleger nicht meldet, kann er keinen Einfluss auf den Ablauf des Versteigerungstermins nehmen.

Ein Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen.

Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Bietvollmacht erforderlich.

Verlassen Sie sich nicht auf eine allgemeine Generalvollmacht, auch wenn diese notariell ausgestellt wurde, diese wird gelegentlich von dem zuständigen Rechtspfleger nicht anerkannt.

Die Bietvollmacht muss ausdrücklich zur Abgabe von Geboten in der konkret benannten Versteigerung berechtigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.

Der Versteigerungstermin gliedert sich – wie bei der Teilungsversteigerung - in drei Abschnitte.

Bekanntmachungsteil (Erster Abschnitt)
Bietzeit (Zweiter Abschnitt)
Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag (Dritter Abschnitt)

Im ersten Abschnitt erfolgen eine Reihe von Bekanntmachungen und Hinweisen:

Wesentlicher Grundbuchinhalt
Gläubiger, die das Verfahren betreiben
Zeitpunkt der ersten Beschlagnahme
Anmeldungen der Beteiligten, auch etwaiger Mieter und Pächter
Festgesetzter Verkehrswert mit 5/10 und 7/10 Grenze, soweit diese noch gelten
Hinweis auf Grunderwerbsteuerpflicht des Erstehers

Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen mit dem geringsten Gebot.

In erster Linie bestimmen sie, dass durch den Zuschlag das Eigentum auf den Ersteher übergeht, und zwar an der Immobilie und an allen Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt.

Gleichzeitig gehen alle Nutzungen und Lasten und Gefahren (z.B. die Gefahr der Beschädigung durch Brand oder mutwillige Zerstörung) auf den Ersteher über.

Es gilt ein vollständiger Gewährleistungsausschluss in Bezug auf den Zustand der Immobilie. Eine Haftung für offene oder versteckte Mängel wird vom Versteigerungsgericht und auch von dem früheren Eigentümer nicht übernommen.

Der Ersteher muss sein Meistgebot nebst 4% Zinsen bis zum Verteilungstermin zahlen. Er trägt die Zuschlagskosten.

Auf ihn gehen die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse über, wobei zu seinen Gunsten ein Sonderkündigungsrecht (§ 57 a ZVG) besteht.

Das geringste Gebot richtet sich nach dem die Zwangsversteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden im Grundbuch eingetragenen Rechte (z.B. eine Grundschuld) bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden.

Alle nachrangigen Rechte werden beim Zuschlag gelöscht und sind vom Ersteher nicht zu übernehmen.

Anders als in der Teilungsversteigerung bleibt in der Zwangsversteigerung meist keine Grundschuld bestehen, weil die Bank i.d.R. im besten Rang gesichert ist und deshalb bei einem Zuschlag durch das Versteigerungsgericht alle Grundschulden gelöscht werden und der Ersteher das Grundbuch in Abteilung III lastenfrei erwirbt.

Im zweiten Abschnitt nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Bieter entgegen. Das Bieten wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes niemand mehr höher bietet.

Gebote können erst dann nicht mehr abgegeben werden, wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet. Über ein Gebot wird sofort entschieden (Zulassung oder Zurückweisung), oft auch stillschweigend. Sämtliche Vorgänge werden protokolliert.

Unmittelbar nach Abgabe eines jeden Gebots kann ein Beteiligter, dessen im Grundbuch eingetragenes Recht (z.B. eine Grundschuld oder eine Sicherungshypothek) durch die Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, Sicherheit verlangen.

Die Bietsicherheit beträgt 10% des Verkehrswertes. Kann der Bietinteressent die Sicherheit nicht nachweisen, bleibt sein Gebot unberücksichtigt. Als Sicherheit dienen

Schecks einer Bank oder einer Sparkasse
Überweisungen auf das Konto der Justizkasse, Kontoinhaber des Einzahlers und Bieter müssen identisch sein
unbedingte und unbefristete Bürgschaften eines Kreditinstituts

Schecks werden jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens 3 Tage - nicht notwendig Werktage - liegen, was selbst vielen erfahrenen Bietern nicht geläufig ist.

Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Nach Schluss der Versteigerung hört das Gericht alle anwesenden und vertretenen Beteiligten zum Ergebnis des Versteigerungstermins an.

Dies ist der letzte Moment, in dem die Beteiligten Erklärungen abgeben können, die die zu treffende Entscheidung des Vollstreckungsgerichts beeinflussen (z.B. die Bewilligung der vorläufigen Einstellung der Versteigerung).

Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder in einem anzuberaumenden Verkündungstermin.

Jetzt wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (5/10 Grenze/ § 85a ZVG).

Um das zu prüfen muss das Gericht das bare Meistgebot und das Nennkapital der etwa bestehen bleibenden Grundschuld addieren und diese Summe mit der etwa geltenden Wertgrenze vergleichen.

Wenn die Summe aus dem Meistgebot und der etwa bestehen bleibenden Grundschuld 7/10 des Verkehrswertes nicht erreicht (7/10 Grenze), kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlages beantragen, wenn seine Ansprüche durch das Meistgebot ganz oder teilweise nicht gedeckt sind. Das ist also nicht von Amts wegen (also automatisch) vom Gericht zu prüfen.

Beide Wertgrenzen gelten jeweils so lange, bis das Gericht einmal den Zuschlag wegen Nichterreichens einer dieser Grenzen versagt hat.

D.h.: Wurde in einem früheren Versteigerungstermin die 5/10 oder die 7/10 Grenze nicht erreicht und deshalb der Zuschlag versagt, gelten beide Grenzen im nächsten Versteigerungstermin nicht mehr.

Hat z.B. der betreibende Gläubiger im ersten Termin die Einstellung des Verfahrens bewilligt oder wurde überhaupt kein Gebot abgegeben, gelten beide Grenzen auch noch im zweiten Termin, weil die Nichterteilung oder Versagung des Zuschlages im ersten Versteigerungstermin nicht mit der 7/10 oder 5/10 Grenze zusammenhing.

Wenn die Wertgrenzen nicht mehr gelten, wird die Immobilie in der Regel nicht verschleudert.

Denn der betreibende Gläubiger kann selbst nach der Bietzeit – allerdings nur vor Zuschlagserteilung - noch die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG) oder den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§ 29 ZVG).

Auch wenn der (best-)betreibende Gläubiger nach der Bietzeit die Einstellung der Versteigerung beantragt, wird der Zuschlag versagt.

Die Wirkungen des Zuschlags treten unmittelbar mit Verkündung ein. In diesem Zeitpunkt geht das Eigentum auf den Ersteher über.

Alle nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleibenden Rechte erlöschen und werden entsprechend ihrer Rangfolge aus dem Erlös befriedigt.

Der Strohmannerwerb in der Zwangsversteigerung

Aus mancherlei Gründen kann es sinnvoll sein, dass derjenige im Rahmen der Zwangsversteigerung nicht in Erscheinung tritt, der die Immobilie tatsächlich erwerben will, z.B. weil er für den Fall seines Mitbietens mit einer starken Gegenwehr eines Konkurrenten rechnet.

In diesen Fällen wird gelegentlich ein Strohmann vorgeschoben, was absolut legal und vom Zwangsversteigerungsverfahren auch zugelassen ist.

Dies ist möglich, weil der Meistbietende nicht automatisch der neue Eigentümer der Immobilie wird. Das Eigentum geht nämlich erst mit dem Zuschlag auf den Erwerber über.

Der Zuschlag erfolgt erst nach Schluss der Bietzeit und auch nicht immer noch am gleichen Tage.

Es gibt zwei Möglichkeiten des für den am Erwerb Interessierten zunächst im Dunkeln zu bleiben und doch den Zuschlag zu erhalten:

Zum einen kann der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten vor dem Zuschlag abtreten, so dass der Dritte sodann den Zuschlag erhält.
Der Meistbietende kann aber auch von vornherein in verdeckter (d.h. für niemanden erkennbarer) Stellvertretung für einen Dritten bieten und dann bei der Verhandlung über den Zuschlag das Vertretungsverhältnis offenlegen und in notarieller Form nachweisen.

Der Erwerber kann also, wenn er sich mit dem Strohmann einig ist, bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Meistgebot feststeht, im Hintergrund bleiben.

Er muss dann allerdings einkalkulieren, dass die Grunderwerbsteuer doppelt anfällt, nämlich sowohl für den Meistbietenden als auch für denjenigen, der den Zuschlag erhält.

Der Verteilungstermin in der Zwangsversteigerung

Bis zu dem Verteilungstermin hat der Ersteher sein bares Meistgebot an das Vollstreckungsgericht zu zahlen.

Regelmäßig beträgt die Zeitspanne zwischen dem Versteigerungs- und dem Verteilungstermin etwa 6-8 Wochen. Bis zum Verteilungstermin bleibt Zeit, das Objekt zu finanzieren (wie man das Meistgebot finanziert, lesen Sie hier ).

Der Meistbietende erhält unmittelbar nach dem Zuschlag vom Versteigerungsgericht eine Mitteilung über die Höhe der von ihm an das Gericht zu leistenden Zahlung und die Zahlungsmöglichkeiten.

Im Verteilungstermin berechnet das Gericht den zu verteilenden Erlös, also die Teilungsmasse (auch Übererlös genannt).

Der bei Gericht vorhandene Erlös setzt sich aus dem bar zu zahlenden Teil des Meistgebots und den Bargebotszinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Tag vor dem Verteilungstermin zusammen.

Das Gericht stellt einen Teilungsplan auf und verfährt entsprechend. Die Verteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung erfolgt automatisch durch das Gericht und setzt anders als in der Teilungsversteigerung keine Einigkeit der Beteiligten voraus.

Zahlt der Ersteher das Meistgebot nicht (warum das meist keine gute Idee ist, lesen Sie hier ), kann das Gericht nur die von Ersteher eventuell geleistete Sicherheit (10 % des Verkehrswertes) auf die zugeteilten Ansprüche auszahlen oder überweisen.

Soweit für Zuteilungen kein Geld zur Verfügung steht, muss der Rechtspfleger die durch den Zuschlag entstandene Forderung des Schuldners (früherer Eigentümer) gegen den Ersteher auf Bezahlung des restlichen Meistgebots auf die einzelnen Berechtigten (meist die Grundpfandgläubiger) übertragen (§ 118 ZVG).

Für die übertragenden Forderungen lässt das Gericht entsprechend dem Zuteilungsrang Sicherungshypotheken in das Grundbuch eintragen.

Auch die Berechtigten können dann aus der übertragenen Forderung in das persönliche Vermögen des Erstehers vollstrecken und aus den Sicherungshypotheken erneut die Zwangsversteigerung, diesmal aber gegen den Ersteher, betreiben. Dieses Verfahren wird Wiederversteigerung genannt.

Ist der Zuschlag rechtskräftig, das Verteilungsverfahren abgeschlossen und hat der Ersteher die Grunderwerbsteuer gezahlt, dann bittet das Gericht das Grundbuchamt, den Ersteher als neuen Eigentümer in das Grundbuch einzutragen und den Zwangsversteigerungsvermerk sowie die durch Zuschlag erloschenen Rechte zu löschen (§130 ZVG).

Die Kündigung eines Mietvertrages in der Zwangsversteigerung

Nicht selten wird eine Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben, um diese selbst zu beziehen.

Ist sie frei, stellen sich keine Probleme. Bewohnt der frühere Eigentümer die Wohnung, so kann der Erwerber die Räumung durch den Zuschlagbeschluss erzwingen.

Dieser weist ihn nicht nur als neuen Eigentümer aus, sondern stellt für ihn auch einen Räumungstitel dar, auf dessen Grundlage er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.

Anders ist die Situation, wenn die Immobilie von einem Mieter bewohnt wird. Eine sofortige Räumungsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss gegen einen Mieter ist nicht zulässig, hier muss der Mietvertrag zunächst gekündigt werden.

Eine unmittelbare Räumungsvollstreckung kann nur gegen den (früheren) Eigentümer und dessen Familienmitglieder erfolgen (z.B. Kinder). Ist die Wohnung oder das Haus hingegen vermietet, muss der Ersteher sorgsam vorgehen.

Der Erwerber kann zwar das Mietverhältnis in der Regel wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst einziehen will oder die Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Ist der Mietvertrag hingegen zeitlich befristet abgeschlossen, so muss die Kündigung unverzüglich, d.h. möglichst noch in dem Monat des Zuschlages oder in den ersten drei Werktagen des darauf folgenden Monats ausgesprochen und zugestellt werden, weil der Mieter sich ansonsten auf die Befristung berufen kann, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt (§ 57a ZVG).

Falsch ist die weit verbreitete Meinung, nach der Zwangsversteigerung könne ein Wohnraummietverhältnis auch ohne Grund gekündigt werden. Immer ist ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB erforderlich, also in der Regel Eigenbedarf.

Handelt es sich um eine während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelte Immobilie, können sogar Sperrfristen den Eigenbedarf langfristig behindern (oft 10 Jahre).

Anders verhält es sich bei Gewerberaummietverhältnissen, denn diese können ohne Grund gekündigt werden.

Sind sie befristet, kann eine Kündigung gleichwohl mit der gesetzlichen Frist erfolgen. Dann muss allerdings die Kündigung nach dem Zuschlag zum nächst zulässigen Termin erfolgen, wobei der Zugang der Kündigungserklärung maßgeblich ist.

Ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG von befristet abgeschlossenen Miet-/Pachtverhältnissen besteht nur nach Erwerb in der Zwangsversteigerung, nicht bei der Teilungsversteigerung.

Manche Eigentümer, für deren Immobilie die Zwangsversteigerung droht, sind nicht nur in der Verzögerung des Versteigerungsverfahrens außerordentlich erfindungsreich, sondern auch in der Mietvertragsgestaltung mit in der Regel nahen Angehörigen, um Kaufinteressenten abzuschrecken oder zu benachteiligen.

In solchen Fällen ist es zwingend notwendig, den Mietvertrag für die Immobilie vor der Versteigerung gründlich zu prüfen.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de

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Andere Bieter in der Teilungsversteigerung abschrecken?

Fri, 31 Dec 2021 18:54:46 GMT

Ein Miteigentümer, der der Immobilie selbst ersteigern möchte, denkt nicht selten darüber nach, wie er im Versteigerungstermin Bieter abschrecken kann, um den Preis für den eigenen Erwerb möglichst gering zu halten.

Abgesehen davon, dass diese Vorgehensweise keine durchdachte Strategie für die Teilungsversteigerung ersetzt, kann eine Manipulation anderer Bieter im Versteigerungstermin riskant sein.

Denn die Verfahrensregeln der Teilungsversteigerung sind auf die faire Konkurrenz der Bieter ausgerichtet. Und wenn ein Miteigentümer dabei "Foul" spielt und unangemessene Tricks anwendet, kann das für ihn auch nach hinten losgehen.

Gleichwohl können und dürfen Miteigentümer im Rahmen einer Teilungsversteigerung entgegengesetzte Interessen mit Nachdruck verfolgen. Sie dürfen nur bestimmte Grenzen nicht überschreiten.

Wann droht bei einer Manipulation die Zuschlagsversagung?

In Ausnahmefällen kann der die Teilungsversteigerung leitende Rechtspfleger nach dem Schluss der Bietzeit den Zuschlag verweigern oder ein Gericht kann den vom Rechtspfleger (fehlerhaft) erteilten Zuschlagsbeschluss wieder aufheben. Das ist der Fall, wenn ein Zuschlagsversagungsgrund vorliegt.

Ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 6 ZVG kann entstehen, wenn ein Miteigentümer durch rechtsmissbräuchliches Verhalten andere Bietinteressenten in dem Termin der Teilungsversteigerung davon abhält, Gebote abzugeben, um das Grundstück selbst zu ersteigern.

Ein Miteigentümer handelt jedoch nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er im Versteigerungstermin aus seiner Sicht interessengerechte Angaben zur Immobilie macht oder auf tatsächlich bestehende Mängel hinweist. Oder wenn er die vom Gesetz eröffnete Möglichkeit wahrnimmt, Vollstreckungsschutzanträge gemäß § 765a ZPO zu stellen, eine Erinnerung gegen die Zwangsversteigerung einzulegen (§ 766 ZPO) und auf deren Bescheidung besteht – selbst wenn dadurch Bietinteressenten von der Abgabe von Geboten abgeschreckt werden. Ein Miteigentümer kann natürlich auch selbst ein Gebot abgeben, um die Immobilie zu ersteigern.

In erster Linie ist es Aufgabe des die Teilungsversteigerung leitenden Rechtspflegers oder der Rechtspflegerin, auf eine sachliche und faire Verfahrensdurchführung hinzuwirken.

Die eine Zuschlagsversagung rechtfertigende Grenze zu einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten kann aber überschritten sein, wenn der Miteigentümer, um das Grundstück günstig selbst zu ersteigern, durch sein Verhalten in dem Versteigerungstermin in manipulativer Weise in die vom Gesetzgeber gewünschte Konkurrenz der Bieter eingreift. Dem Miteigentümer muss dann, wenn er Meistbietender geblieben ist, der Zuschlag versagt werden.

Das kann bei falschen oder die wahre Sachlage verzerrenden Erklärungen eines Miteigentümers im Teilungsversteigerungstermin, die die Annahme rechtfertigen, dass Bietinteressenten von der Abgabe von Geboten abgeschreckt werden sollen, damit der Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigern kann, der Fall sein.

Dabei kann das Versteigerungsgericht eine Manipulation des Versteigerungstermins durch einen Miteigentümer zu Lasten eines anderen nur den Umständen entnehmen, die ihm aus dem Versteigerungstermin selbst bekannt sind.

Stellt das Gericht eine solche Manipulation fest und bestehen Anhaltspunkte dafür, dass sich das manipulative Verhalten nachteilig ausgewirkt hat, muss es den Zuschlag verweigern. Die Kausalität der Manipulation muss nicht positiv festgestellt werden. Aufgrund des mit dem Zuschlag verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht gemäß Art. 14 Abs. 1 GG reicht das Vorliegen von Anhaltspunkten für den Erfolg der Manipulation aus.

Beispiel: Eine Misslungene Strategie der Abschreckung

Dass die „Strategie der Abschreckung“ nach hinten losgehen kann, zeigt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Beschl. v. 18.07.2024, Az.: V ZB 43/23).

Die geschiedenen Eheleute waren jeweils zur Hälfte Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks. Beide betrieben die Teilungsversteigerung. Der Verkehrswert war vom Gutachter mit 452.000€ ermittelt worden. In dem Versteigerungstermin wurden bei der Feststellung des geringsten Gebots eine bestehenbleibende Grundschuld von 370.000 € und ein (Mindest-)Bargebot von 10.211,47 € berücksichtigt.

In dem Termin der Teilungsversteigerung, in dem mehrere Bietinteressenten anwesend waren, wies der Mann auf seinen gestellten Vollstreckungsschutzantrag gemäß § 765a ZPO hin und legte zugleich Erinnerung gemäß § 766 ZPO ein. Er überreichte mehrere Mietverträge über einzelne Räume des Einfamilienhauses, teils nach seinen Angaben auch mit „Ausländern“, und erklärte, im Haus selbst ein Gewerbe zu betreiben. Er wies zudem darauf hin, dass er pflegebedürftig sei. Er gab sodann ein Bargebot von 10.212 € ab. Anschließend wies sein Anwalt noch während der Bietzeit auf die Pflicht des Erstehers zur Übernahme der dinglichen Zinsen der bestehenbleibenden Grundschuld hin. Der Ersteher müsse dafür mit einer Zahlung von bis zu 200.000€ rechnen. Außer dem Mann bot dann keiner mehr. Nach dem Ende der Bietzeit beantragte der Mann, ihm nun den Zuschlag zu erteilen.

Das Vollstreckungsgericht versagte jedoch den Zuschlag. Völlig zurecht, wie der BGH in letzter Instanz entschied.

Der Mann und sein Anwalt hätten den Versteigerungstermin manipuliert, um weitere Teilnehmer von einem Gebot abzuhalten und dem Mann zu ermöglichen, die Immobilie zu einem nur 53 Cent über dem geringsten Gebot liegenden Betrag selbst zu ersteigern. Das ergebe sich aus einer Gesamtwürdigung aller Umstände, auch wenn einzelne Aktionen das für sich betrachtet noch nicht rechtfertigen würden.

Mit seinem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a und der Erinnerung nach § 766 ZPO habe der Mann ersichtlich darauf gezielt, die Bietinteressenten zu verunsichern . Dass es ihm nicht um die Information möglicher Bieter, sondern um deren Abschreckung gegangen sei, zeige sich daran, dass er auf die Vermietung an "Ausländer" hingewiesen habe. Besonders deutlich werde die Manipulation des Versteigerungstermins durch den in der Bietstunde erteilten Hinweis des den Mann vertretenden Anwalt auf die Verpflichtung des Erstehers zur Zahlung dinglicher Zinsen in einer Höhe von bis zu 200.000 € an den Grundschuldgläubiger und die wegen der Zerstrittenheit der Eigentümer zu erwartenden Probleme bei der Ermittlung der Bankverbindung des Inhabers der Grundschuld. Die falschen und irreführenden Hinweise seien auch an die im Saal anwesenden Bietinteressenten gerichtet gewesen. Das dadurch gezeichnete "Horrorszenario" habe durch Hinweise des Rechtspflegers nicht mehr korrigiert werden können. Die Manipulation habe Erfolg gehabt. Weitere Gebote habe es nicht gegeben, obwohl in dieser Zeit für vergleichbare Objekte das zuschlagsfähige Meistgebote etwa 150 % über dem Verkehrswert gelegen habe.

Es sei nachvollziehbar, so der BGH, dass der die Versteigerung leitende Rechtspfleger den Eindruck gewonnen habe, dass anderen Bietinteressenten das Risiko aufgrund der Gesamtumstände zu hoch gewesen sei. Dieser habe im Rahmen einer Gesamtwürdigung die Überzeugung gewonnen, dass es dem Mann mit dem Vollstreckungsschutzantrag ersichtlich darum gegangen sei, den potentiellen Bieterkreis zu verunsichern.

Er habe zur Verunsicherung der Bieter die Verlesung und Erörterung seiner Anträge in dem Versteigerungstermin eingefordert, einen bereits überholten früheren Vollstreckungsschutzantrag erneut überreicht und auf seinen anerkannten Pflegegrad verwiesen.

Auch sein Hinweis auf die gewerbliche Nutzung des Objekts und die Untervermietung mit fünf Wohnraummietverträgen habe der Verunsicherung der Bieter gedient, insbesondere soweit er betont habe, die Vermietung sei auch an "Ausländer" erfolgt.

Von besonderem Gewicht war der manipulative Hinweis des Anwalts, ein Ersteher sei zur Zahlung dinglicher Zinsen an den Inhaber der Grundschuld in Höhe von 200.000€ verpflichtet. Grundschuldzinsen stellen zwar Lasten des Grundstücks im Sinne von § 103 BGB dar. Der Ersteher hat diese vom Tage des Zuschlags auf Verlangen des Inhabers der Grundschuld auch zu zahlen. Darauf ist der Bietinteressent von dem Versteigerungsgericht hinzuweisen. Den Vorwurf der Rechtsmissbräuchlichkeit war jedoch vor allen Dingen in Bezug auf die Höhe der Zahlungspflicht gerechtfertigt. Denn der genannte Betrag war unrealistisch und entbehrte jeder Grundlage; er ist allein zwecks Verunsicherung der anwesenden Bietinteressenten genannt worden.

Zusammenfassung

Miteigentümer können in der Teilungsversteigerung eigene – auch entgegengesetzte - Interessen verfolgen. Die gesetzlich möglichen Anträge können sie auch im Versteigerungstermin stellen. Eine sachliche und den Tatsachen entsprechende Information der Bieter ist ihnen erlaubt.

Unwahre und verzerrende Aussagen, die manipulativen Charakter haben und im Wesentlichen dazu dienen, andere Bieter von Geboten abzuhalten, gefährden jedoch die Zuschlagserteilung. Sie können dazu führen, dass ein schon erteilter Zuschlag nachträglich wieder aufgehoben werden muss.

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Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.

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Den Kaufpreis in der Teilungsversteigerung optimieren - das sollten Sie wissen

Tue, 23 Apr 2002 09:45:04 GMT

Für Ihre Immobilie erzielen Sie in der Teilungsversteigerung oft keinen schlechteren Kaufpreis als bei einem normalen Verkauf über einen Notar, jedenfalls wenn Sie es richtig machen .

Wundern sie sich jetzt, weil Sie im Internet häufig auf zwei Sorten von Webseiten stoßen, die das genaue Gegenteil behaupten?

Die einen wollen bei dem Verkauf Ihrer Immobilie als Makler eine Provision verdienen; bei einem Zuschlag in der Teilungsversteigerung bietet sich Maklern nämlich selten ein lukratives Betätigungsfeld.

Die anderen treten als Käufer Ihres Miteigentumsan teils auf und versprechen schnelle Zahlung zu einem verhältnismäßig niedrigen Preis, um danach die Auseinandersetzung der Gemeinschaft notfalls über die Teilungsversteigerung selbst zu erzwingen; die Käufer des Anteils streichen dann selbst den Gewinn in Höhe der Differenz zwischen dem Einkaufspreis und Verkaufspreis für den Miteigentumsteil ein.

Der angebotene Verkauf über einen Makler löst meist nicht Ihr Problem und der Verkauf Ihres Anteils ist in aller Regel wirtschaftlich nachteilig.

Teilungsversteigerung als beste (verbliebene) Option

Verstehen Sie mich nicht falsch. Ihre beste Option besteht immer in einem Verkauf der gesamten Immobilie , an dem alle Miteigentümer freiwillig mitwirken, und bei dem der Kaufpreis entsprechend der Anteile aufgeteilt wird.

Das funktioniert schnell, reibungslos und kalkulierbar.

Und ich habe keine Vorbehalte gegen Makler . Bei einem einvernehmlichen Verkauf kann auch ein erfahrener Makler zum Erfolg beitragen.

Aber nicht selten geraten Miteigentümer in eine Pattsituation : Der eine Eigentümer möchte das gemeinsame Haus oder die Wohnung so schnell wie möglich verkaufen. Der andere will die Immobilie lieber behalten.

Alle Einigungsbemühungen scheitern. Ein privater Verkauf über einen Notar liegt in weiter Ferne.

In dieser Situation haben Sie dann nur noch die folgenden drei Handlungsoptionen :

(1) den Verkauf des Miteigentumsanteils

(2) die Aufgabe der Verkaufsabsicht

(3) die Teilungsversteigerung

Die Variante (1), der Verkauf des Miteigentumsanteils, ist für Sie meist wirtschaftlich unattraktiv , wenngleich dieser Verkauf schnelles Geld verspricht.

Die Variante (2), die Aufgabe der Verkaufsabsicht , bringt Sie keinen Schritt weiter, da das Problem nicht gelöst sondern nur auf unbestimmte Zeit verschoben wird.

Nur mit der Handlungsoption (3), dem Antrag auf Teilungsversteigerung , erreichen Sie das gewünschte Ziel .

Wenn sich mit Gesprächen nichts mehr bewegen lässt, kann nämlich der am Verkauf interessierte Miteigentümer die Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft und damit die Umwandlung der Immobile in einen Kaufpreis mit anschließender Aufteilung des Geldes gegen den Willen der anderen Miteigentümer d urchsetzen, ohne - bei richtigem Vorgehen - befürchten zu müssen, dass von einem anderen Miteigentümer die Auszahlung des Betrages blockiert wird, die auf seinen Anteil entfällt.

Und zwar bei umsichtigem Vorgehen zu einem attraktiven Kaufpreis.

Wie man die Immobilie in der Teilungsversteigerung effektiv vermarktet

Wenn sich die Miteigentümer nicht auf den privaten Verkauf verständigen können oder der Verkauf eines Anteils aus wirtschaftlichen Gründen ausscheidet, dann kommen gerade auch in den großen Städten wie Hamburg, Berlin, München, Frankfurt usw. oder in anderen guten Lagen attraktive Immobilien über die Versteigerung auf den „Markt“.

In den Ballungsräumen, in denen Wohnraum knapp ist, funktioniert die von einem Eigentümer beantragte Teilungsversteigerung entgegen landläufigen Erwartungen als ein effektives Vermarktungsinstrument , das einen guten Kaufpreis verspricht.

Denn es wird nicht nur der Anteil des anderen Eigentümers versteigert, sondern das ganze Haus oder die ganze Wohnung . Die Erlöse aus der Versteigerung - bei einem Verkauf über einen Notar spricht man von einem Kaufpreis - liegen in den großen Städten und guten Lagen oft nahe an dem von einem Sachverständigen im Versteigerungsverfahren ermittelten Verkehrswert.

Eine Maklerprovision fällt nicht an, auch braucht der Käufer - abgesehen von einer etwaigen Finanzierung, die auch in der Teilungsversteigerung möglich ist - keinen Notar.

Die optimale Vermarktung der Immobilie während der Teilungsversteigerung ist aber ein Thema, das häufig vernachlässigt wird. Weil die Miteigentümer untereinander so zerstritten sind, richten diese ihre volle Aufmerksamkeit auf den internen Streit und verlieren die potentiellen Käufer der Immobilie – beim Verkauf im Versteigerungstermin Bieter genannt - aus dem Blick.

Die potentiellen Bieter bzw. Käufer sollten bei jeder Strategie, die auf einen hohen Kaufpreis gerichtet ist, im Vordergrund stehen. Diese sollte man wie gute Kunden ansprechen und behandeln.

Wann wird der Verkauf in der Teilungsversteigerung veröffentlicht ?

Der Beginn eines Versteigerungsverfahrens wird nirgends veröffentlicht, nur die Miteigentümer wissen davon.

Die Teilungsversteigerung bleibt dann auch lange Zeit „geheim“, weil sie zunächst nicht öffentlich betrieben wird.

Üblicherweise wird das Versteigerungsgericht zunächst ein Gutachten in Auftrag geben, um den Verkehrswert zu ermitteln.

Liegt das Gutachten vor, so stellt das Gericht den für den Versteigerungstermin maßgeblichen Verkehrswert durch Beschluss fest. Erst wenn dieser Beschluss über den Verkehrswert von den Beteiligten nicht mehr angegriffen werden kann, bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin, in dem die Immobilie versteigert (=veräußert) wird.

Erstmals zu diesem Zeitpunkt – die Teilungsversteigerung kann dann schon sechs oder mehr Monate gedauert haben - wird das Versteigerungsverfahren und damit auch das Gutachten des Sachverständigen öffentlich und damit einem breiteren Publikum bekannt.

Zwischen der Ankündigung des Versteigerungstermins und dem eigentlichen Versteigerungstermin muss mindestens ein Monat liegen, regelmäßig sind es etwa zwei Monate.

Die Mitteilung, wann und wo eine bestimmte Immobilie versteigert wird, wird immer an der Gerichtstafel im Gerichtsgebäude ausgehängt. Da sieht es natürlich kaum einer.

Deswegen wird der Versteigerungstermin zusätzlich auch an weiteren Stellen auf Veranlassung des Gerichts veröffentlicht, z.B. in einer lokalen Tageszeitung oder auf der Webseite des Gerichts oder in einem Zwangsversteigerungsportal.

Das Gericht stellt zu diesem Zeitpunkt das Verkehrswertgutachten zum Download für Bieter zur Verfügung. Einige private Internetunternehmen übernehmen nun auch die Gerichtsinformationen auf ihren Webseiten, zu den bekanntesten Portalen gehören: zvg-portal.de ; zvgsuche.de ; zvg24.net ; versteigerungspool.de ; argetra.de ; zwangsversteigerung.de

Einem Kaufinteressenten, der nicht oder nicht regelmäßig die Veröffentlichungen des Gerichts verfolgt oder sich nicht von den Versteigerungsportalen über Newsletter informieren lässt, wird die Erwerbschance möglicherweise entgehen.

Wird er dann zufällig doch darauf aufmerksam, so stößt er auf weitere Probleme. So sind die Veröffentlichungen der Amtsgerichte im Internet nicht optimal geeignet, Bieter umfassend zu informieren. Oft fehlen Kontaktdaten, sodass Auskünfte spärlich erteilt werden. Besichtigungen vermittelt das Versteigerungsgericht natürlich nicht. Telefonische Auskünfte verweigert das Gericht regelmäßig mit dem Argument des Datenschutzes, oder man erreicht beim überlasteten Gericht überhaupt niemanden.

Die verkaufsunwilligen Miteigentümer halten sich in der Regel bedeckt, geben keine Informationen heraus, haben kein Interesse an Besichtigungen und versuchen, an allen Stellen Sand ins Getriebe zu streuen.

Für die Erzielung eines optimalen Kaufpreises in der Teilungsversteigerung sind das nicht die besten Ausgangsvoraussetzungen.

Käufer möchten vielmehr gut informiert werden, nach Möglichkeit wollen sie die Immobilie besichtigen, sie benötigen Unterlagen zu der Immobilie, etwa einen Grundbuchauszug, einen Grundriss oder die Teilungserklärung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, auch um schon die Finanzierung klären zu können.

Das Verkehrswertgutachten, das Bietern von der Gerichtsseite im Internet oder von einschlägigen Zwangsversteigerungsportalen herunterladen können, bietet ernsthaft interessierten Käufern nur einen ersten Überblick über die Immobilie.

Umfassende Information vor dem Versteigerungstermin erhöht den Kaufpreis

Je weniger Informationen die Bieter im Rahmen der Teilungsversteigerung zur Verfügung haben, desto eher bleiben sie bei ihren Geboten in der Versteigerung unterhalb des Verkehrswertes.

Den optimalen Kaufpreis erzielen die Miteigentümer , wenn sie es schaffen, möglichst viele Interessenten auf die Kaufmöglichkeit in der Versteigerung aufmerksam zu machen und wenn sie diese Interessenten zuvor umfassend informieren, d.h. diesen die Möglichkeit zu einer Besichtigung geben und diese mit relevanten Unterlagen versorgen, die die Bieter möglicherweise auch für die Klärung benötigen, ob sie bei einem Zuschlag in der Teilungsversteigerung die Finanzierung einer Bank erhalten ( wie man das Meistgebot finanziert, lesen Sie hier ).

Denn natürlich erwartet auch die Bank neben dem Gutachten die Vorlage von aussagekräftigen Unterlagen, wie etwa von Flurkarten, Grundbuchauszügen und Versicherungsbescheinigungen.

Die Miteigentümer können den Kontakt zu möglichen Bieter schon frühzeitig herstellen, indem sie die Immobilie und den Versteigerungstermin selbst auf Immobilienportalen bewerben und die Bieter dann mit den nötigen Informationen versorgen.

Gute Vermarktung sichert den besten Kaufpreis in der Teilungsversteigerung

Die Information von Bietern erfordert eine (halb-)professionelle Maklerleistung des die Versteigerung betreibenden Miteigentümers oder des von diesem beauftragten Beraters.

Denn die kenntnisreich betriebene Teilungsversteigerung funktioniert wie ein optimale Vermarktung für Haus oder Wohnung. Wertvolle Unterstützung können die Miteigentümer von versierten, immobilienerfahrenen Rechtsanwälten erhalten, die vor allen Dingen den wirtschaftlichen Erfolg des Mandanten und nicht so sehr die rechtliche Auseinandersetzung im Blick haben.

Auch von einem Makler kann wertvolle Unterstützung geleistet werden, etwa wenn er auf der Basis des Verkehrswertgutachtens einen Käufer präsentieren kann, der bereit ist, die Immobilie zu einem attraktiven Kaufpreis vor dem Versteigerungstermin zu erwerben.

Die optimale Atmosphäre im Versteigerungstermin: Gefühlt wie im Notartermin

Idealerweise werden von dem die Teilungsversteigerung betreibenden Miteigentümer „gefühlt“ die gleichen Rahmenbedingungen für einen Kauf geschaffen wie bei dem Erwerb durch einen Notar .

Ein Bieter, der sich vor und im Versteigerungstermin gut beraten und informiert fühlt, wird ein hohes Gebot abgeben, so als würde er die Immobilie durch Beurkundung eines Notars erwerben.

Verkauf in letzter Minute vor dem Versteigerungstermin

Und dann bleibt auch nicht selten noch die Möglichkeit des Verkaufs kurz vor dem Versteigerungstermin ( zu den Exitstrategien in der Teilungsversteigerung lesen Sie hier weiter ) .

Die Erfahrung zeigt, dass kurz vor dem Abschluss des Versteigerungsverfahrens erstaunlich oft noch ein gemeinschaftlicher und einvernehmlicher privater Verkauf an einen Kaufinteressenten in Betracht kommt, wenn denn der Kaufpreis stimmt.

Oder der eine Eigentümer übernimmt zur Abwendung der Teilungsversteigerung den Miteigentumsanteil des anderen zu einem attraktiven Kaufpreis.

Kurz vor dem Versteigerungstermin gibt es häufig bereits mehrere "Bietinteressenten", die lieber heute als morgen zum Notar gehen möchten, um einen Kaufvertrag abzuschließen und den anderen potentiellen Bietern die Immobilie vor der Nase wegzuschnappen.

Wie die Statistik zeigt, werden etwa 50% der in die Zwangsversteigerung (Forderungsversteigerung) geratenen Immobilien vor dem Versteigerungstermin verkauft.

Bei einer Teilungsversteigerung ist der Prozentsatz noch höher, da es hier bei guter rechtlicher Beratung häufig erreicht werden kann, dass noch kurz vor dem Versteigerungstermin eine wirtschaftlich attraktive Einigung im Kreise der Miteigentümer gefunden wird.

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.

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Was für ein kompliziertes, teures, langwieriges und planloses Vorgehen!

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Die Konsequenzen der Nichtzahlung

Fazit

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?

Kosten und Zahlung bei Zuschlag in der Teilungsversteigerung

In welcher Höhe entsteht für den Ersteher eine Gerichtgebühr für den Zuschlag?

Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen? Oder möchten Sie rechtssicher aus einer Immobilien-GbR aussteigen?